Zielgerichtetes Sanieren: Fundament erfolgreichen Immobilien­managements

Swisscanto verwaltet über 400 Liegenschaften in der gesamten Schweiz mit unterschiedlichsten Nutzungsarten und Baujahren. Entsprechend führen wir zahlreiche Instandhaltungs- und Instandsetzungsprojekte durch. Unser Fokus liegt dabei auf Nachhaltigkeit, insbesondere der Reduktion der CO2-Emmission.

Know-how eines Spezialistenteams essenziell

Im Schnitt realisieren wir pro Jahr rund 60 Sanierungsprojekte mit einem Gesamtvolumen von CHF 70-100 Millionen. Je nach Umfang und Verfahren können von den ersten Planungsarbeiten bis zur Fertigstellung eines Sanierungsprojektes ein bis fünf Jahre vergehen. Um ein solches Volumen erfolgreich bewältigen zu können, sind eine starke Organisation mit genügend Ressourcen sowie strukturierte und systematische Methoden und Prozesse notwendig. Swisscanto Invest verfügt über spezialisierte Experten, die sich ausschliesslich um solche Sanierungsprojekte kümmern.

Liegenschaftsüberprüfung bis ins kleinste Detail

Die Grundlage aller Sanierungsmassnahmen bildet unsere Zustands- und Potenzialanalyse. Dabei prüfen wir den Zustand einer Liegenschaft mit Sanierungsbedarf auf Herz und Nieren. Basierend darauf werden im zweiten Schritt verschiedene Massnahmenvarianten in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit analysiert.
Die Zustands- und Potentialanalyse mündet in eine von drei Grundvarianten:

• Sanierung: Einfache Sanierung zum Werterhalt
• Umbau: Einfache Sanierung mit zusätzlichen Massnahmen wie die Verbesserung der Wärmedämmung, Vergrösserung der Balkone, Aufstockungen oder Anbauten
• Neubau: Ersatzbau unter Berücksichtigung der maximalen Ausnützungsziffer

Die abschliessende Umsetzungsempfehlung berücksichtigt Wirtschaftlichkeit, Ausnützungspotential, Schonung von Ressourcen und Nachhaltigkeit. Grundsätzlich stellt eine Sanierung im bewohnten Zustand unsere bevorzugte Variante dar.

Erhebliches CO2-Einsparpotenzial

Zielgerichtete Sanierungsmassnahmen können eine erhebliche Wirkung zur Reduktion von CO2-Emmissionen eines Immobilienparks entfalten. Bei den oben beschriebenen Sanierungsprojekten rechnen wir beispielsweise mit Einsparungen beim jährlichen Energiebedarf von 1'186K auf 565K kWh (-52.3%) an der Bläuenstrasse und von 435K auf 145K kWh (-66.6%) am Engweg. Angesichts der signifikanten ökonomischen und ökologischen Bedeutung sehen wir die konsequente und professionelle Instandhaltung und -setzung des Immobilienportfolios als Kernkompetenz eines erfolgreichen Immobilienmanagements.

Beispiele

Bläuenstrasse Erlinsbach: Einfache Sanierung in bewohntem Zustand

Bei der Liegenschaft Bläuenstrasse 8-14 der Swisscanto Anlagestiftung in Erlinsbach handelt es sich um vier gleichartige Mehrfamilienhäuser, die in den Jahren 1971-1979 erstellt worden sind. Eine Analyse der Liegenschaft aus dem Jahr 2018 zeigte, dass sich die Häuser zwar in einem funktionstüchtigen Zustand befinden, grössere Instandsetzungsmassnahmen jedoch unumgänglich werden, um die Vermietungsattraktivität aufrechtzuerhalten. Zudem droht der schlechte Fassadenzustand Schäden an der Bausubstanz zu generieren. Die anschliessende Potenzialanalyse ergab, dass das Grundstück übernutzt ist. Neubauten wären somit nur mit grossem Flächenverlust umsetzbar. Dies führte zur Erkenntnis, dass die beste Handlungsoption eine weitgehende Sanierung im bewohnten Zustand darstellt. Dabei sollen neben kompletten Modernisierungen der Innenräume bewusst auch Massnahmen ergriffen werden, die aktiv zur Senkung des CO2-Pfades beitragen. So wird von einer Ölheizung auf eine Erdsonden-Wärmepumpe mit Gasbrennwertheizung umgestellt, alle Fenster werden entweder ersetzt oder verdichtet, die Aussenwärmedämmung an der Fassade wird erneuert, Ladestationen für Elektromobile bereitgestellt sowie eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach gebaut. Der Abschluss der Komplettsanierung ist auf das Frühjahr 2022 geplant.

Engweg Zürich: Umbau mit Aufstockung in bewohntem Zustand

Die Wohnliegenschaft Engweg 1/3 des Swisscanto Immobilienfonds Responsible IFCA ist zentral in der Stadt Zürich gelegen. Eine im Jahr 2017 durchgeführte Zustandsanalyse zeigte, dass sich die Liegenschaft mit Baujahr 1982 nach wie vor in einem guten Zustand befindet. Mittelfristig würden zwar grössere Sanierungsmassnahmen notwendig werden, doch unmittelbar besteht kein Handlungsbedarf. Die Potenzialanalyse zeigte allerdings, dass die Möglichkeit besteht, ein zusätzliches Dachgeschoss mit bis zu sechs neuen Wohnungen zu erstellen. Vor diesem Hintergrund wurde beschlossen, die mittelfristig anstehende Gesamtsanierung im bewohnten Zustand vorzuziehen und gleichzeitig die Aufstockung zu realisieren. Die geplanten Sanierungsmassnahmen umfassen eine nachhaltige Aussensanierung mit einer zusätzlichen Aussenwärmedämmung und den Ersatz der Fenster, einen Komplettersatz der Bäder/WCs und der Küchen, eine Erneuerung von Sanitär- und Elektroanlagen, eine neue Wärmeerzeugung mittels Erdsonden und Wärmepumpen und eine zentrale Lüftungsanlage. Die Einstellhalle wird mit Ladestationen für Elektromobile nachgerüstet. Neben dem wertvollen Beitrag zur CO2-Reduktion werden für die Anteilseigner durch den Umbau mit Aufstockung auch erhebliches ökonomisches Ertragspotenzial und Einwertungsgewinne realisiert. Die Bauarbeiten beginnen im Frühjahr 2021 und die Fertigstellung ist auf das Frühjahr 2022 angestrebt.