Immobilien und Steuern: Wie profitiere ich?

Wer ein eigenes Haus oder eine Wohnung hat, weiss, dass zumindest bei etwas älteren Liegenschaften in regelmässigen Abständen Unterhaltsarbeiten anfallen. Wir geben Ihnen Tipps, wie Sie Auslagen für selbstbewohntes Eigentum steuerlich absetzen können.

Text: Ina Gammerdinger

Betonanlieferung auf einer Baustelle
Planen Sie die steuerlichen Auswirkungen bei der Bauplanung sorgfältig. Nutzen Sie bei Renovationen und Umbauten auch die Möglichkeiten der Steueroptimierung. (Bild: Getty)

Beim Liegenschaftsunterhalt lautet die Grundregel der Steuerplanung: Immobilienbesitzer dürfen alle selbst getragenen Aufwendungen, die der Werterhaltung dienen, von den Steuern abziehen. Jedes Jahr kann zwischen den effektiven Kosten oder einer Unterhaltspauschale von 20 Prozent (Kanton Zürich) des Eigenmietwerts oder Nettomietertrags gewählt werden. Steuerlich sinnvoll ist es, mehrere kleine Reparaturen in einem Jahr zusammenzufassen. Umgekehrt ist es meist empfehlenswert, grössere Unterhaltskosten über zwei oder mehrere Jahre zu verteilen, um die Progression in verschiedenen Steuerperioden zu brechen. «Mit den Unterhaltskosten lassen sich auch ausserordentliche Einkommensschwankungen glätten», sagt Judith Wolf, Teamleiterin im Bereich Steuern bei der Zürcher Kantonalbank.

Begriffserklärungen

Werterhaltende Aufwendungen

Zu den werterhaltenden Aufwendungen gehören Unterhaltskosten der Instandstellung sowie der Instandhaltung, ohne diese würde die Liegenschaft an Nutzen und Wert verlieren. Beispiele: Streich- und Malerarbeiten, Dach- und Fassadensanierungen, Unterhalt des Gartens. Auch Auslagen für Ersatzbeschaffungen können von den steuerbaren Einkünften in Abzug gebracht werden – wie zum Beispiel der Austausch einer defekten Geschirrspülmaschine. Weiter können die Ausgaben für die Gebäudeversicherung und bei Stockwerkeigentümern gewisse Kosten aus der Verwaltungs- und Betriebskostenabrechnung abgezogen werden, unter anderem die Einlage in den Erneuerungsfonds. Sowohl beim Einfamilienhaus wie auch bei der Eigentumswohnung können Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verbrauch stehen (zum Beispiel Heizung, Strom und Wasser) nicht als Unterhalt geltend gemacht werden. Diese Kosten stellen Lebenshaltungskosten dar und müssen auch von Mietern bezahlt werden.

Wertvermehrende Aufwendungen

Grundrissveränderungen, der erstmalige Einbau eines Cheminées oder ein Anbau stellen wertvermehrende Investitionen dar und können nicht abgezogen werden. Die Totalsanierung eines Badezimmers mit verbessertem Komfort oder der Einbau einer qualitativ höherwertigen Küche sind in einem beschränkten Umfang abzugsfähig. Was bedeutet das jetzt für Ihre neue Küche oder Ihr Bad? «Grundsätzlich ist jeder Fall individuell zu qualifizieren. Viele Steuerverwaltungen haben Merkblätter zum Liegenschaftsunterhalt veröffentlicht, aus welchen hervorgeht, wie die Steuerbehörde «Standardfälle» qualifizieren. Auf die neue Küche und das Bad bezogen würde gemäss Merkblatt ein Abzug von 2/3 akzeptiert werden», erklärt Judith Wolf.

Eigenheim: Energiesparen und Umweltschutz

Der Gesetzgeber stellt die Kosten für Energiesparen und Umweltschutz den abzugsfähigen Liegenschaftsunterhaltskosten gleich. Das bedeutet, dass selbst wertvermehrende Einbauten – wie zum Beispiel die Installation einer Photovoltaikanlage – steuerlich geltend gemacht werden können. Eine aktuelle Praxisfestlegung im Kanton Zürich hält fest, dass ein Einbau einer Photovoltaikanlage dann zum Abzug zugelassen wird, wenn sie frühestens ein Jahr nach Bauvollendung (Neubau) – dies gilt auch bei einer Totalsanierung – erfolgt und die Liegenschaft seither mindestens ein Jahr bewohnt wird.

Subventionierung erneuerbarer Energien

Das erweiterte Förderprogramm des Kantons Zürich subventioniert den Ersatz fossiler Heizungen durch Wärmepumpen, Wärmenetzanschlüsse oder grosse Holzfeuerungen. Folgendes gilt es zu beachten:

  • Fördergelder müssen durch die Eigentümer bei der Baudirektion des Kantons beantragt werden.
  • Die Beiträge variieren je nach Heizsystem und Heizleistung.
  • Zusätzlich lohnt sich eine Prüfung für kommunale Beiträge (auch ihre Höhe variiert).
  • Förderbeiträge gelten in jenem Jahr als Einkommen, in welchem der Anspruch definitiv entsteht.
  • Fallen die Investition und die Auszahlung im selben Jahr an, vermindern die Subventionen die abzugsfähigen Unterhaltskosten.
  • Manchmal erfolgt die Verfügung in einem anderen Kalenderjahr als die Investition, so dass die Förderbeiträge in einer späteren Steuererklärung angegeben werden müssen.

Sollten die Aufwendungen für Rückbaukosten sowie Aufwendungen für energiesparende und umweltschonende Investitionen in der Periode, in welcher sie angefallen sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können (negatives Einkommen), ist seit der Steuerperiode 2020 ein Übertrag auf die beiden Folgeperioden möglich. Achtung: Ordentliche Liegenschaftsunterhaltskosten können nicht übertragen werden.

Unser Tipp: Beantragen Sie Förderbeiträge frühzeitig mit den kompletten Unterlagen und planen Sie die steuerlichen Auswirkungen sorgfältig. Bei grösseren Sanierungen sind definitiv auch die steuerlichen Auswirkungen in die Planung miteinzubeziehen.
Weitere Informationen zur Abzugsfähigkeit von Photovoltaikanlagen als Unterhaltskosten nach einem Neubau finden Sie beim kantonalen Steueramt Zürich.