Teure Ferien - Preisaufschlag bei Zweit­wohnungen für Städter

Ein Chalet an der Skipiste, eine Terrassenwohnung im sonnigen Tessin, ein Rückzugsort fernab der Zivilisation oder der Wochenaufenthalt in der Grossstadt. Der Wunsch nach einem Zweitwohnsitz im eigenen Land scheint in der Schweiz stärker zu sein denn je. Zur Erfüllung muss tief in die Tasche gegriffen werden. Unsere Analyse zeigt, dass Städter dabei schlechter wegkommen.

Text: Julia Lareida und Andrea Horehájová, Analytics Immobilien

Teure Ferienhäuser
Ferien oder Zweitwohnungen sind beliebter denn je, und der Markt boomt. (Bild: AdobeStock)

Aus dem Home-Office in der Mittagspause kurz auf die Piste. Mit diesen Plakaten warb das Skigebiet Arosa im Februar überall in Zürich. Wenn man pandemiebedingt schon von zu Hause aus arbeiten muss, warum dann nicht gleich aus der Ferienwohnung in den Bergen? So manch ein Städter hat sich in den letzten beiden Jahren diese Frage gestellt. Teilweise wurde sogar der Hauptwohnsitz verlegt und eine Zweitwohnung für den Wochenaufenthalt in der Stadt bezogen. Auch der allgemeine Wunsch nach Raum, Rückzugsmöglichkeiten und Planungssicherheit in Bezug auf die Ferien wurde stärker. Nicht überraschend sind Ferien- oder Zweitwohnungen beliebter denn je, und der Markt boomt.

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Steigt die Nachfrage, so steigen auch die Preise. Dieser simple Zusammenhang zeigt sich in der Preisentwicklung bei Zweitwohnungen.1) Diese kannte in den letzten Jahren nur eine Richtung – nach oben. So haben die Preise von Zweitwohnungen schweizweit seit Ende 2018 um 17 Prozent zugelegt. Allein im letzten Jahr war ein Preisanstieg von fast 9 Prozent zu beobachten. Die Preisentwicklung der restlichen Schweizer Wohnungen fiel mit einem Plus von 12 Prozent seit 2018 etwas gemächlicher aus.

Wer sucht, der findet?

Die rasante Preisentwicklung reizt so manchen, auch am Wohneigentumsmarkt teilzunehmen – jetzt oder nie. Und wenn das Budget nicht für das freistehende Einfamilienhaus am Stadtrand reicht, dann zumindest für eine kleine Ferienwohnung. Die Verkäufer profitieren und haben ein leichtes Spiel, denn Ferienwohnungen finden immer schneller einen neuen Besitzer. Eine Analyse der Homegate-Verkaufsinserate zeigt, dass sich die durchschnittliche Insertionsdauer für explizit ausgewiesene Ferien- oder Zweitwohnungen in den letzten 5 Jahren beinahe halbiert hat. Im Schnitt sind diese nur noch rund 60 Tage inseriert.

Bei der Suche kommt erschwerend dazu, dass man als Auswärtiger zumeist nicht alle Objekte des lokalen Immobilienmarktes findet. Oft werden Wohnungen lediglich im Dorf bei Maklern im Schaufenster inseriert, oder sie werden unter der Hand verkauft. Aus der Ferne hingegen landet man zum Beispiel auf der in Zürich beliebten und prominenten Suchmaschine Homegate. Unsere Analyse zeigt, dass sich die Anzahl der Homegate-Verkaufsinserate von explizit ausgewiesenen Ferien- oder Zweitwohnungen seit 2017 mehr als halbiert hat. Wurden 2017 noch über 6’500 Zweitwohnungen inseriert, waren es 2021 nur gerade noch 3’000. Beinahe die Hälfte dieser Inserate beziehen sich auf Wohnungen in touristischen Gemeinden. Doch besonders hier sind die Inserate um rund 60 Prozent eingebrochen. Auf der Suche nach einem Zweitwohnsitz muss man demnach schnell sein und auch ein wenig Glück haben.
 

Immobilien aktuell 1-22

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Pandemie beflügelt Zweitwohnungen

Preisindizes = 100 per Ende 2018

Pandemie beflügelt Zweitwohnungen
Quellen: SRED, Zürcher Kantonalbank

Preisaufschlag für Städter

Hat man das Traumobjekt gefunden, möchte man es auch haben, koste es, was es wolle. Wie tief man für die Zweitwohnung in die Tasche greifen muss, hängt primär vom Standort ab. Wohnungen in urbanen Zentren sind immer teuer, unabhängig davon, ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder um eine Zweitwohnung handelt. Der Provinzler in der Grossstadt bezahlt als Wochenaufenthalter das lokale Preisniveau. Ganz anders in ländlichen Gebieten. Typischerweise sind es Städter auf der Suche nach einem Rückzugsort für Wochenenden und Ferien auf dem Land. Für diesen Luxus ist dann auch ein ordentlicher Aufschlag zu bezahlen. In touristischen Gemeinden ist der Preisaufschlag sogar noch ausgeprägter. Eine Ferienwohnung auf dem Land kostet im Schnitt 19 Prozent, in einer touristischen Gemeinde im Schnitt 26 Prozent mehr pro Quadratmeter als die Wohnung eines Einheimischen. Diese Ungleichbehandlung ist nicht allein auf die Markteinschränkung durch das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) zurückzuführen. Unsere Analyse zeigt, dass auf dem Land der Preisaufschlag weiterhin existiert, unabhängig davon, ob in den entsprechenden Gemeinden eine Nutzungseinschränkung bei Zweitwohnungen vorhanden ist oder nicht. In vom ZWG nicht betroffenen ländlichen Gemeinden liegt der Preisaufschlag bei immerhin noch 6 Prozent pro Quadratmeter im Vergleich zur Wohnung eines Einheimischen.2)

Abgesehen von der Markteinschränkung durch das ZWG ist zum einen die Käuferschaft Treiber des Preisaufschlags. Hat man das Zürcher Preisniveau vor Augen, erscheint einem die Ferienwohnung in Arosa gar nicht mehr so teuer, und wer sich eine Ferienwohnung leisten kann, ist tendenziell auch eher vermögend und hat meist ein ganz anderes Einkommensniveau als lokal Ansässige. Ferner steht der Zürcher bei der Suche nach einem Ferienobjekt gerade in touristischen Gemeinden auch noch in Konkurrenz zum ausländischen Investor. Zum anderen leistet ein Städter in den Bergen keinen Beitrag zur lokalen Gemeinschaft. Die Ferienwohnung wird nur selten genutzt und steht oft leer. Eher geduldet als erwünscht, wird ein Preisaufschlag für Städter auf dem Land daher oftmals als angemessen angesehen.
 

Auswärtige zahlen in Tourismusregionen mehr

Preise pro Quadratmeter Wohnfläche, 2017–2021

 

 

Auswärtige zahlen in Tourismusregionen mehr
Quellen: SRED, Zürcher Kantonalbank

Weniger für mehr

Die Platzansprüche an die eigene Ferienwohnung sind relativ bescheiden. So beträgt die Fläche einer durchschnittlichen Zweitwohnung 83 m2. Beim Hauptwohnsitz leistet man sich hingegen im Schnitt 25 mmehr.

Die Beliebtheit dieser kleinen, speziell für Auswärtige prädestinierten Wohnungen zeigt sich nicht nur in der höheren Zahlungs­bereitschaft pro Quadratmeter, sondern auch in den Charakteristiken der verkauften Objekte. Unsere Analyse zeigt, dass Zweitwohnungen beim Kauf aktuell 10 Jahre älter sind. Auch beim Ausbaustandard können sie nicht punkten. So haben ca. 64 Prozent aller Zweitwohnungen einen schlechten oder durchschnittlichen Ausbaustandard und nur 10 Prozent einen sehr guten. Bei den Hauptwohnsitzen sind lediglich 50 Prozent vom Ausbaustandard schlecht oder durchschnittlich und ungefähr 12 Prozent sehr gut. Was beim Hauptwohnsitz inakzeptabel wäre – eine alte Küche mit Linoleumboden oder ein renovierungs­dürftiges Badezimmer – wird beim Feriendomizil oftmals romantisiert. Es zählen dabei andere, innere Werte. So bezahlt man für seine kleine, in die Jahre gekommene Wohnung mit Kamin und Blick auf das Erzhorn gerne mehr als der ansässige Aroser Nachbar – der Pistenausflug über Mittag scheint es einem wert zu sein.
 

Schlechter Ausbaustandard bei Zweitwohnungen

Ausbaustandard-Kategorien, 2017–2021 (in %)

Schlechter Ausbaustandard bei Zweitwohnungen
Quellen: SRED, Zürcher Kantonalbank

1) Gemeint sind durchwegs alle Zweit- oder Ferienwohnungen, unabhängig von eventuellen Nutzungseinschränkungen.
2) In Tourismusgemeinden ist eine getrennte Auswertung der Preisaufschläge nicht möglich. Nur 11 von 72 Gemeinden sind nicht vom ZWG betroffen. Zudem weisen die SRED-Daten von 2017–2021 in nicht betroffenen Gemeinden lediglich 24 von insgesamt 2’206 Zweitwohnungen in touristischen Gemeinden aus.