Abstimmungs­entscheid: Der Eigenmietwert fällt weg

Abschaffung Eigenmietwert

Über die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde mehrfach abgestimmt. Die bisherigen Versuche sind gescheitert, aber mit der heutigen Annahme der Vorlage zur Einführung einer kantonalen Liegenschaftssteuer für Zweitwohnungen, fällt der Eigenmietwert tatsächlich weg – auch wenn es bis zur effektiven Umsetzung noch mindestens zwei bis drei Jahre dauern wird.

Steuern

Welche Bedeutung hat dieser Systemwechsel in der Besteuerung? Betroffen sind nicht nur Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutzten oder vermieteten Liegenschaften, sondern auch Steuerpflichtige, die Schulden haben aber keine Immobilien besitzen. 

Die folgenden Ausführungen zu den steuerlichen Auswirkungen beziehen sich ausschliesslich auf die Auswirkungen auf die Einkommenssteuern von natürlichen Personen und die besondere Liegenschaftssteuer. 

Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigenheim und Zweitliegenschaften
Nach der Umsetzung fällt die Besteuerung des Eigenmietwerts auf alle selbstgenutzten Liegenschaften weg. Im Gegenzug entfallen auch die mit diesen Liegenschaften verbundenen Unterhalts- und Schuldzinsabzüge. Um den Eigenheimkauf etwas leichter zu machen, gilt hierfür eine Ausnahme: Bis zu zehn Jahre nach dem Erwerb können Schuldzinsen im Umfang von maximal CHF 10’000 (Ehepaare) und CHF 5’000 (Alleinstehende) in Abzug gebracht werden. Der Abzug nimmt über zehn Jahre linear um jährlich zehn Prozent ab.

Das bedeutet:
Die Steuerdeklaration wird sich vereinfachen und die Steuerbelastung wird sich für viele Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer im aktuellen Zinsumfeld reduzieren. Da zukünftig die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten nicht mehr über die Einkommensteuer erfolgt, empfiehlt es sich, die wertvermehrenden Kosten gut zu dokumentieren. Diese können dann bei der Grundstückgewinnsteuer – diese fällt im Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft an – abgezogen werden.

Wenn in naher Zukunft Renovationen oder andere Unterhaltsarbeiten an der Liegenschaft anstehen, könnte es sinnvoll sein, diese vorzuziehen. Bei Stockwerkeigentum könnte zusätzlich eine temporäre Erhöhung der Beiträge in den Erneuerungsfonds prüfenswert sein.

Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeobjekten
Sie werden ebenfalls direkte Auswirkungen auf die zukünftige Steuerbelastung spüren. Schuldzinsen können neu nur noch im Umfang der Quote des unbeweglichen Vermögens der vermieteten Objekte zum Gesamtvermögen (quotal restriktive Methode) geltend gemacht werden. Ein Beispiel ist dem Faktenblatt zu entnehmen. 

Das bedeutet:
Durch den eingeschränkten Schuldzinsabzug wird sich die Steuerbelastung bei Eigentümerinnen und Eigentümern von Renditeobjekten erhöhen, da ein Teil der Schuldzinsen neu ins Leere laufen.

Steuerpflichtige ohne Liegenschaften
Sie sind ebenfalls betroffen, da sie keine Schuldzinsen (private Darlehen, Kleinkredite etc.) mehr abziehen können. 

Was ist aus finanzplanerischer Sicht zu beachten?

Die steuerlichen Änderungen im Nachgang zu dieser Abstimmung haben auch Auswirkungen auf die persönliche Finanzplanung und Vermögensstruktur. So stellt sich die Frage nach der optimalen Finanzierung der Liegenschaften. Die Höhe der Fremdfinanzierung ist dabei nicht nur auf die steuerlichen Gegebenheiten abzustimmen. Vielmehr müssen sämtliche Faktoren betrachtet werden: Wie wird die langfristige Liquidität sichergestellt? Welche finanzielle Flexibilität wird in der Zukunft benötigt? Spricht ein Vergleich zwischen den Finanzierungskosten sowie der erwarteten Rendite für eine alternative Investition eventuell dafür, Belehnungen hoch zu lassen?

Das bedeutet: 
Es lohnt sich, das Gesamtbild individuell genau anzuschauen. Wird eine Hypothek mit vorhandenem Kapital amortisiert, so sind die Mittel fortan in der Liegenschaft gebunden und stehen im freien Vermögen nicht mehr zur Verfügung. Dies kann dazu führen, dass der Lebensunterhalt z. B. im Alter unnötig eingeschränkt werden muss oder attraktive Investitionsopportunitäten nicht genutzt werden können.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Wie sich die Eigenheimpreise nach der heutigen Entscheidung entwickeln, hängt massgeblich davon ab, wie sich die steuerliche Situation derjenigen verändert, die erstmalig eine Immobilie erwerben. Diese sind in der Regel auf eine hohe Hypothek angewiesen. Laut der schweizweiten Statistik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind 40 Prozent der Neugeschäfte bei selbstgenutztem Wohneigentum mit über 74 Prozent belehnt. Dabei übersteigen die Zinszahlungen die zeitlich begrenzten Möglichkeiten zum Schuldzinsabzug. Beim Kauf eines älteren Hauses oder einer sanierungsbedürftigen Wohnung schrumpfen die steuerlichen Vorteile weiter – sie können sogar ins Negative kippen. Ein wichtiger Punkt, der oft übersehen wird: Neu erworbene Stockwerkeigentumswohnungen im Kanton Zürich sind im Durchschnitt 20 Jahre alt, während Einfamilienhäuser sogar ein mittleres Alter von 50 Jahren aufweisen. Hinzu kommt, dass die grundlegenden Herausforderungen beim Erwerb von Wohneigentum – wie die hohen Immobilienpreise und die oft unzureichenden finanziellen Mittel vieler Käufer – durch die Abschaffung des Eigenmietwerts nicht gelöst werden. Damit bleibt die Wirkung der Abstimmung für den Markt insgesamt begrenzt.

Preisunterschied zwischen neu und alt 
Die Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte zu einer stärkeren Differenzierung zwischen älteren Liegenschaften und Neubauprojekten führen, was voraussichtlich den Preisunterschied dieser beiden Kategorien vergrössern wird. Für Besitzerinnen und Besitzer von Zweitliegenschaften könnte sich die steuerliche Situation weniger vorteilhaft entwickeln als für Eigentümerinnen und Eigentümer von Erstwohnungen. Trotz des Wegfalls der Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen und Unterhaltsarbeiten, verbleiben die Kosten für die neue Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften. Wie stark diese die Nachfrage nach Ferienwohnungen dämpft, hängt von ihrer konkreten Ausgestaltung ab. Angesichts der durch das Zweitwohnungsgesetz hervorgerufenen Knappheit auf dem Zweitwohnungsmarkt, sind jedoch keine Preisrückgänge zu erwarten. Insgesamt rechnen wir damit, dass die Preise der Schweizer Eigenheime in diesem und im kommenden Jahr um je 4 Prozent steigen werden – im Kanton Zürich sogar um 4,5 Prozent. 

Das bedeutet:
Viele Einfamilienhäuser haben angesichts des Gebäudealters Spielraum für Verbesserungen und Sanierungen. Auch bei Stockwerkeigentum gibt es Sanierungspotentiale. Immerhin feierte diese Wohnform dieses Jahr ihren 60. Geburtstag. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten sich die Frage stellen, bei welchen Massnahmen es sich lohnen könnte, sie vorzuziehen. Dabei gilt es, die langfristige Objektstrategie im Auge zu halten. Nicht jede Sanierung ist gleich sinnvoll, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Lohnen sich weitere Investitionen in die bestehende Bausubstanz oder wird es aufgrund besserem Ausnützungspotenzial doch früher oder später zu einem Ersatzneubau kommen?