Mit Zertifikaten in indirekte Schweizer Immobilien­anlagen investieren

Mit Abstand war 2022 das schlechteste Jahr in der Geschichte des SXI Real Estate Funds Broad Index (SWIIT-Index). Entsprechend haben die Kurse der Immobilienfonds deutlich nachgegeben und preisen allfällige negative Marktentwicklungen bereits ein. Dies eröffnet Einstiegschancen für Anleger. Besonders Investitionen in Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz sind steuerlich attraktiv. Tracker-Zertifikate aus der Produktkategorie Partizipation sind ideale Instrumente, um Anlegern einfachen Zugang zu einem breit diversifizierten Basket von Immobilieninstrumenten zu ermöglichen.

Nach dem Allzeithoch im Januar 2022 hat der SWIIT-Index per Ende 2022 rund 17 Prozent an Wert eingebüsst. Gründe dafür waren neben steigenden Zinsen auch Kursverluste an den Aktien- und den Obligationenmärkten. Entsprechend korrigierten die Kurse der kotierten Immobilienfonds und notierten mit einem durchschnittlichen Agio von 13 Prozent per Ende Dezember 2022 deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von 23 Prozent. Dies impliziert, dass in den aktuellen Kursen ein weiterer Zinsanstieg oder ein sinkender Marktwert der Immobilien eingepreist sind. Sollte das nicht im erwarteten Ausmass eintreffen, besteht Aussicht auf eine Kurserholung.
 

Entwicklung Agio SWIIT-Index

Zuversichtlich stimmt die Entwicklung des Mietertrags. Fonds mit Ausrichtung auf kommerzielle Flächen und den Mietwohnungsmarkt erzielen bei steigender Inflation beziehungsweise einer Erhöhung des Referenzzinses steigende Mieteinnahmen. Ob diese die höheren Finanzierungskosten wegen der gestiegenen Zinsen kompensieren können, lässt sich nicht abschliessend beantworten. Diese Kosten sind von Höhe und Restlaufzeit der Finanzierung abhängig. Auf den aktuellen Ausschüttungsrenditen von durchschnittlich 2,8 Prozent bieten kotierte Immobilienfonds eine ansprechende Risikoprämie gegenüber Frankenobligationen.

Viele Steuervorteile

Bei Schweizer Immobilienfonds existieren zwei verschiedene Formen des Grundbesitzes, mit je unterschiedlichen Steuerfolgen für die Anleger. Ältere Immobilienfonds halten ihre Liegenschaften über Immobiliengesellschaften, d. h. indirekt. Steuern werden doppelt erhoben, sowohl auf Ebene der Immobiliengesellschaft als auch bei Anlegern. Fonds, die in den vergangenen Jahren lanciert wurden, halten ihre Immobilien mehrheitlich direkt.

Der Ertrag aus dem Direktbesitz wird in der Regel ausschliesslich auf Fondsebene zum Vorzugssatz für juristische Personen besteuert. Schweizer Anleger sind bis auf einen vernachlässigbaren Anteil des übrigen Ertrags von der Einkommens- und der Vermögenssteuer befreit. Diese Fonds werden daher als steuereffizient bezeichnet. Dazu ein Beispiel aus unserem Haus: Vergleicht man eine Investition über je 100'000 Franken. in den indirekten Swisscanto Real Estate Fund Responsible IFCA mit einer solchen in den direkten, steuereffizienten Swisscanto Real Estate Fund Responsible Swiss Commercial, ergibt sich bei einer Investition in den Letzteren für Schweizer Anleger unter der Annahme eines Einkommensgrenzsteuersatzes von 30 Prozent und eines Vermögenssteuersatzes von 0,5 Prozent eine Steuerersparnis von 1'057.50 Franken (siehe Beispiel). Dies entspricht einer Erhöhung der Nachsteuerperformance von 1,06 Prozent.
 

¹ Annahme Grenzsteuersatz Vermögen: 0,5 Prozent
² Annahme Grenzsteuersatz Einkommen: 30 Prozent
 

Wie hoch der Steuervorteil tatsächlich ausfällt, ist von Faktoren wie Einkommen, Vermögen und Steuertarifen am Wohnort der Anleger abhängig.

Eine sehr effiziente Investitionsmöglichkeit sind Zertifikate, die mit einer einzigen Transaktion Zugang zu einem breit diversifizieren Basket darstellen. Neben Indexzertifikaten, die einen etablierten Immobilienindex abbilden, sind vor allem aktiv gemanagte Zertifikate (AMC) sehr gefragt. Denn: AMC berücksichtigen spezifische Investorenbedürfnisse und bilden sie explizit ab. So kann ein AMC etwa auf die steuereffizienten Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz abstellen.

Massgeschneiderte Produkte

Für die Einkommenssteuer erreichen Anleger so ebenfalls den Vorteil, wie wenn sie direkt in Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz investieren würden. Auch abweichende oder individuelle Gewichtungen der Basket-Komponenten, ein alternativer Fokus bei den Basiswerten oder eine alternative Währungstranche sind mit massgeschneiderten Zertifikatslösungen möglich. Eine Zertifikatslösung kann binnen weniger Tage lanciert werden. Die Rolle des Investment Manager kann durch die Anleger oder den Finanzintermediär wahrgenommen oder an einen spezialisierten Dritten delegiert werden. Bei Immobilien ist der Beizug eines spezialisierten Investment Manager wegen der Komplexität empfehlenswert.