Dem Markt in die Karten schauen

Wie es um die Besonnung in Meilen oder die Lärmbelastung in Winterthur steht und in welcher Strasse ein Bauprojekt geplant ist – dies alles und noch viel mehr weiss das GIS-Team der Zürcher Kantonalbank. Seit über zwanzig Jahren sammelt und analysiert es Immobilien- und Lagedaten.

Text: Johanna Stauffer / Bilder: Simon Baumann

Das GIS-Team im intensiven Austausch: Isabella Kübler, Ingrid Rappl und Jörn Schellenberg (v.l.)
Das GIS-Team im intensiven Austausch: Isabella Kübler, Ingrid Rappl und Jörn Schellenberg (von links nach rechts).

Im heutigen Immobilienumfeld gilt bei attraktiven Inseraten je länger desto mehr – «de Schneller isch de Gschwinder!» Umso besser, dass es den umfassenden Immobilienresearch der Zürcher Kantonalbank gibt. Neben regelmässigen Publikationen wie dem «Immobilien aktuell» helfen diverse hilfreiche Tools bei der Entscheidungsfindung.

Ein Kernstück dabei ist das bankinterne und umfassende geographische Informationssystem (GIS). In diesem werden lagebezogene Daten erfasst, verwaltet, analysiert sowie räumlich dargestellt.

So komplex, wie es klingt, ist es auch. Unter anderem werden einzelne Adressen als Punkte oder Gebiete als Flächen mit zahlreichen anderen Informationen – zum Beispiel ob es sich um ein Eigenheim oder Mietobjekt handelt oder ob eine Baubewilligung vorliegt – räumlich verknüpft. Man kann sich das Ergebnis vorstellen wie einen Stadtplan, der nicht nur Strassennamen, sondern auch zahllose andere Informationen enthält.

Eine Visualisierung in 3D ist ebenfalls möglich – denn das GIS-Team der Zürcher Kantonalbank hat die Schweiz auf Basis amtlicher Daten digital nachgebaut. Nicht nur bestehende Gebäude können dabei anzeigt werden. Es kann zum Beispiel auch modelliert werden, wie ein Neubau die Aussicht oder Sonnenbestrahlung der umliegenden Häuser beeinflussen würde. 

Zwanzig Jahre Inhouse Expertise

Geleitet wird dieses GIS-Team von Wirtschaftsgeograph Jörn Schellenberg. Bereits seit 2006 arbeitet er für die Zürcher Kantonalbank und seitdem auch im GIS-Bereich. Unterstützt wird er von Isabella Kübler, ebenfalls Geographin, sowie der Mathematikerin Ingrid Rappl. Gemeinsam bewirtschaften sie nicht nur die GIS-Daten, sie programmieren auch selbst die jeweiligen Analysen.

Dass die Bank intern ein eigenes GIS-Team hat, ist ein deutlicher Vorteil. Denn dadurch, dass sie seit über zwanzig Jahren Lagedaten sammelt und Modelle zur Immobilienbewertung entwickelt, versteht man den Markt und die jeweiligen Zusammenhänge besonders gut, sagt Schellenberg. Und kann so auch frühzeitig Trends am Immobilienmarkt erkennen.

Gute Daten als Schlüssel

Aber ein Modell kann noch so gut konzipiert sein – die Aussagekraft steht und fällt mit der Qualität und Menge der zugrundeliegenden Daten. Und genau hier kann die Bank punkten. Denn als einer der wichtigsten Hypothekengeber im Kanton kann sie auf viele Tausende Finanzierungen zurückblicken. Und daraus auch Rückschlüsse ziehen, wie zum Beispiel bestimmte Lage- sowie Objekteigenschaften den Kaufpreis beeinflussen.

Aufgrund der langjährigen Erfahrungen kann das GIS-Team viele spannende Daten auch selbst berechnen – wie die Aussicht (mehr weiter unten) oder die Zentralität einer Ortschaft. Andere Daten beziehen sie von Quellen wie dem Bundesamt für Landestopografie, Homegate oder dem Bundesamt für Statistik.

Im Gespräch ist Schellenberg seine Begeisterung für seine Aufgaben anzumerken, langweilig ist ihm auch nach 16 Jahren überhaupt nicht. Denn mit immer mehr verfügbaren Daten und durch die immer höheren Rechenleistungen der Computer konnten er und sein Team die Modellgrundlagen enorm weiterentwickeln. Wie weit, dies zeigen die Beispiele anbei.

Am Ende seiner Ambitionen ist Schellenberg noch lange nicht. Als Nächstes planen er und sein Team, die etagengenaue Aussicht in die Bewertung von Immobilien einfliessen zu lassen. Und noch mehr Umwelt-Daten ins GIS-Research zu integrieren ganz im Sinne des Nachhaltigkeitsengagements der Bank.

Die Immo-Analyse-Tools der Zürcher Kantonalbank

  • Gemeindeinformationen: von der Preisentwicklung, über den Anteil besonnter Adressen, hin zur Steuerbelastung – diverse Informationen sind dort zu jeder einzelnen Gemeinde der Schweiz zusammengetragen. So können potenzielle Immobilienkäufer rasch alle wichtigen Informationen über einen Standort finden.
  • Wie viele Büroarbeitsplätze erreiche ich von meiner Haltestelle aus? Erfahren Sie mehr in der interaktiven Kartenapplikation.
  • Auswertung Ausblick in der Stadt ZürichFür jedes Haus und jedes Stockwerk finden Sie eine Bewertung der Aussicht.
  • Wo sind die Tage in der Schweiz am längsten? Erfahren Sie mehr in Sonnenuntergang im Vergleich.