Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial : Distribution et rendement de placement accrus

• Le résultat global a de nouveau augmenté à 16,8 millions de CHF (année précédente : 13,6 millions de CHF) et le rendement de placement à 3,9% (année précédente : 3,2%)
• Augmentation durable de la distribution de 3,50 CHF à 3,70 CHF
• Augmentation de la diversification grâce à l’élargissement du portefeuille avec trois biens immobiliers existants centraux
• Relocation réussie à Etoy et réaffectation terminée à Baden

Augmentation de la distribution de plus de 5% à 3,70 CHF

Au cours de l'exercice 2019, le Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial (ISIN : CH0111959190) a réalisé un résultat solide. Le résultat global 2019 de 16,8 millions de CHF a augmenté par rapport à l’année précédente (13,6 millions de CHF) et a permis d’augmenter le rendement de placement de 3,2% à 3,9%. Ce résultat se compose d'un rendement net de 18,5 millions de CHF (année précédente : 17,9 millions de CHF) et d'une plus-value latente de -1,7 million de CHF (année précédente : -4,2 millions de CHF). A la fin de l’exercice, la valeur nette d’inventaire (VNI) par action s’élevait à 103,19 CHF (année précédente : 102,78 CHF). Le rendement des fonds propres est passé de 3,1% en 2018 à 3,8%. En raison de ce résultat positif, la distribution peut être portée de 3,50 à 3,70 CHF. La distribution peut être financée durablement à partir des produits courants avec un taux de distribution de 86,1% (année précédente : 84,3%). Le versement aux investisseurs sera effectué le 17 avril 2020.

Développement qualitatif du portefeuille à des fins de diversification

Au 31 décembre 2019, le portefeuille du fonds comprenait 23 biens immobiliers (année précédente : 20) d’une valeur de marché de 601,7 millions de CHF. (exercice précédent : 545,8 millions de CHF). Le fonds a généré plus de 90% de ses produits à partir de locations commerciales. Les types d’utilisation bureaux et artisanat dominent le fonds avec une part de rendement de 38% ou 17%, suivie par les entrepôts avec 15% et la vente avec 13%. Au 1^er trimestre 2019, le portefeuille a pu être complété par trois biens situés dans des emplacements centraux et offrant une large base de revenus. L’immeuble de bureaux et de commerces entièrement loué rue de Lausanne 31 à Vevey est situé sur un excellent emplacement dans le centre-ville de la commune. La valeur de marché s’élève à 7,8 millions de CHF pour un rendement brut de 5,0%. L’immeuble de bureaux Via Serafino Balestra 17 est situé dans le centre commercial de la ville de Lugano. La valeur de marché s’élève à 22,1 millions de CHF pour un rendement brut de 4,7%. L’immeuble Schaffhauserstrasse 110, situé au centre d’Opfikon, dispose d’une vaste structure locative composée de cabinets médicaux, de surfaces de vente, d’usages publics et d’une part d’habitation de 20%. La valeur de marché s’élève à 16,0 millions de CHF pour un rendement brut de 4,7%.

Mesures d’optimisation dans le parc existant

A Baden, les travaux de transformation ont été menés à bien avec une réaffectation partielle de l’immeuble Mellingerstrasse 18. Outre l’utilisation commerciale, l’immeuble se compose désormais d’environ deux tiers d’unités d’habitation et est prêt à être occupé depuis la fin du 3^e trimestre 2019. Le niveau de commercialisation actuel est supérieur à 50%. Au moment du rapport, des négociations contractuelles sont en cours pour la location de la surface commerciale. Le contrat de bail d’un gros locataire a expiré fin août 2018 dans l’immeuble de vente au détail Route de la Chenalette 177 à Etoy. Par la suite, des mesures de construction ont permis d’accroître considérablement la visibilité de l’objet et de subdiviser la surface locative. La commercialisation s’est déroulée avec succès et il a pu être loué à deux locataires avec des contrats de location à long terme de 15 et 8 ans respectivement. Dans l’immeuble Altenrhein, Dorfstrasse 1-3, la commercialisation des surfaces libérées par le déménagement de Stadler Rheintal AG en 2021 a commencé au 2^e trimestre 2019 comme prévu. En outre, l’aliénation d’un bâtiment a permis de réduire l’exposition du bien immobilier pour un montant d'environ 3,1 millions de CHF. La vente aura lieu en mai 2021 et n’aura aucun impact sur la poursuite de la commercialisation.

Perspectives

L’exercice en cours sera notamment marqué par les mesures de lutte contre la pandémie de coronavirus. Au total, environ 13% des revenus locatifs annuels du fonds sont directement affectés par les mesures du Conseil fédéral au mois d’avril, le risque de défaillance pouvant actuellement être estimé comme faible pour la majorité des personnes concernées. Le risque de défaut de paiement des autres locataires doit être maintenu à un niveau temporaire et limité par un Asset Management proactif. Par ailleurs, le fonds maintiendra en 2020 sa stratégie de placement qui a fait ses preuves jusqu’à présent. Afin d’optimiser encore la diversification des revenus et de la fortune, nous examinons en permanence les opportunités de placement le long de l’axe économique pour les investissements existants dans le segment Core/Coreplus. Au cours de l’exercice 2020, la réduction continue des locaux vacants et l’optimisation durable de la rentabilité resteront au centre de nos préoccupations. Deux priorités de la gestion locative restent la réutilisation des surfaces à Altenrhein et la location complète du bien immobilier à Baden.