«Keine Schnäppchen»

Ursina Kubli, 40, leitet seit zwei Jahren das Immobilien Research der Zürcher Kantonalbank. Im Gespräch zeigt die Ökonomin auf, wohin sich der Immobilienmarkt entwickelt und gibt Tipps für den Hauskauf.

Text: Yannik Primus / Fotos: Flavio Pinton

Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research bei der Zürcher Kantonalbank
Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research bei der Zürcher Kantonalbank

Sie haben vor zwei Jahren die Leitung des Immobilien Researchs der Zürcher Kantonalbank übernommen. Was ist heute anders als damals?

Die Marktsituation hat sich verändert. Früher lag der Risikofokus auf dem Eigenheimmarkt, heute mehr auf dem Markt der Mehrfamilienhäuser.

Hat sich dadurch Ihr Arbeitsalltag verändert?

Die damit zusammenhängenden Themen haben mehr Priorität erhalten. So haben Themen wie die Leerstandproblematik und die adäquate Messung dieses Risikos an Bedeutung gewonnen. Während wir in unseren Publikationen den gesamten Schweizer Immobilienmarkt betrachten, lassen wir die daraus gewonnenen Erkenntnisse in eine Portfoliobetrachtung fliessen, um das Exposure der Zürcher-Kantonalbank-Finanzierungen gegenüber diesem Risiko besser beurteilen zu können.

Sie und Ihr Team beherbergen einen begehrten Schatz - die Immobiliendaten der Bank. Was stellen Sie damit an?

Sehr viele dieser Daten nutzen wir. Als einzige Bank betreiben wir ein eigenes hedonisches Modell (Anmerkung der Unternehmenskommunikation: Eine hedonische Bewertung ist eine statistisch fundierte Vergleichswertmethode). Für modellbasierte Schätzungen brauchen wir für sämtliche Adressen die Informationen aller preisrelevanten Eigenschaften. Deshalb erheben und berechnen wir stets die aktuellen Daten wie zum Beispiel Lärm, Sonne, Sicht, Steuern und vieles mehr. Dadurch arbeiten wir täglich mit unseren eigenen Daten. Diese Informationen können wir weit über die Verwendung in den hedonischen Modellen verwenden. Es handelt sich bei unseren Immobiliendaten tatsächlich um einen Schatz, den wir über die einzelnen Geschäftseinheiten hinweg nutzen können. Das wird im Vertrieb und Beratungsprozess sichtbar, wenn wir die Daten visuell so aufarbeiten, dass sie räumlich vorstellbar werden.

Können Sie ein konkretes Beispiel nennen?

Gehen wir zum eingangs erwähnten Leerstandsrisiko zurück: Wir haben zum Beispiel für jede Gemeinde berechnet, wie lange es dauern wird, bis die leerstehenden Mietwohnungen vom Markt absorbiert werden können. In einem Excel-Sheet hätte man keine Chance ein räumliches Muster zu erkennen und sähe vor lauter Bäumen keinen Wald. Mit Hilfe unserer GIS-Kompetenz können wir die Berechnungen in eine Kartenanwendung fliessen lassen. So sehen wir rasch, wo der Schuh drückt - namentlich in den touristischen Regionen im Tessin, Wallis und Graubünden sowie im Oberaargau und Kanton Solothurn. Mit einfachen Klicks findet jeder seine Gemeinde und erhält die wichtigsten Informationen zum Thema Leerstand.

Die grössten Rezessionen gehen häufig von Immobilienkrisen aus. Wie sieht die Lage aktuell auf dem Schweizer Immobilienmarkt aus?

Die Coronakrise hat die ganze Wirtschaft durchgeschüttelt. Anfangs sorgte die unsichere Situation der kommerziellen Immobilien für grosse Bedenken. Dort liegen auch sicher die grössten Risiken, da die Entwicklung stark vom wirtschaftlichen Verlauf abhängt. Hinzu kommt, dass Büroflächen auch wegen des zunehmenden Homeoffice-Bedarfs weniger stark wachsen werden. Im Eigenheimbereich läuft es aber weiter wie bis anhin. Kurzzeitig gingen die Verkaufsinserate zwar etwas zurück, weil die Verkäufer etwas zurückhaltender geworden sind. Wenn man jedoch schaut, wie häufig diese Inserate angeklickt wurden, so konnten wir eine rege Nachfrage beobachten.

Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research
Ursina Kubli: «Diese Daten können wir im Vertrieb und Beratungsprozess visuell so aufarbeiten, dass sie räumlich vorstellbar werden.»

Hat das damit zu tun, dass Schweizer genug Geld auf dem Konto haben?

Tatsächlich gab es einen ziemlichen Anstieg der Arbeitslosenzahlen. Das waren aber vorwiegend Personen, welche auf Abruf gearbeitet haben oder frische Studiengangabgänger, die keine Stelle gefunden haben. Diese Bevölkerungsgruppen zählen grundsätzlich nicht zu den typischen Eigenheimkäufern. Potenzielle Eigenheimkäufer haben mehrheitlich eine hohe Arbeitsmarktsicherheit. Ich denke dabei an Branchen wie den Gesundheitsbereich. Zudem ist das Angebot derart knapp, dass die wenigen zum Verkauf stehenden Objekte immer noch sehr gut absorbiert werden.

Sie haben gesagt, dass bis anhin zu viele Dreizimmerwohnungen gebaut wurden, weil das Bedürfnis nach grösseren Wohnungen im Zuge der steigenden Homeoffice-Nutzung eher noch zunehmen dürfte. Werden nun die Leerstände steigen?

Die Bautätigkeit verlässt sich sehr stark auf die Bevölkerungsprognosen des Bundesamtes für Statistik. Eine der grossen Prognosen ist nach wie vor die Überalterung, weshalb auch das Bedürfnis nach kleinen Wohnungen steigen sollte, weil in der Schweiz viele alte Menschen alleine wohnen werden. Die Coronakrise hat nun aber einen Gegenpol geschaffen. Das Bedürfnis nach einem zusätzlichen Zimmer ist bei vielen Erwerbstätigen gewachsen. Bei den grossen Wohnungen mit vier oder fünf Zimmern steigt die Konkurrenz bei der Wohnungssuche. Tendenziell werden solche Wohnobjekte deshalb teurer.

In der vorletzten Immobilienstudie war die Rede davon, dass nur noch 10% der Schweizer Haushalte über genügend Einkommen oder Vermögen verfügen, um sich ein durchschnittliches Eigenheim finanzieren zu können. Wo findet sich heute noch am ehesten ein Schnäppchen?

Diese 10% beziehen sich nur auf die durchschnittlichen Objekte zum Erwerb. Zum Glück gibt es noch viele andere und damit auch günstigere Objekte. Natürlich hat ein günstiger Preis meistens auch einen Grund: Solche liegen häufig etwas dezentraler und die Mikrolagen sind schlechter, was sich zum Beispiel durch erhöhten Strassenlärm bemerkbar macht. Oder es ist schlicht etwas kleiner. Im Endeffekt muss man sich immer fragen, welcher Kompromiss am wenigsten schmerzt. Das Angebot im Eigenheimbereich ist aber generell derart klein, dass sich bei günstigen Objekten noch mehr potenzielle Käufer dafür interessieren.

Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research
Grössere Wohnungen sind u.a. wegen Homeoffice gefragt: «Bei Wohnungen mit vier oder fünf Zimmern steigt die Konkurrenz bei der Wohnungssuche.»

Mögen Sie uns verraten, welcher Kompromiss beim Eigenheimerwerb zu einem besonders guten Preis-Leistungs-Verhältnis führt?

Als Ökonomin sage ich, dass der Preis immer Nachfrage und Angebot reflektiert. Dank Homegate, Immoscout24, unserer Eigenheimsuche und allen anderen Immobilien-Online-Portalen ist die Transparenz am Immobilienmarkt sehr gut. Damit gibt es grundsätzlich keinen falschen Preis, weil sich dieser immer wieder adjustieren sollte. Es gibt daher keine Schnäppchen. Wem Pendeln wenig ausmacht, sollte etwas ländlicher wohnen. Wenn man nicht lärmsensibel ist, kann es sich lohnen, an eine lärmige Strasse zu ziehen, weil dort die Preise tiefer sind. Die meisten Menschen sind jedoch lärmsensitiv. Es lohnt sich immer sich zu überlegen, wo die persönlichen Prioritäten liegen und welcher Kompromiss am wenigsten weh tut.

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