Abschaffung Eigenmietwert: Was würde der Systemwechsel für Besitzende von Renditeobjekten bedeuten?
Am 28. September 2025 wird indirekt über die Abschaffung des Eigenmietwerts abgestimmt. In der Abstimmungsvorlage geht es zwar um die Einführung einer kantonalen Liegenschaftssteuer für Zweitwohnungen, doch ist die Vorlage an das Bundesgesetz über den Systemwechsel der Wohneigentumsbesteuerung gekoppelt. Die Annahme der Vorlage zur Liegenschaftssteuer bedeutet somit gleichzeitig die Abschaffung des Eigenmietwerts.
Text: Elisabeth Zsindely / Bild: Getty
Die Besteuerung selbstgenutzter Liegenschaften, also von Erst- und Zweitliegenschaft, stellt sich aktuell so dar:
Wer seine Liegenschaft(en) selbst bewohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Der Eigenmietwert orientiert sich am Betrag, den der Eigentümer bei einer Vermietung erzielen könnte. In der Praxis liegt dieser Wert jedoch etwas tiefer. Im Gegenzug sind die Schuldzinsen und die werterhaltenden Liegenschaftsunterhaltskosten (inkl. Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen) vom Einkommen abzugsfähig.
Das ändert sich bei Annahme der Vorlage
Die zentralen Punkte, die sich für die Steuerpflichtigen ändern, wenn die Vorlage angenommen wird und es damit zum Systemwechsel kommt, lauten:
Eine solche Steuer gibt es bereits jetzt in einigen Kantonen. Die Verfassungsänderung würde es den Kantonen erlauben, wesentlich höhere Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften zu erheben. Damit würden sie für die Steuerausfälle, die durch die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts entstehen, teilweise kompensiert. Das ist vor allem für Berg- und Tourismuskantone wichtig, weil es dort viele Zweitwohnungen gibt.
Bei Annahme der Vorlage fällt die Besteuerung des Eigenmietwerts bei allen selbstgenutzten Liegenschaften weg.
- Im Gegenzug können aber Liegenschaftsunterhaltkosten bei selbstgenutzten Liegenschaften nicht mehr in Abzug gebracht werden. Anders bei vermieteten Liegenschaften – da können werterhaltende Investitionen weiterhin als Liegenschaftsunterhalt abgezogen werden.
- Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen, aber auch Rückbaukosten für einen Ersatzneubau sind bei der Bundessteuer nicht mehr abzugsfähig. Die Kantone können bestimmen, ob sie kantonale Abzüge für solche Kosten zeitlich begrenzt bis max. 2050 zulassen.
- Die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten können bei der direkten Bundessteuer weiterhin geltend gemacht werden, die Kantone bestimmen jeweils selbst über die Abzugsfähigkeit dieser Kosten.
- Private Schuldzinsen sind nur noch dann abzugsfähig, wenn die steuerpflichtige Person über eine vermietete Liegenschaft (Renditeobjekt) in der Schweiz verfügt. Eine Ausnahme gibt es für Personen, die erstmals ein Eigenheim erwerben (siehe unten Ausnahme: Ersterwerber).
- Private Schuldzinsen (dazu gehören nicht nur Hypothekarzinsen, sondern sämtliche Schuldzinsen auf Privatdarlehen, Privat- oder Lombardkrediten etc.) dürfen nur noch im Umfang der Quote des unbeweglichen Vermögens der vermieteten Objekte zum Gesamtvermögen (quotal restriktive Methode) geltend gemacht werden. Dies hat grössere Auswirkungen auf Steuerpflichtige mit Renditeliegenschaften. Was dies bedeutet, zeigt das folgende Beispiel.
Berechnungsbeispiel bei Besitz von unvermieteten und vermieteten Liegenschaften:
- Wie die Schulden respektive die bezahlten Schuldzinsen auf die einzelnen Objekte und Vermögenswerte verteilt sind, ist aus steuerlicher Sicht nicht relevant. Im oben aufgeführten Beispiel bedeutet dies, dass bei Abschaffung des Eigenmietwertes noch 30% der Hypothekarzinskosten, also CHF 6'000 anstelle von CHF 20'000 in Abzug gebracht werden können.
- Ersterwerber können bis zu zehn Jahre nach dem Erwerb Schuldzinsen im Umfang von maximal CHF 10'000 (Ehepaare) und CHF 5'000 (Alleinstehende) in Abzug bringen. Der Abzug nimmt über zehn Jahre linear um jährlich um 10% ab.
Das sollten Sie beachten
- Besteht aktuell oder in absehbarer Zukunft Unterhaltsbedarf an der Liegenschaft, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, sich über das weitere Vorgehen Gedanken zu machen und die Investitionen vorzuziehen.
- Da die Schuldzinsen nicht oder nur noch eingeschränkt abzugsfähig sind, stellt sich die Frage nach der optimalen Finanzierung. Die Höhe der Fremdfinanzierung ist im Einzelfall im Rahmen einer sorgfältigen Finanzplanung festzulegen – dies unter Berücksichtigung sämtlicher Faktoren wie Liquidität und Flexibilität, Rendite, Vorsorge und Steuern.
