Referenzzins steigt - aber nur langsam

Referenzzins steigt - aber nur langsam

Sollte nicht ein unerwartet starker Zinsschub das Basisszenario erschüttern, dürfte der Referenzzinssatz erst in etwa drei Jahren wieder steigen.

Der Referenzzinssatz wird nach unseren Berechnungen nicht mehr weiter sinken. Wir erwarten in rund drei Jahren eine Erhöhung von 1.5% auf 1.75%.

Die Kapitalmarktzinsen (Forwards) reagieren schnell auf eine veränderte Geldpolitik. Danach passen sich die Hypothekarzinsen an. Der Referenzzinssatz wiederum hängt vom durchschnittlichen Zinssatz des Hypothekarportfolios der Schweiz ab. Ein grosser Anteil aller Hypotheken sind Festhypotheken, die nur nach und nach erneuert werden. Aus diesen Gründen schlägt sich ein Anstieg der Kapitalmarktzinsen nur sehr zaghaft im Referenzzinssatz nieder.

 

Die Berechnung der Prognose kurz erklärt (Basisszenario)

Als Annäherung des gesamten Hypothekarportfolios der Schweiz verwenden wir das ZKB­-Hypothekarportfolio. Davon berechnen wir den durchschnittlichen Hypothekarzins. Für die Prognose nehmen wir an, dass jede auslaufende Hypothek mit der gleichen Laufzeit und dem gleichen Volumen verlängert wird. Die Zinsen dieser erneuerten Hypotheken modellieren wir mit der Forward-Kurve, welche die heutige Markterwartung über die zukünftige Zinsentwicklung widerspiegelt. Zu diesen Forwards addieren wir eine Marge. So können wir Monat für Monat den durchschnittlichen Zinssatz des Portfolios berechnen. Sobald die neuen Hypotheken einen höheren Zinssatz als das Gesamtportfolio haben, steigt der Durchschnittszinssatz.

Die gelb gepunktete Linie in der Grafik links zeigt die Prognose des Durchschnittszinssatzes unter den beschriebenen Annahmen. Er sinkt bis Anfang 2019 auf ein Minimum von 1.52%. Danach steigt er bis Herbst 2022 langsam und kontinuierlich auf 1.81% an. Dies hätte eine Anpassung des Referenzzinssatzes von 1.5% auf 1.75% im Dezember 2020 zur Folge, wie die hellblaue Fläche zeigt.

Der Referenzzinssatz würde damit zum ersten Mal in seiner noch jungen Geschichte ansteigen. Falls sich die Kapitalmarktzinsen stärker als erwartet erhöhen, könnte es in den nächsten fünf Jahren auch zu einem weiteren Zinsschritt auf 2% kommen. Aber der Referenzzinssatz bleibt so oder so noch lange tief.

Wer gewinnt, wer verliert?

Das Mietrecht sieht vor, dass bei einem Referenzzinsanstieg von 0.25% die Wohnungsmieten um 3% erhöht werden können. Zusätzlich kann der Vermieter 40% der Teuerung und jährlich eine Pauschale von 0.5% für den Unterhalt auf die Miete zuschlagen.

Die Mieten könnten in den nächsten fünf Jahren aufgrund des Referenzzinssatzes um 3% – 6% steigen. Die Teuerung sorgt zusätzlich für einen Anstieg von etwa 2.5%; weitere 2.5% kommen schliesslich für den Unterhalt hinzu. In der Summe liegen bis in fünf Jahren damit Mieterhöhungen von 8% – 11% drin.

Neumieter würden dadurch benachteiligt, da sie mit einem sehr tiefen Referenzzinssatz starten und viel Potenzial nach oben haben. Für langjährige Bestandesmieter wäre eine Erhöhung verschmerzbar, sie haben jahrelang vom sinkenden Referenzzinssatz profitiert. Zur Illustration ein Beispiel: Ein Mieter, der im Jahr 2009 in eine neue Wohnung zog, konnte seither durch den gefallenen Referenzzinssatz eine Mietreduktion von insgesamt über 20% gegenüber dem Anfangsmietzins geltend machen.

Etwas komplizierter sieht die Rechnung für die Vermieter aus. Die meisten dürften tendenziell nicht von einem Zinsanstieg profitieren. Erstens steigen die Kosten schneller als die Mehreinnahmen. Während sich ein Anstieg der Kapitalmarktzinsen relativ schnell auf die Hypothekarzinsen und somit die Finanzierungskosten niederschlägt, reagiert der Referenzzinssatz – wie besprochen – sehr träge. Dieses Argument gilt insbesondere dann, wenn das Liegenschaftsportfolio weitgehend fremdfinanziert ist. Zweitens beeinflussen Eigenschaften der Liegenschaften im Portfolio die Erfolgsrechnung (Leerstände, Mieterstruktur) beträchtlich. Bei hohen Leerständen lassen sich Mieterhöhungen aufgrund der tiefen Nachfrage kaum durchsetzen. Bei Liegenschaften mit vielen langjährigen Mietern hingegen eher, da die Mieten in diesem Fall tendenziell tiefer sind als das Marktniveau.

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