Als Mieter ins Traumhaus?

In den letzten Jahren wurde der Traum vom eigenen Einfamilienhaus (EFH) für viele Familien immer schwerer zu erfüllen. Zu den hohen Immobilienpreisen gesellte sich seit der Zinswende der deutliche Anstieg der Finanzierungskosten. In Kombination mit den benötigten Eigenmitteln und den Tragbarkeitsvoraussetzungen wird der Kauf eines EFH finanziell zunehmend herausfordernd. Auch wer sich ein EFH leisten kann, muss erst noch ein entsprechendes Objekt finden. Das ist oft gar nicht so einfach. Meist ist das Angebot klein und die Nachfrage gross. In der letzten Dekade wurden zudem immer mehr EFH abgerissen und durch moderne Mehrfamilienhäuser ersetzt. Gleichzeitig wurden nur wenig neue EFH erstellt. Der am Markt herrschende Nachfrageüberhang erschwert somit die Suche grundsätzlich. Es gibt aber noch eine andere Möglichkeit: die Chance, das Traumhaus auf dem Mietmarkt zu finden.

Viele Miet-EFH an begehrten Wohnlagen

Gemäss der Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS) sind schweizweit nur rund 13 Prozent aller Einfamilienhäuser von Mietern bewohnt. Es handelt sich also nach wie vor um einen Nischenmarkt, obwohl der Anteil an Miet-EFH in den letzten Jahren gewachsen ist.

Gerade an sehr begehrten Wohnlagen findet sich oft ein hoher Anteil an Miet-EFH (s. Grafik unten). Beispielsweise belegt die Stadt Zürich, wo 22,6 Prozent aller EFH von Mietern bewohnt sind, schweizweit einen Spitzenplatz. Schliesst man die genossenschaftlich vermieteten Häuser mit ein, liegt der Anteil sogar bei 47 Prozent. Auch rund um den Zürichsee in den Bezirken Horgen und Meilen finden viele Einfamilienhäuser ihren Weg auf den Mietmarkt. Es drängt sich die Frage auf, warum die Vermietung von EFH gerade an diesen Toplagen verbreitet ist. Die Antwort liegt bei den Eigentümern. An den exklusiven Wohnlagen trennen sich viele Hausbesitzer nur sehr ungern von ihrem geliebten Eigenheim. Je einzigartiger und begehrter eine Immobilie ist, desto höher ist der emotionale Wert für den Eigentümer. Dieser Effekt macht es vielen besonders schwer, das Gebäude bei einem Verkauf endgültig aus der Hand zu geben. Daher bietet sich eine Vermietung an, um das Objekt in der Familie zu halten.

Zürich hat den höchsten Anteil an Einfamilienhäusern zur Miete

Miet-EFH relativ zu allen EFH pro Bezirk in % (ohne Genossenschaften) und die durchschnittliche Lagequalität (1) des Bezirks

Aufgepasst bei den Nebenkosten

Wo die Kaufpreise hoch sind, sind selbstverständlich auch die Mieten kostspielig (s. Grafik unten). In der Zürichseeregion werden Einfamilienhäuser mit 4–5 Zimmern im Mittel für Monatsmieten zwischen 3’000 und 4’900 Franken angeboten. Im restlichen Kanton Zürich sind die Mietpreise mit 2’400 bis 3’400 Franken spürbar niedriger. Bei den grossen Objekten öffnet sich die Schere zwischen den Regionen noch deutlicher. Ein Objekt mit 6–8 Zimmern kostet in der Seeregion gleich viel wie villenartige Häuser von 9 und mehr Zimmern im restlichen Kanton Zürich. Was Interessenten bei allen Gebäuden ausserdem im Auge behalten sollten, sind die Nebenkosten. Gerade bei älteren Häusern mit Öl- oder Gasheizung können diese hoch ausfallen. Bei Objekten mit Umschwung kommen je nach Mietvertrag noch die Ausgaben für den Gärtner hinzu. Häufig werden in den Inseraten die Nebenkosten nur ungenau oder überhaupt nicht angegeben. Vor dem Unterschreiben des Mietvertrages sollte daher die Höhe der Zusatzbelastung unbedingt abgeklärt werden.

Mit diesen Nettomieten müssen Mieter bei EFH rechnen

Angebotsmieten in Franken pro Monat nach Zimmerzahl und Region², Median und 25er - bis 75er-Perzentil, ohne Genossenschaften

Hohe Nachfrage trotz Risiko

Trotz der gehobenen Mietpreise vieler Einfamilienhäuser ist die Nachfrage gross. Im Kanton Zürich hat sich die Vermarktungsdauer von Miet-EFH in den letzten Jahren mehr als halbiert. Sie beträgt inzwischen nur noch knapp zwei Wochen. Die Hausschlüssel für Mietobjekte werden EFH-Besitzern also im wahrsten Sinne des Wortes aus den Händen gerissen. Trotzdem sollten Interessenten die Nachteile eines Miet-EFH im Vergleich zu einem Eigenheim nicht aus den Augen verlieren. Das Risiko, dass aufgrund von Eigenbedarf oder einer anstehenden Sanierung die Kündigung ins Haus flattert, bleibt hoch. Häufig werden EFH wegen geplanter Renovationen oder eines projektierten Ersatzneubaus auch nur befristet vermietet. Weiter sind die Mietobjekte oft deutlich älter als vergleichbare Kaufobjekte. Beides muss nicht nur zum Nachteil der Mieter sein. Befristete Objekte haben eine um ca. 15 Prozent tiefere Miete als vergleichbare unbefristete EFH. Einen ähnlichen Effekt hat das Gebäudealter. Ein EFH mit 40 Jahren auf dem Buckel ist im Vergleich zu einem Neubau ca. 13–16 Prozent günstiger. Wer sich also von einer reduzierten Mietdauer oder einem etwas älteren Gebäude nicht abschrecken lässt, für den ist das EFH zur Miete eine gute Alternative zum Kauf.

Angebot und Nachfrage werden steigen

Wie wird sich der Markt für Miet-EFH in der Zukunft entwickeln? Für viele Eigentümer war in den vergangenen Jahren der Verkauf ihres EFH aufgrund der Negativzinsen und des Anlagenotstandes per se unattraktiv. In diesem Umfeld war eine Vermietung finanziell sinnvoll. Gehört das Miet-EFH mit dem Ende der Negativzinsen somit wieder der Vergangenheit an? Es sieht nicht danach aus. Gegenwärtig sind mehr als die Hälfte aller Zürcher EFH im Besitz von über 60-Jährigen. Bei vielen Hauseigentümern kommt mit fortschreitendem Alter der Wunsch nach einer altersgerechten Wohnung auf. Immer mehr Eigentümer stehen daher bald vor der Entscheidung, das eigene Haus bei einem Verkauf aufzugeben oder es zu vermieten und so daran festzuhalten. Insbesondere an begehrten Wohnlagen dürften viele aufgrund der erwähnten Exklusivität eine Vermietung einem Verkauf vorziehen.

Dies führt dazu, dass das Angebot an Miet-EFH in den nächsten Jahren eher zu- als abnehmen wird. Dies ist ein grosser Vorteil für interessierte Mieter. Wer über ein entsprechendes Budget verfügt und bereit ist, auf gewisse Vorteile eines Eigenheims zu verzichten, sollte daher rasch ein Suchabo für Miet-EFH aufsetzen, denn die Nachfrage ist gross. Gegenwärtig sind nicht nur Familien auf der Suche. Auch andere Mieter, die keine grosse Mietwohnung finden, drängen in den EFH-Mietmarkt. Daher gilt: «De Schnäller isch de Gschwinder.»