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Mieterlass

Doch was sind die steuerlichen Konsequenzen?

Teilerlass von Geschäftsmieten

Die Wirtschaftskommission des Nationalrates hat sich kürzlich für einen neuen Kompromiss zum Vorgehen beim Mieterlass von Gewerbemieten ausgesprochen. In Diskussion steht eine Vorgabe zur Kostenverteilung zwischen den Mieten und dem Vermieter für aufgrund der Corona zwangsgeschlossenen Gewerbeliegenschaften. Dabei sollen, gemäss Vorschlag, 60% der Mietkosten durch den Vermieter getragen, d.h. 60% der Miete erlassen werden. Diese Vorgabe soll aber nur zur Anwendung gelangen, wenn sich die Vertragspartner nicht eigenständig über eine Kostenverteilung einigten. Nehmen wir uns doch diese Diskussion zum Anlass, die steuerlichen Folgen eines Mietverzicht genauer anzusehen.

Steuerfolgen eines Erlasses auf Gewerbemieten

Verzichtet ein Unternehmen, also eine juristische Person oder ein Selbständigerwerbender auf den vertraglich geschuldeten Mietzins freiwillig, ist Folgendes zu unterscheiden:

  • Erfolgt dies vorübergehend mit der Absicht, dass die langfristige Beziehung mit dem Mieter auch nach der Krise fortgeführt werden kann, oder um Mehraufwand oder Leerstand durch eine Kündigung zu vermeiden, so erfolgt dies aus einer wirtschaftlichen Überlegung heraus. Steuerlich liegt sodann die geschäftsmässige Begründetheit vor und der Verzicht wird steuerlich anerkannt. 
  • Abzugrenzen ist ein Verzicht, der nicht aus einer wirtschaftlichen Überlegung heraus erfolgt, sondern auf einer freundschaftlichen, familien- oder gesellschaftsrechtlichen, arbeitsrechtlichen oder anderen rechtsgeschäftlichen Beziehung zum Mieter hin basiert. In diesem Fall wird der Verzicht steuerlich nicht anerkannt und als sog. verdeckte Gewinnausschüttung (juristische Person) oder Privatanteil (selbständige Erwerbstätigkeit) erfasst.
  • Sollte es tatsächlich zu einer Vorgabe zum Mietverzicht kommen, erfolgt der Verzicht auf behördliche Angabe und ist damit letztendlich geschäftlich begründet und wird steuerlich anerkannt.
  • Es gilt noch eine Besonderheit zu beachten, falls der Verzicht infolge einer finanziellen Sanierungsmassnahme erfolgt. Handelt es sich bei dem verzichtenden Unternehmen um den Anteilseigner (oder um eine dem Anteilseigner nahestehende Person) kann der Verzicht als Kapitaleinlage bei der Gewinnsteuer erfasst werden. Der Verzicht wird in diesem Fall als Erhöhung der Beteiligungskosten sowie der Gestehungskosten) erfasst. Im Gegenzug kann eine Wertberichtigung der Beteiligung in gleicher Höhe notwendig werden.

Bei dem empfangenden Unternehmen, also dem Mieter der Geschäftslokalität stellt der Verzicht steuerbaren Gewinn dar (bzw. es erfolgt keine Erfassung des erlassenen Mietaufwandes).

Aber auch hier ist die Besonderheit im Rahmen einer finanziellen Sanierung durch den Anteilseigner zu beachten: Hier liegt in Höhe des Verzichts eine (steuerfrei) Kapitaleinlage vor. Die Kapitaleinlage unterliegt bei juristischen Personen grundsätzlich der Emissionsabgabe. Erfolgt der Mietverzicht auf die behördliche Vorgabe, sollte dies keine Sanierungsleistung aus Steuersicht darstellen.

Bei der Mietstundung erlässt der Vermieter nicht die Mietschuld, sondern gewährt einen Zahlungsaufschub. Die Mietzinsschuld bleibt damit weiter bestehen, wird aber erst in einem späteren Zeitpunkt beglichen. Handelsrechtlich und auch steuerrechtlich entstehen beim Vermieter eine Forderung und der volle Mietzins stellt steuerbaren Ertrag dar. Der Vorteil der Stundung für den Mieter der Gewerbeliegenschaft besteht nur in einem Liquiditätsvorteil.

Es empfiehlt sich für den Vermieter zu prüfen, ob nicht mit dem Mieter bereits jetzt eigenständige Vereinbarung über einem Mieterlass oder einer Mietstundung getroffen werden soll. Eine solche Vereinbarung hätte wohl Vorrang zu der zurzeit diskutierten behördlichen Vorgabe und würde sicherlich dem jeweiligen Einzelfall besser entsprechen. 

Weitergehende Informationen dazu finden Sie unter diesen Links oder direkt über Ihre Kundenbetreuerin oder Ihrem Kundenbetreuer. 


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