Kontrollierte Abkühlung

Der Eigenheimmarkt läuft längst nicht mehr so heiss wie in der Pandemie- und der Tiefzinsphase. Wer beim heutigen Zinsniveau Wohneigentum erwirbt, hat im Kanton Zürich bei einer Belehnung von 80 Prozent höhere Wohnkosten zu tragen, als wenn er in einer vergleichbaren Mietwohnung bliebe. Dies gilt selbst bei einer Finanzierung mittels SARON-Hypothek. Diese nach wie vor günstigste Finanzierungslösung unterliegt allerdings dem unmittelbaren Risiko von weiteren Zinserhöhungen. Die Verrechnung des Eigenmietwerts sowie die nicht entstehenden Kapitalerträge des eingesetzten Eigenkapitals, sogenannte Opportunitätskosten, sind in dieser einfachen Rechnung noch nicht enthalten und trüben die monetäre Sicht von Wohneigentum zusätzlich. In finanzieller Hinsicht können Mieter getrost zur Miete bleiben. Angesichts der zunehmenden Knappheit am Mietwohnungsmarkt gestaltet sich aber die Suche nach einer geeigneten Mietwohnung alles andere als einfach. Zudem bereiten die im Parlament diskutierten Erleichterungen beim Eigenbedarf, der in Zeiten von Wohnungsnot wohl häufiger in Anspruch genommen werden dürfte, manchen Mietern Sorge. Wer in einer stark unterbelegten Mietwohnung oder zur Untermiete wohnt, dürfte die politischen Diskussionen rund um die Wohnungsnot mit leicht klammen Gefühlen verfolgen – insbesondere, wenn es sich um eine staatliche Wohnung handelt. Bei dieser Kategorie von Vermietern dürften verschärfte Vorschriften seitens der Politik für eine bessere Belegung und eine gerechtere Vergabe der Wohnungen sorgen. Dies dürfte sich nicht nur auf Neuvermietungen, sondern auch auf bestehende Mietverhältnisse auswirken. Der Aspekt der Wohnsicherheit, den die eigenen vier Wände bieten, erhält ein höheres Gewicht. Wie wirken sich diese gegenläufigen Trends auf die Nachfrage nach Wohneigentum aus?

Weniger Eigenheimtransaktionen

Eins ist klar: Die frühere Preisgestaltung, bei der Immobilienmakler ihren Schätzungen nochmals einen Preisaufschlag versetzten, funktioniert nicht mehr. Manche Immobilienverkäufer müssen eingestehen, dass ihre anfänglichen Preisvorstellungen zu hoch waren, und passen noch während der Insertion auf Onlineplattformen den Preis nach unten an. Auch die Anzahl der Transaktionen geht deutlich zurück. Unsere bankeigenen Auswertungen zu den erfolgten Reservationszahlungen für Wohneigentum zeigen, dass dieser Trend im aktuellen Jahr weiter nach unten gerichtet ist. Kurz nach dem Zinsschock, der der jahrelangen Tiefzinsphase ein plötzliches Ende bereitete, waren zudem vermehrt Rücktritte von bereits erfolgten Reservationen zu verzeichnen. Das war aber nur ein kurzfristiges Phänomen, da Eigenheimsuchende gefühlt über Nacht mit einer schlechteren finanziellen Rechnung des zukünftigen Eigenheims konfrontiert waren. Nun wissen die angehenden Käufer, dass sie sich auf höhere Zinsen einstellen müssen. Damit sind die Rücktrittsquoten wieder auf ein tieferes Niveau gesunken. Die Zahl der Reservationen bleibt jedoch auf geringem Niveau.

Ausgeglichenere Verhandlungsmacht

Wer heute sein Objekt verkauft, muss mit einer längeren Vermarktungsdauer rechnen. Dies ist insbesondere für Neubauprojekte relevant, da die Baufinanzierung in der Regel an eine Verkaufsquote gebunden ist. Sind nicht genügend Wohnungen verkauft, verzögert sich der Spatenstich. In dieser Phase sind Neubauprojekte anfällig für Preisanpassungen. Baupromotoren stehen zudem vor der Herausforderung, dass mit den fehlenden Anreizen für Buy-to-Let eine relevante Zielgruppe ausdünnt. Private Käufer, die einzelne Stockwerkeigentumseinheiten kaufen, um mit ihrer Vermietung Geld zu verdienen, bildeten in den letzten Jahren einen geschätzten Anteil von 15 bis 20 Prozent der Eigenheimtransaktionen. Brechen diese Interessenten weg, hat dies nicht nur einen quantitativen Einfluss. Wer die Wohnung nicht selbst bewohnt, ist womöglich weniger wählerisch. Aufgrund des Eigentumsstandards liessen sich auch die im Gebäude etwas weniger gut situierten Wohnungen sehr gut vermieten, sodass diese Objekte eher an einen Buy-to-Let-Kunden gingen. Ohne dieses Kundensegment nimmt das Risiko der Baupromotoren zu, auf den letzten Wohnungen sitzen zu bleiben. Dies bedeutet, dass Neubauten nun eine geringere Fehlertoleranz haben hinsichtlich der Grundrisse und der Preisgestaltung. Es stellt sich die Frage, wie lange Baupromotoren mit Preisreduktionen zuwarten werden. Früher oder später steigt der Druck, beim Preis nachzugeben. Während die Verhandlungsmacht in den vergangenen Jahren klar auf Seiten der Verkäufer war, ist dieses Gewicht inzwischen gleichmässiger verteilt. Käufer werden ihren neu gewonnenen Spielraum testen.
 

Die maximale Zahlungsbereitschaft bleibt hoch

Verteilung der maximalen Zahlungsbereitschaft bei im Jahr 2022 neu aktivierten Suchabos nach ZWEX-Regionen
 

Hohe Zahlungsbereitschaft dämpft Rückschlaggefahr

Wie stark die Verhandlungsmacht der Käufer ist, hängt von der Anzahl und der Zahlungsbereitschaft ihrer Mitbewerber ab. Während die frisch aktivierten Suchabonnements leicht weniger geworden sind, deuten die definierten Preisobergrenzen weiterhin auf eine hohe Zahlungsbereitschaft hin. Die Hälfte der Eigenheimsuchenden in der teuren «ZWEX See»-Region, die neben der Stadt Zürich zusätzlich die Seegemeinden umfasst, setzt den maximalen Preis auch im heutigen Zinsumfeld bei über 1,9 Millionen Franken. In der Region «Regio», die im Kanton Zürich das preisliche Mittelfeld abdeckt, beträgt der mittlere maximale Angebotspreis 1,45 Millionen Franken, in der Region «Land» sind es 1,3 Millionen Franken. In den Jahren 2015 bis 2017 beispielsweise lag die mittlere Preisobergrenze in der Region «ZWEX See» noch bei knapp 1,5 Millionen Franken. Heute landen Inserate mit diesem Preis selbst in der Region «Land» bei über 40 Prozent aller Eigenheimsuchenden in der Mailbox. Die mittleren Preisobergrenzen haben sich in allen Regionen analog zur Preisentwicklung nach oben verschoben. Das bedeutet, dass die hohen Transaktionspreise in den letzten Jahren nicht durch einzelne Übertreibungen zustande kamen, sondern von einer breiten Masse getragen wurden. Wer in einem Bieterverfahren darauf hofft, den Zuschlag trotz tieferem Eingabepreis zu erhalten, muss noch immer damit rechnen, überboten zu werden. Die Konkurrenz unter den Eigenheimsuchenden besteht weiterhin und verleiht dem Markt Stabilität. Die Abkühlung des Eigenheimmarktes drückt an vielen Stellen durch, läuft jedoch nicht aus dem Ruder.
 

Renditemarkt in stabiler Korrekturphase

Während die Eigenheimpreise nach wie vor leicht steigen, weisen die einzelnen Indexanbieter des MFH-Marktes unterschiedliche Tendenzen aus. Die Transaktionspreise von Wüest Partner und IAZI sind bis ins vierte Quartal 2022 unverändert nach oben gerichtet, doch der vergleichbare Index von Fahrländer und Partner ist bereits drei Quartale in Folge gesunken. Ein generelles Problem von verschiedenen Indexanbietern kommt beim Mehrfamilienhausmarkt besonders zum Vorschein. Dieser Markt ist weniger liquide und zudem sehr heterogen. Hinzu kommen längere Absorptionszeiten, wodurch die Preisindizes erst verzögert auf veränderte Marktbedingungen reagieren. Um sich nicht in falscher Sicherheit zu wiegen, ist ein genauer Blick an die Transaktionsfront sinnvoll. Unsere Experten nehmen einen Abwärtstrend bei den Transaktionspreisen wahr. Höhere Kapitalisierungssätze fliessen allmählich in die Bieterverfahren ein. Es scheint, dass derzeit Privatpersonen häufiger den Zuschlag erhalten, nachdem sie in den letzten Jahren öfter von institutionellen Anlegern überboten wurden. Private Anleger dürften den Markt stabilisieren, selbst wenn institutionelle Anleger etwas zurückhaltender werden. Die angesichts der höheren Zinsen befürchtete Verkaufswelle bei Renditeliegenschaften blieb bislang aus. Das im Herbst erhöhte Verkaufsangebot von Renditeliegenschaften ist auf Ende Jahr abgeflacht, was für diese Jahreszeit typisch ist. Im Januar und Februar hat das Angebot aber nicht – wie sonst üblich – merklich zugenommen. Die komfortable Situation hinsichtlich Mieteinnahmen dürfte das geringe Angebot erklären. Aufgrund der zunehmenden Knappheit am Wohnungsmarkt reduziert sich der Leerstand selbst in peripheren Lagen, während bei einem Mieterwechsel höhere Mieten durchgesetzt werden können. Bei bestehenden Mietverhältnissen wird der baldige Anstieg des Referenzzinssatzes für höhere Einnahmen sorgen. Auch indexierte Büromieten legten im Zuge der steigenden Inflation zu. Gleichzeitig fand keine grosse Konsolidierung der Büroflächen statt. Dies ist nicht zuletzt der guten Verfassung der Schweizer Konjunktur zu verdanken, die für einen kontinuierlichen Ausbau der Beschäftigung sorgte. In diesem Umfeld hatten Besitzer von Wohn- oder Büroliegenschaften wenig Anlass, ihre Immobilien zu veräussern. Damit findet sich auch der Renditemarkt in einer kontrollieren Abwärtsphase.
 

Prognosen zum Wohnungsmarkt