Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial : augmentation des dividendes et du rendement des placements

• Nouvelle augmentation du résultat global à 16,8 millions de francs (année précédente : 13,6 millions de francs) et du rendement des placements à 3,9% (année précédente : 3,2%)
• Augmentation durable des dividendes de 3,50 francs à 3,70 francs
• Plus grande diversification du portefeuille par l'acquisition de trois immeubles présentant une situation centrale
• Nouvelle location réussie à Etoy et reconversion terminée à Baden

Augmentation de plus de 5% des dividendes à 3,70 francs

Le Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial (ISIN : CH0111959190) a enregistré une solide performance au cours de l’exercice 2019. Le fonds a réussi à augmenter le résultat global 2019 par rapport à l’année précédente (respectivement 16,8 millions de francs et 13,6 millions de francs), ce qui a permis d’augmenter le rendement des placements de 3,2% à 3,9%. Le résultat se compose d’un résultat net de 18,5 millions de francs (année précédente : 17,9 millions de francs) et de 1,7 million de francs de plus-values latentes (année précédente : 4,2 millions de francs). En fin d’exercice, la valeur nette d’inventaire (VNI) de chaque part s’élevait à 103,19 francs (année précédente : 102,78 francs). Le rendement des fonds propres a progressé de 3,1% à 3,8% au cours de l’année 2018. Ce résultat positif a permis d’augmenter les dividendes, qui passent de 3,50 francs à 3,70 francs. Le coefficient de distribution des dividendes, qui se situe à 86,1% (année précédente : 84,3%), peut être financé de manière stable par les revenus courants. Le versement aux investisseurs a lieu le 17 avril 2002.

Développement qualitatif du portefeuille à des fins de diversification

Le portefeuille du fonds comptait 23 immeubles au 31.12.2019 (date de clôture) (année précédente : 20), avec une valeur de marché de 601,7 millions de francs (année précédente : 545,8 millions de francs). Le fonds a généré plus de 90% des revenus grâce aux baux commerciaux. Les types d’utilisation « bureau » et « industrie » dominent au sein du fonds et rapportent respectivement une part de revenus de 38% et 17%, suivie par le stockage (15%) et la vente (13%). Durant le 1^er trimestre 2019, le portefeuille a pu être complété par trois objets présentant une situation centrale et constituant une source de revenus importante. L’immeuble, entièrement loué, est situé rue de Lausanne 31 à Vevey. Il abrite des activités de bureau et de vente, et présente une excellente microsituation au cœur de la commune. La valeur vénale s’élève à 7,8 millions de francs pour un rendement brut de 5,0%. L’immeuble de bureaux situé Via Serafino Balestra 17 est situé au cœur des rues commerçantes de la ville de Lugano. La valeur vénale s’élève à 22,1 millions de francs pour un rendement brut de 4,7%. L’immeuble situé Schaffhauserstrasse 110, au centre d’Opfikon, possède une vaste structure locative composée de cabinets médicaux, de surfaces de vente, d’espaces d’utilité publique et d’appartements (20%). La valeur vénale s’élève à 16,0 millions de francs pour un rendement brut de 4,7%.

Mesures d’optimisation du portefeuille

La rénovation et la reconversion partielle de l’immeuble sis Mellingerstrasse 18 à Baden ont été achevées avec succès. L’immeuble se compose désormais aux deux tiers d’unités résidentielles à côté de ses locaux commerciaux. Il est habitable depuis la fin du 3^e trimestre 2019. Le taux d’occupation se situe actuellement à plus de 50%. Des négociations sont en cours à la date d’établissement du présent rapport, en vue de la location des surfaces commerciales. Le bail d’un locataire majeur de l’immeuble abritant des commerces de détail situé Route de la Chenalette 177 à Etoy s’est terminé fin août 2018. Des mesures d’aménagement ont été prises en conséquence afin d’augmenter nettement la visibilité de l’objet et la surface de location a été sectionnée. La mise sur le marché a porté ses fruits et les biens ont pu être loués à deux locataires qui ont conclu des contrats à long terme de 15 et 8 ans respectivement. Les surfaces qui seront vacantes dans l’immeuble situé Dorfstrasse 1-3 à Altenrhein après le départ de Stadler Rheintal AG en 2021 ont été mises sur le marché comme prévu au deuxième trimestre 2019. Par ailleurs, la vente d’un immeuble pour un montant d’environ 3,1 millions de francs a permis de réduire l’exposition de l’immeuble. La vente sera réalisée en mai 2021 et n’aura pas d’impact sur les mises sur le marché ultérieures.

Perspectives

L’exercice en cours sera notamment marqué par les mesures prises pour lutter contre la pandémie de coronavirus. Au mois d’avril, environ 13% des revenus locatifs annuels totaux du fonds sont directement concernés par les mesures du Conseil fédéral. Cependant, le risque de défaillance estimé actuellement pour la plupart des personnes concernées est faible. Il est en outre prévu de limiter la durée et l’ampleur du risque de défaut de paiement chez les autres locataires au moyen d’une gestion d’actifs proactive. Pour le reste, le fonds maintient en 2020 sa stratégie actuelle, qui a fait ses preuves par le passé. Afin d’optimiser encore davantage la diversification des revenus et des actifs, nous examinons en permanence nos possibilités autour de l’axe économique des investissements ciblés dans les objets existants au sein du segment Core/Coreplus. Au cours de l’exercice 2020, nous continuerons à nous concentrer sur la réduction du taux de vacance et l’optimisation durable de la rentabilité. Nos deux priorités en matière de gestion locative sont toujours la réutilisation des surfaces à Altenrhein et la location complète de l’immeuble à Baden.