Die Grund­stück­gewinn­steuer im Kanton Zürich

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grundstückgewinnsteuer fällt an, wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie mit Gewinn verkaufen – besteuert wird der erzielte Gewinn.
• Massgebend sind insbesondere  Anlagekosten, Kaufpreis, Verkaufspreis sowie wertvermehrende Investitionen und Verkaufsnebenkosten.
• Die Steuer ist kantonal geregelt: Steuersätze, Freibeträge und Haltefristen unterscheiden sich je nach Kanton deutlich.
• Bei selbstgenutztem Wohneigentum oder bei Erbschaft/Schenkung gelten teilweise Aufschub- oder Sonderregelungen.
• Die Thematik ist komplex. Deshalb lohnt sich eine frühzeitige Planung.

Interview zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich

Karin Mönch, Steuerspezialistin der Zürcher Kantonalbank, ordnet die wichtigsten Aspekte ein und zeigt auf, wo sich Optimierungen für die Steuerpflichtigen besonders auszahlen können.

Karin Mönch, wer ist im Kanton Zürich beim Verkauf einer Liegenschaft steuerpflichtig?

Steuerpflichtig ist die Verkäuferin oder der Verkäufer einer Immobilie, also jene Person, der die Liegenschaft gehört. Der Käufer haftet aber mit. Im Kaufvertrag sollte deshalb geregelt sein, dass die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer sichergestellt wird. So kann der Käufer etwa die Höhe der mutmasslichen Steuer provisorisch berechnen lassen. Statt dem Verkäufer den vollen Kaufpreis zu überweisen, kann er den Steuerbetrag als Depot beim Steueramt hinterlegen. Alternativ kann sich die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer über den Eintrag eines gesetzlichen Grundpfandrechtes sichern.

Weshalb wird die Grundstückgewinnsteuer erhoben?

Der Staat besteuert mit der Grundstückgewinnsteuer den «unverdienten» Wertzuwachs einer Liegenschaft. «Unverdient» deshalb, weil keine Kapital- oder Arbeitsleistung des Eigentümers dahintersteckt, sondern sich der Wert durch das Wirken des Gemeinwesens, die Bevölkerungsentwicklung oder die wirtschaftliche Entwicklung erhöht hat. Nicht besteuert wird hingegen jener Mehrwert, welcher durch wertvermehrende Investitionen geschaffen wurde. Der Stellenwert der Grundstückgewinnsteuer für die Gemeinden ist zum Teil beträchtlich. Durch den hohen Wertzuwachs vieler Liegenschaften in den letzten Jahren und die damit verbundenen stattlichen Gewinne der Verkäufer profitiert auch die öffentliche Hand kräftig. Die Grundstückgewinnsteuer wurde denn auch schon als «Lieblingssteuer» der Gemeinden bezeichnet.

Wie ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich geregelt?

Wie die Einkommenssteuer ist auch der Steuertarif der Grundstückgewinnsteuer progressiv ausgestaltet, das heisst, höhere Gewinne werden überproportional besteuert. Eine weitere Besonderheit ist, dass die Grundstückgewinnsteuer mit zunehmender Besitzdauer sinkt. Nach 20 Jahren beträgt diese Reduktion im Kanton Zürich maximal 50 Prozent. In den ersten zwei Jahren soll hingegen ein Steuerzuschlag Immobilienspekulationen bremsen.

Wie wird der frühere Wert einer Liegenschaft ermittelt?

Neben dem aktuellen Verkaufspreis sind der frühere Kaufpreis sowie die wertvermehrenden Investitionen einer Liegenschaft die zentralen Grössen zur Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns. Diese Werte lassen sich nicht immer leicht eruieren. Vielfach sind alte Unterlagen nicht oder nur unvollständig vorhanden.

Bei einer Besitzdauer von über 20 Jahren besteht im Kanton Zürich die Möglichkeit, einen errechneten «Verkehrswert vor 20 Jahren» zu verwenden – dies im Sinne einer Beweiserleichterung für die Steuerschuldner. In die Berechnung dieses Wertes fliessen Faktoren wie der Landwert, der Zeitwert des Gebäudes oder Erschliessungs- und andere Nebenkosten ein. Diese Berechnung kann man beim zuständigen Steueramt verlangen. Allerdings nur, wenn sehr konkrete Verkaufsabsichten vorliegen.

Weshalb ist der «Wert vor 20 Jahren» so zentral?

Eine Besonderheit bei der Grundstückgewinnsteuer ist, dass Steuerpflichtige bei einer Besitzdauer von über 20 Jahren zwischen dem Verkehrswert vor 20 Jahren oder den tatsächlichen Anlagekosten wählen können. Oft ist der geschätzte Wert vor 20 Jahren vorteilhafter für die Steuerpflichtigen.

Als Faustregel gilt: Je weiter zurück der Kauf der Liegenschaft liegt, desto attraktiver ist der Verkehrswert vor 20 Jahren.

Warum soll (und darf) der «Wert vor 20 Jahren» hinterfragt werden?

Die Verkehrswertberechnung vor 20 Jahren ist eine hypothetische Berechnung im Sinne von: «Wie hoch wäre der Wert gewesen, wenn die Liegenschaft vor 20 Jahren gekauft worden wäre?» Somit ist klar: Der Wert ist keine exakte Grösse – und es bleibt immer ein Argumentations- und Ermessensspielraum. Daher soll und darf der vom Steueramt berechnete Wert von vor 20 Jahren hinterfragt werden. Beim Ausfüllen der Steuererklärung zu Grundstückgewinnen können auch eigene Berechnungen herangezogen werden. Abweichungen zur Berechnung des Steueramtes sollten jedoch immer begründet sein, damit diese eine Aussagekraft haben.

Zwei Zahlenbeispiele

Beispiel 1 – Eigentumswohnung in der Stadt Winterthur

Eine Eigentümerin hat ihr Einfamilienhaus vor zehn Jahren von ihren Eltern geerbt, diese hatten die Liegenschaft zuvor über 30 Jahre in ihrem Besitz. Die Frau wohnte die letzten zehn Jahre im Haus, verkauft nun die Liegenschaft und zieht in ein Ersatzobjekt. Die Grundstückgewinnsteuer soll aufgeschoben werden, da der Gewinn reinvestiert wird.

Beispiel 2 – Mehrfamilienhaus in der Stadt Zürich

Ein Eigentümer hat sein Mehrfamilienhaus vor 23 Jahren gekauft und renoviert. Jetzt verkauft er dieses an Dritte.
 

Fazit

Im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer gilt es zahlreiche Details zu beachten, die für Laien nicht auf Anhieb erkennbar sind. So lauern beispielsweise auch bei gemischten Schenkungen oder bei der Festlegung des Verkaufspreises Stolpersteine.

Es gibt viele Konstellationen und Fallstricke zu beachten. Da es bei der Grundstückgewinnsteuer um namhafte Beträge geht, ist auch das Optimierungspotenzial oftmals erheblich. Deshalb kann sich eine Beratung für steuerpflichtige Liegenschaftsverkäufer lohnen.

_{Dieser Text wurde erstmals publiziert am 2. März 2023. Die Aktualisierung erfolgte am 6. Oktober 2026.}