Die Gretafrage bei Immobilienanlagen: Wie hast du's mit dem Klima?

Greta Thunbergs Weckruf zur Rettung des Klimas hat mitt­lerweile auch die schläfrigsten Portfoliomanager aufgeweckt. Schliesslich verschaffte sich die Klimajugend auch schon lautstark auf dem Paradeplatz Gehör. Der ESG-Hype zieht sich durch alle Anlageklassen. Die Abkürzung ESG steht für Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (Environmental, Social and Governance). Gerade das «E» in ESG verdient bei Immobili­en eine genauere Betrachtung, denn diese nehmen für die Errei­chung der Pariser Klimaziele (Netto-Null bis 2050) eine zentrale Rolle ein. So verursacht der Gebäudepark rund ein Viertel der Schweizer CO2-Emissionen. Die Immobilienbranche zeichnet sich nicht als Musterknabe in Sachen Transparenz aus. Auch wenn einige Immobilienanlagegefässe vorbildliche Nachhaltigkeitsan­strengungen unternehmen, sind öffentliche Informationen dazu immer noch rar gesät. Bis heute kennt man keinen branchenweiten Standard zur Ermittlung der CO2-Emissionen von Gebäuden. Dies verhindert Vergleiche über Immobilienanlagegefässe hinweg. Für Anleger stellt sich daher die Frage, wie nach­haltig sind meine Investitionen in Immobilien überhaupt? Eigene Modellberechnungen sollen etwas Licht ins Dunkel bringen (Details zur angewandten Methode finden Sie am Schluss des Artikels). 

Wir alle sind bereits in Immobilien investiert

Neben den direkt ins Eigenheim Investierten sind gleichzeitig die meisten Erwerbstätigen über ihre Pensionskasse in Immobili­en investiert. Wie Swisscanto in ihrer Pensionskassenstudie auf­zeigt, steigt der Anteil an Immobilienanlagen der Pensionskassen kontinuierlich. Er liegt aktuell bei knapp unter 25 Rappen pro investiertem Franken. Pensionskassen investieren in den Immo­bilienmarkt über direkte Anlagen wie Mehrfamilienhäuser oder indirekte Anlagen wie Immobilienaktien, Anlagestiftungen oder kotierte Immobilienfonds.

Gerade weil Immobilienanlagen direkt oder indirekt ein Grossteil der Bevölkerung betreffen, lohnt sich ein genauer Blick auf den Umweltaspekt. Eine umfassende Analyse der Liegenschaftsverzeichnisse aus den Jahresabschlüssen der Anlagestiftungen und der kotierten Immobilienfonds ermöglicht uns, diese beiden indirekten Anlagetypen mit unserem CO2-Modell zu evaluieren. Wir beschränkten uns auf Immobilienanlagegefässe mit mindes­tens 50 Prozent Wohnungs- plus Gemischtnutzungsanteil.

Somit analysierten wir 18 Anlagestiftungen und 24 kotierte Immobilienfonds, die in ca. 6500 Gebäuden mit Wohn- oder Misch­nutzung investiert sind. Dies deckt 90’000 Wohnungen in zehn Kantonen1 ab. Als Benchmark nehmen wir alle anderen Mehrfa­milienhäuser in diesen Kantonen.

Immobilienanlagen oft besser als der Benchmark

Entgegen dem Vorurteil, dass Portfoliomanager aufgrund von Renditeüberlegungen wenig zum Klimaschutz beitragen, glänzen Anlagestiftungen mit einem tieferen CO2-Ausstoss pro Quadratmeter Energiebezugsfläche (EBF) pro Jahr als der Benchmark (fast 10 Prozent weniger). Auch kotierte Immobilienfonds schneiden immerhin etwas besser ab.

Obwohl beim Heizungsersatz mittlerweile ökologische Aspekte hoch gewichtet werden, wird beim Altbau je nach Kanton immer noch ein Grossteil der Heizungen mit Öl- oder Gasheizungen ersetzt. Demnach basieren zwei Drittel aller bestehenden Heizun­gen auf fossilen Brennstoffen. Die bessere CO2-Bilanz der Anla­gestiftungen (und zu einem kleineren Teil der Fonds) geht gröss­tenteils auf den höheren Anteil an Gasheizungen zurück, die im Vergleich zu Ölheizungen durchschnittlich einen Viertel weniger CO2 ausstossen. Festzuhalten bleibt, dass Anlagestiftungen und kotierte Immobilienfonds im Vergleich zum Schweizer Benchmark früher auf klimafreundlichere Heizungen umsteigen. So ist der Gasheizungsanteil bei älteren Gebäuden (Jahrgang 1960–1970) bedeutend höher und der von Ölheizungen entsprechend gerin­ger. Bei Neubauten (ab 2000) konstatieren wir einen fast doppelt so hohen Anteil an nachhaltigen Holz- und Fernwärmeanlagen. Portfoliomanager scheinen daher gegenüber neuer Heizungstech­nologie freundlicher gesinnt zu sein als der Benchmark.

Grosse Unterschiede bei Anlagegefässen

Ob wir die ambitionierten Klimaziele erreichen, hängt vor allem vom Altbaubestand ab, denn Neubauten weisen bereits sehr tiefe CO2-Emissionen aus. Ein Blick auf das durchschnittliche Alter der Immobilien in den Anlageportfolios und den CO2-Ausstoss pro Quadratmeter EBF (beide Kennzahlen gewichtet nach EBF der Gebäude) bringt grosse Unterschiede bezüglich CO2-Ausstoss bei den einzelnen Fonds und Anlagestiftungen zutage. Wenig überraschend schneiden Anlagegefässe mit «jüngeren» Portfolios viel besser ab als ältere. Spannend wird es erst, wenn man ähnlich «alte» Anlageportfolios miteinander vergleicht. Gerade Immobilienanlagen mit einem durchschnittlichen Gebäudealter des Portfolios zwischen 40 und 50 Jahren weisen eine grosse Heterogenität auf. In dieser Katego­rie kann der Unterschied bis zu 60 Prozent betragen. Dies hängt einerseits mit der Geschwindigkeit des Heizungsersatzzyklus und dem Engagement zur Nachhaltigkeit zusammen, aber auch die regionale Allokation des Portfolios spielt eine Rolle.

Regionale Allokation der Portfolios ausschlaggebend

Die regionale Präferenz für einen bestimmten Heizungstyp ist keinesfalls zufällig. Kantonale Vorschriften und Anreize variieren zum Teil gewaltig und mit ihnen die CO2-Emissionen pro Quad­ratmeter EBF des Gebäudeparks. Je grösser die Bezirksflächen auf der Zerrkarte, desto höher sind die Anlagegefässe in diesen Bezir­ken investiert. In den fünf grössten Städten (Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne) sind die Immobilienanlagegefässe mit etwas weniger als der Hälfte des Vermögens überproportional stark investiert. Diese Toplagen sind aber auch die grössten Umweltsün­der (coralle = nicht nachhaltig, türkis = nachhaltig). In Bezug auf Mehrfamilienhäuser erkennt man neben einem Stadt-Land-Gra­ben auch einen Röstigraben. Der Stadt-Land-Graben ist grössten­teils historisch bedingt. Städte investierten grosse Summen in den Ausbau teurer Gasnetze, was zu einem «Lock-in»-Effekt führte. Basel investierte früh in ein nachhaltigeres Fernwärmenetz, wes­halb dort die CO2-Emissionen viel tiefer ausfallen. Generell zeigen aber die Daten, dass städtische Bezirke höhere CO2-Emissionen pro Quadratmeter EBF haben.

Dass die Romandie eher schlecht abschneidet, überrascht kaum. Durch den ausgeprägten Mieterschutz wie das Loi sur les démo­litions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LTDR) in Genf wird die Überwälzung von Sanierungskosten auf die Mieter fast gänzlich unterbunden. Zudem werden Kernsanie­rungen und Leerkündigungen erschwert. Auch die Waadt kennt eine ähnliche Regulierung. Die schlechte CO2-Bilanz des Gebäu­deparks scheint bewusst zugunsten eines griffigen Mieterschutzes in Kauf genommen worden zu sein.

Das revidierte CO2-Gesetz sieht bei Neubauten null Emissio­nen vor und der Ersatz von fossilen Energieträgern wird auf den Gesamtausstoss von 20 kg CO2/m2 beschränkt. Die höheren Lenkungsabgaben führen zudem dazu, dass die Heizungen aus Kostengründen wohl früher als gemäss dem vorgesehenen Ersatzzyklus ersetzt werden. Dies führt zwangsläufig zu höheren Kosten, die Immobilienbewirtschafter nur schwer auf Mieter überwälzen können. Ein Romandie-Übergewicht im Portfolio könnte in Zukunft teuer werden.

Branchenstandard zur Ermittlung des CO2-Fussabdrucks nötig

Die Umweltbilanz von Gebäuden beschäftigt uns auch noch in den nächsten Jahrzehnten. Umso wichtiger ist die Schaffung von Transparenz. Unser CO2-Modell ist nur ein erster Versuch zum Vergleich von indirekten Immobilienanlagen. Das Modell berück­sichtigt das Gebäudealter, die Wohnfläche sowie den aktuellen Heizungstyp. Der effektive CO2-Ausstoss hängt aber auch von der Gebäudeisolierung ab, die wir nicht exakt abbilden können. Professionelle Immobilienbewirtschafter, wie sie bei kotierten Immobilienfonds oder Anlagestiftungen üblich sind, führen eher Kernsanierungen und Leerkündigungen durch. Natürlich spielen Renditeüberlegungen hier eine Rolle, aber der höhere erwirt­schaftete Mietertrag geht auch mit einer besseren Umweltbilanz einher. Folglich schneiden Anlagestiftungen und kotierte Immo­bilienfonds gegenüber dem Schweizer Benchmark in der Realität tendenziell eher noch besser ab. Bislang können wir keine Kom­merzliegenschaften mit unserem Modell abbilden, da in diesem Segment die Heterogenität der Gebäude schlicht zu gross ist. Ein Bürogebäude und eine Industrieanlage sind kaum vergleichbar.

Fazit

Immobilien galten lange als Mauerblümchen, sind heutzutage aber ein beliebtes Instrument zur Diversifikation des Anlageportfolios. Mit dem Aufstieg zu einer respektablen An-lageklasse rückt auch das Thema Umwelt stärker in den Fokus. Immobilienfonds und Anlagestiftungen schneiden in der Umweltbi­lanz besser ab als der Schweizer Durchschnitt. Das Übergewicht an Gasheizungen deutet auch darauf hin, dass in der Vergangenheit oft die «umweltfreundlichere» Alternative zu Heizöl gewählt wurde. Auch in Basel wurde eher auf nachhaltige Fernwärme gesetzt als beim Benchmark. Gerade das Portfolioalter und die regionale Allokation des Immobilien­portfolios spielen eine entscheidende Rolle bei der Beurteilung von indirekten Immobilien­anlagen. Ein relativ altes Portfolio mit einem starken Übergewicht in der Westschweiz weist in der Regel eine signifikant schlechtere Um­weltbilanz auf. Aber Achtung, es gibt teilweise auch grosse Unterschiede. Mehr Transparenz ist gefordert, um dem Klima Wohlgesinnte von den Sündern zu unterscheiden.