Chancen am Schweizer Immobilienmarkt

Der Schweizer Immobilienmarkt erlebt durch die gestiegenen Zinsen eine generelle Neuorientierung. Wo Anlagechancen entstehen, lesen Sie im Beitrag von Jens Schweizer, Anlagespezialist bei der Zürcher Kantonalbank.

Text: Jens Schweizer, Anlagespezialist bei der Zürcher Kantonalbank / Bild: Andreas Guntli

«Die Experten der Zürcher Kantonalbank erwarten dieses Jahr einen Anstieg des Referenzzinssatzes bei sinkenden Leerständen. Mieten und Ausschüttungen dürften deshalb leicht steigen.» Jens Schweizer, Anlagespezialist.

Der bedeutende Markt für Eigenheime beruhigt sich, und auch die Nachfrage nach Renditeobjekten nimmt ab. Die Transaktionsvolumen und die Bautätigkeit sinken, die Preisdynamik flacht ab. Erleben wir zu Jahresbeginn die Ruhe vor dem Sturm?

Wohl kaum, denn einerseits sind die strukturell unterstützenden Bedingungen wie eine starke Zuwanderung weiterhin intakt. Andererseits ist der Sturm anderswo bereits durchgezogen. Die grössten Verwerfungen fanden nämlich auf dem liquidesten Teil des Immobilienmarktes statt: bei den Immobilienfonds. Steigende Zinsen führten hier zu einer Bewertungskorrektur bei steigenden Opportunitätskosten für Immobilienanlagen, woraufhin die Fondspreise einbrachen.

Faire Bewertung und attraktive Ausschüttungsrenditen bei Schweizer Immobilienfonds

Der Sturm ist nun aber vorbei. Wir sind an einem Punkt angelangt, an dem sich die neue Zinssituation fair in der Bewertung widerspiegelt. Die Agios, also das Verhältnis der Fondspreise zum Nettowert der zugrunde liegenden Immobilien, implizieren einen der neuen Zinssituation entsprechenden Rückgang des Nettowertes. Und die Experten der Zürcher Kantonalbank sehen nur noch wenig Aufwärtspotenzial bei den Zinsen. Gleichzeitig sind die Ausschüttungen unverändert hoch oder gar leicht steigend. Immobilienfonds dürften ab hier ihr Diversifikationspotenzial und ihren inhärenten Inflationsschutz wieder besser ausspielen können. Es eröffnen sich Anlagechancen am Schweizer Immobilienmarkt.

Dieser teilt sich dabei in kommerziell genutzte Liegenschaften und Wohnimmobilien. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ihrer Nutzung entsprechend weniger vom Wirtschaftsgang abhängig, und die erzielbaren Mieten sind grösstenteils an die Hypothekarsätze gebunden. Die Experten der Zürcher Kantonalbank erwarten dieses Jahr einen Anstieg des Referenzzinssatzes bei sinkenden Leerständen. Mieten und Ausschüttungen dürften deshalb leicht steigen.

Kommerziell genutzte Liegenschaften als risikoreichere, aber nicht weniger attraktive Variante

Kommerziell genutzte Liegenschaften sind hingegen konjunktursensitiver und weisen höhere Ausfallraten bei den Mieten aus. Die Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften hat bereits durch die Coronakrise einen strukturellen Rückgang erfahren. Die letztjährigen Ereignisse trieben die durchschnittlichen Agios gar in den negativen Bereich und klar unter das langfristige Mittel. Für höhere Ausschüttungen spricht währenddessen, dass die Mieten oft an die tatsächliche Inflation gekoppelt sind. Die erwarteten Ausschüttungsrenditen liegen über denjenigen von Wohnimmobilien. Auch wenn in der Schweiz keine schwere Rezession erwartet wird, würden Geschäftsliegenschaften sensitiver auf eine unerwartet starke konjunkturelle Verlangsamung reagieren. Sie stellen damit die risikoreichere, aber nicht weniger attraktive Variante für indirekte Immobilienanlagen dar. Was passt besser in Ihr Portfolio? Sie haben die Wahl!

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