Immobilie gegen Anteile – ein «Swap» im Aufwind

Insbesondere bei Pensionskassen mit kleineren Immobilienbeständen nimmt der Trend derzeit Fahrt auf: Statt die Immobilien selbst zu bewirtschaften, ziehen sie es vor, die Objekte in Form einer Sacheinlage in professionell verwaltete Anlagegefässe einzubringen und im Gegenzug Anteile an diesen zu erhalten.

So konnte beispielsweise das Immobilien-Transaktionsteam des Asset Managements der Zürcher Kantonalbank in den vergangenen zwei Jahren vier Immobilienportfolios als Sacheinlagen erfolgreich in die Swisscanto Anlagestiftung integrieren. Insgesamt umfassten diese Transaktionen 14 Liegenschaften an grossmehrheitlich guten bis exzellenten Lagen in der Deutschschweiz. Zuletzt wurde anfangs März 2024 von der Vorsorgestiftung Bally drei vollvermietete Wohnliegenschaften in der Stadt Zürich übernommen (siehe Video).

Die Gründe, Immobilien nicht mehr direkt zu halten, liegen in den steigenden Anforderungen, um Immobilien langfristig erfolgreich zu bewirtschaften. Die Heraus­forderungen sind vielschichtig. Zu nennen sind unter anderem:

• Umgang mit Marktschwankungen und Leerständen
• Investitionen in die Nachhaltigkeit & Renovationen/Sanierungen
• Adaption an politische und regulatorische Veränderungen
• Einfluss der Zinswende auf Finanzierung und Immobilienwerte

Solche Heraus­forderungen können durch die Einbringung der eigenen Immobilien in ein professionell und effizient geführtes Immobilien­gefäss verringert werden. Darüber hinaus wird das Rendite-Risiko-Profil von Immobilien­anlagen durch die in der Regel höhere geografische und nutzungs­spezifische Diversifikation des über­nehmenden Anlage­vehikels deutlich optimiert. Das Portfolio der Swisscanto Anlage­stiftung beispielsweise umfasste per 30.6.2023 knapp 250 Liegenschaften, verteilt in der gesamten Schweiz. Der Bilanzwert der Liegenschaften lag bei rund CHF 9,5 Milliarden mit einer tiefen Fremd­finanzierungsquote von 6,5%. Rund die Hälfte des Portfolioertrags stammt aus der Nutzungsart Wohnen. Die restlichen Erträge generieren mehrheitlich die Sektoren Büro, Gewerbe und Verkauf. Nicht zuletzt kann eine Sacheinlage auch die Türen zu einem Anlage­gefäss öffnen, die sonst für Neu­zeichnungen verschlossen wären.

Wachstumschancen für Immobilienvehikel

Die potenziellen Vorteile für die übernehmenden Immobilienvehikel liegen ebenfalls auf der Hand: Das bestehende Portfolio wird um attraktive Liegen­schaften erweitert, ohne diese in einem breit gestreuten Bieter­wettbewerb mit unter­schiedlichsten Käufer­gruppen erwerben zu müssen. Zudem erfordern Sach­einlagen keine liquiden Mittel zur Finanzierung des Übernahme­preises. Fremd­kapital ist im aktuellen Zins­umfeld teurer und neues Eigen­kapital knapper geworden. Die Zuflüsse neuer Mittel über Kapital­erhöhungen in den indirekten Immobilien­markt verharren seit Mitte 2022 auf tiefem Niveau. Letztlich kann durch eine Sacheinlage der Investoren­kreis des Vehikels erweitert werden.

Gegenseitige Due Diligence ein Muss

Ungeachtet der Vorteile müssen Sacheinlagen genau durchleuchtet werden. Das Asset Management der Zürcher Kantonalbank fokussiert sich explizit auf hoch­wertige Sach­einlage­portfolios. Die Qualität und Wert­haltigkeit aller Liegen­schaften wird dabei – analog zu üblichen Akquisitionen – umfassend geprüft und allfällige Über­nahme­angebote nur im Interesse der bestehenden Investorinnen und Investoren getätigt. Ähnliches muss auch für die Sacheinleger gelten, die mit den neu erhaltenen Anteilen ihre Renten­verpflichtungen langfristig sicherstellen wollen. Daher sollte bei einer Sach­einlage neben dem Übernahme­preis auch jeweils die Qualitäts­prüfung des übernehmenden Immobilien­vehikels und dessen Management im Mittelpunkt der Entscheidungs­findung stehen. Nach Abschluss der Sacheinlage ist die Entwicklung des Vorsorge­vermögens an die langfristige Performance des Anlage­gefässes gekoppelt. Es gilt daher, selektiv vorzugehen.