Nächste Senkung des Referenzzinssatzes im Juni 2020 erwartet

Nächste Senkung des Referenzzinssatzes im Juni 2020 erwartet

Sollte nicht ein unerwartet starker Zinsschub das Basisszenario erschüttern, sinkt der Referenzzinssatz per Juni 2020 auf 1.25% und verharrt auf diesem Niveau für weitere drei Jahre.

Gemäss unseren Berechnungen wird der Referenzzinssatz nach der erwarteten Senkung im Jahr 2020 nicht noch weitersinken. 

Die Kapitalmarktzinsen reagieren schnell auf eine veränderte Geldpolitik. Diese schlägt auch auf die Hypothekarzinsen durch. Der Referenzzinssatz wiederum hängt vom durchschnittlichen Zinssatz des Hypothekarportfolios der Schweiz ab. Ein grosser Anteil aller Hypotheken sind Festhypotheken, die nur nach und nach erneuert werden. Aus diesen Gründen schlägt sich ein Anstieg der Kapitalmarktzinsen nur sehr langsam im Referenzzinssatz nieder.

Die Berechnung der Prognose kurz erklärt

Als Annäherung des gesamten Hypothekarportfolios der Schweiz verwenden wir das Hypothekarportfolio der Zürcher Kantonalbank. Davon berechnen wir den durchschnittlichen Hypothekarzins. Für die Prognose nehmen wir an, dass jede auslaufende Hypothek mit der gleichen Laufzeit und dem gleichen Volumen verlängert wird. Die Zinsen dieser erneuerten Hypotheken modellieren wir mit der Forward-Kurve, welche die heutige Markterwartung über die zukünftige Zinsentwicklung widerspiegelt. Zu diesen Forwards addieren wir eine Marge. So können wir Monat für Monat den durchschnittlichen Zinssatz des Portfolios berechnen. Sobald die neuen Hypotheken einen höheren Zinssatz als das Gesamtportfolio haben, steigt der Durchschnittszinssatz. 

Die hellblau gepunktete Linie in der Grafik zeigt die Prognose des Durchschnittszinssatzes unter den beschriebenen Annahmen. Er sinkt bis Mitte 2021 auf ein Minimum von 1.34%. Trotz der sinkenden Zinserwartungen in kurzer und mittlerer Frist rechnet der Markt langfristig mit steigenden Zinsen. Aus diesem Grund kommt es gemäss unserer Berechnung auch wieder zu einem Anstieg. Der mittlere Zinssatz steigt somit bis Ende 2023 langsam und kontinuierlich auf 1.44%. Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes zurück auf das heutige Niveau von 1.50% ist im März 2023 zu erwarten.

Wer gewinnt, wer verliert?

Das Mietrecht sieht vor, dass bei einer Referenzzinssatzsenkung von 0.25% für Mieter ein Senkungsanspruch von rund 3% besteht. Zusätzlich kann der Vermieter 40% der Teuerung und jährlich eine Pauschale von 0.5% für den Unterhalt verrechnen. 

Die Bestandesmieten könnten im nächsten Jahr aufgrund des Referenzzinssatzes um circa 3% zurückgehen, vorausgesetzt die Mietparteien machen den Anspruch geltend. Langfristig ist allerdings eher wieder mit einem Anstieg zu rechnen. Mietzinseinsparungen für Mieter sind also nicht auf ewig möglich.

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