Referenzzins steigt bis 2023 auf 2.0%

Referenzzins steigt bis 2023 auf 2.0%

Sollte nicht ein unerwartet starker Zinsschub das Basisszenario erschüttern, dürfte der Referenzzinssatz in den nächsten fünf Jahren auf 2.0% steigen.

Der Referenzzinssatz wird nach unseren Berechnungen nicht mehr weitersinken. In den nächsten fünf Jahren erwarten wir zwei Zinsschritte. So wird sich der hypothekarische Referenzzinssatz im Juni 2021 von 1.5% auf 1.75% erhöhen. Ein zweiter Zinsschritt auf 2.0% dürfte im Dezember 2022 folgen.

Die Kapitalmarktzinsen (Forwards) reagieren schnell auf eine veränderte Geldpolitik. Danach passen sich die Hypothekarzinsen an. Der Referenzzinssatz wiederum hängt vom durchschnittlichen Zinssatz des Hypothekarportfolios der Schweiz ab. Ein grosser Anteil aller Hypotheken sind Festhypotheken, die nur nach und nach erneuert werden. Aus diesen Gründen schlägt sich ein Anstieg der Kapitalmarktzinsen nur sehr langsam im Referenzzinssatz nieder.

 

Die Berechnung der Prognose kurz erklärt

Als Annäherung des gesamten Hypothekarportfolios der Schweiz verwenden wir das Hypothekarportfolio der Zürcher Kantonalbank. Davon berechnen wir den durchschnittlichen Hypothekarzins. Für die Prognose nehmen wir an, dass jede auslaufende Hypothek mit der gleichen Laufzeit und dem gleichen Volumen verlängert wird. Die Zinsen dieser erneuerten Hypotheken modellieren wir mit der Forward-Kurve, welche die heutige Markterwartung über die zukünftige Zinsentwicklung widerspiegelt. Zu diesen Forwards addieren wir eine Marge. So können wir Monat für Monat den durchschnittlichen Zinssatz des Portfolios berechnen. Sobald die neuen Hypotheken einen höheren Zinssatz als das Gesamtportfolio haben, steigt der Durchschnittszinssatz.

Die orange gepunktete Linie in der Grafik zeigt die Prognose des Durchschnittszinssatzes unter den beschriebenen Annahmen. Er sinkt bis Anfang 2019 auf ein Minimum von 1.45%. Danach steigt er bis Herbst 2023 langsam und kontinuierlich auf 2.03%. Dies hätte eine erste Anpassung des Referenzzinssatzes von 1.5% auf 1.75% im Juni 2021 und eine zweite Anpassung von 1.75% auf 2.0% im Dezember 2022 zur Folge, wie die hellblaue Fläche zeigt.

Der Referenzzinssatz würde damit zum ersten Mal in seiner noch jungen Geschichte ansteigen. Falls sich die Kapitalmarktzinsen stärker als erwartet erhöhen, könnten diese Zinsschritte auch schon früher erfolgen. So oder so dürfte der Anstieg des Referenzzinssatzes aber nur langsam erfolgen.

Wer gewinnt, wer verliert?

Das Mietrecht sieht vor, dass bei einem Referenzzinsanstieg von 0.25% die Wohnungsmieten um 3% erhöht werden können. Zusätzlich kann der Vermieter 40% der Teuerung und jährlich eine Pauschale von 0.5% für den Unterhalt auf die Miete zuschlagen.

Die Bestandesmieten könnten in den nächsten fünf Jahren aufgrund des Referenzzinssatzes um 6% steigen. Die Teuerung sorgt zusätzlich für einen Anstieg von etwa 5%; weitere 2.5% kommen schliesslich für den Unterhalt hinzu. In der Summe liegen bis in fünf Jahren damit Mieterhöhungen von bis zu 13.5% drin.

Neumieter würden dadurch benachteiligt, da sie mit einem sehr tiefen Referenzzinssatz starten und viel Potenzial nach oben haben. Für langjährige Bestandesmieter wäre eine Erhöhung verschmerzbar, sie haben jahrelang vom sinkenden Referenzzinssatz profitiert. Zur Illustration ein Beispiel: Ein Mieter, der im Jahr 2009 in eine neue Wohnung zog, konnte seither durch den gefallenen Referenzzinssatz eine Mietreduktion von insgesamt über 15% gegenüber dem Anfangsmietzins geltend machen.

Etwas komplizierter sieht die Rechnung für die Vermieter aus. Die meisten dürften tendenziell nicht von einem Zinsanstieg profitieren. Erstens steigen die Kosten schneller als die Mehreinnahmen. Während sich ein Anstieg der Kapitalmarktzinsen relativ schnell auf die Hypothekarzinsen und somit die Finanzierungskosten niederschlägt, reagiert der Referenzzinssatz – wie besprochen – sehr träge. Dieses Argument gilt insbesondere dann, wenn das Liegenschaftsportfolio weitgehend fremdfinanziert ist. Zweitens beeinflussen Eigenschaften der Liegenschaften im Portfolio die Erfolgsrechnung (Leerstände, Mieterstruktur) beträchtlich. Bei hohen Leerständen lassen sich Mieterhöhungen aufgrund der tiefen Nachfrage kaum durchsetzen. Bei Liegenschaften mit vielen langjährigen Mietern hingegen eher, da die Mieten in diesem Fall tendenziell tiefer sind als das Marktniveau.

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