«Wann ist der richtige Moment, um die Hypothek zu überprüfen, Herr Stocker?»

Markus Stocker, die SNB hat am 23. März die Leitzinsen um weitere 0,5 Prozent angehoben. Insbesondere für Hypothekarschuldner mit einer SARON-Hypothek steigen jetzt die Zinsen. Sollte man jetzt zu Festhypotheken wechseln?

Markus Stocker: So pauschal kann man das nicht sagen. Es ist richtig, dass die SARON-Hypothek, die sich direkt am Leitzins der SNB orientiert, jetzt unmittelbar die Zinserhöhung mitmacht. Dass diese Entwicklung bei Hypothekarnehmern Fragen in Bezug auf ihre Produktwahl auslöst, ist verständlich. Die Entscheidung, welches Hypothekarprodukt zu mir als Kunde passt, hängt aber von mehr Faktoren als nur dem Preis ab. Es sollte also vor der Wahl oder der Änderung des Produkts eine Auslegeordnung stattfinden.

Welche Faktoren muss der Kunde im Auge behalten?

Drei Faktoren sind bei der Wahl des Hypothekarmodells entscheidend. Erstens: Genau wie ein Anleger sollte sich auch ein Hypothekarschuldner über seine Risikotoleranz Gedanken machen. Er muss sich dabei die Frage stellen, ob er bereit ist, grosse Schwankungen im Preis seiner Hypothek in Kauf zu nehmen, oder ob ihm Budgetsicherheit wichtiger ist. Jeder Kunde, jede Kundin hat ein sehr persönliches Risikoprofil. Ein zweiter Faktor sind die Pläne mit der Immobilie, wir nennen das die Gebäudestrategie. Ist in absehbarer Zukunft ein Verkauf geplant? Wird die Liegenschaft bald vererbt? Ändert sich die Lebenssituation? Werden grössere Investitionen fällig? All diese Punkte beeinflussen, ob ich mich langfristig orientieren kann oder ob ich kurzfristige Flexibilität brauche. Ein dritter Faktor ist die Einschätzung über die künftige Entwicklung des Zinses.

Gerade der letzte Punkt, die Einschätzung des Zinsmarktes, ist schon für Profis nicht einfach, ganz zu schweigen von Laien ...

Das ist ganz klar so. Gerade in den letzten Wochen hat sich das wieder gezeigt: Noch bis vor Kurzem ging der Markt bei den Zinsen von einer anhaltenden Bewegung nach oben aus. Dann plötzlich entstanden grosse Unsicherheiten aufgrund von Schwierigkeiten einzelner Banken in den USA sowie der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS. Diese waren ausschlaggebend dafür, dass die Situation neu eingeschätzt werden musste.

Wie schätzt die Zürcher Kantonalbank die Zinssituation ein?

Grundsätzlich haben wir unsere Position nicht verändert. Wir gehen weiterhin davon aus, dass das Ende der Aufwärtsbewegung noch nicht erreicht ist und die SNB dieses Jahr mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit nochmals nachlegen wird. Das Inflationsproblem ist noch nicht vom Tisch und muss deshalb mit Zinserhöhungen angegangen werden, und dies trotz der potenziell weiterhin schwelenden Unsicherheitsherde an den Finanzmärkten. Für deren Stabilisierung stehen weitere Instrumente zur Verfügung als nur der Zins.
 

Gibt es einen richtigen Zeitpunkt, um das gewählte Hypothekarprodukt zu überprüfen?

Es lohnt sich auf jeden Fall, die eigene Produktstrategie mit den erwähnten drei Faktoren immer mal wieder abzugleichen. Ausschlaggebend kann auch ein Zinsentscheid der SNB sein, wie der jüngste. Dies gilt insbesondere für Immobilienbesitzer, die sich ganz oder teilweise über eine SARON-Hypothek finanziert haben, denn bei ihnen ändern sich die Finanzierungskosten unmittelbar. Aber auch für Liegenschaftsbesitzer mit Festhypotheken, die in den nächsten 12 bis 24 Monaten auslaufen. Je nach individueller Situation und Einschätzung kann sich in diesen Fällen eine frühzeitige Anpassung der Produktstrategie lohnen. Dazu bietet die Zürcher Kantonalbank Hand. Darüber hinaus empfehlen wir unseren Kundinnen und Kunden, für solch wichtige Fragen den Rat unserer kompetenten Berater einzuholen.

Die SARON-Hypothek bleibt auch nach dem jüngsten Zinsschritt die günstigste Finanzierungsmöglichkeit. Wieso also über eine Festhypothek absichern?

Die Budgetsicherheit, die ich mit einer Festhypothek bekomme, hat ihren Preis. In den letzten Monaten war dieser Preis verglichen mit der Tiefzinsphase früherer Jahre tatsächlich wieder höher. Schon eine zweijährige Absicherung war in den Augen vieler Kunden eher teuer. Wir beobachteten deshalb einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Abschlüssen von Rollover-Hypotheken, wie die SARON-Hypothek bei uns heisst. Mit dem jüngsten Zinsschritt nähert sich der Zinssatz der Rollover-Hypothek demjenigen von Festhypotheken an. Viele Kunden dürften deshalb die Situation neu beurteilen und wieder vermehrt Festhypotheken abschliessen. Aktuell ist die Situation sogar so, dass die langfristige Zinskurve sehr flach verläuft, teilweise sogar invers. Dies bedeutet, dass langfristigere Absicherungen nur wenig mehr kosten oder sogar günstiger zu haben sind als kurzfristige Absicherungen. Konkret: Eine 10-jährige Festhypothek kostete in letzter Zeit nur wenig mehr als eine 2-jährige, und die 15-jährige hatte teilweise sogar einen tieferen Zinssatz als die 2-jährige. Für einzelne Kundinnen und Kunden ergeben sich sehr attraktive Möglichkeiten.
 

Raten Sie zu einer Staffelung der Laufzeiten?

Mit einer Staffelung der Laufzeiten kann das Risiko vermindert werden, dass man die ganze Hypothek in einer Hochzinsperiode verlängern muss. Ebenfalls kann eine Staffelung mit der individuellen Amortisationsstrategie gekoppelt werden. Eine Staffelung kann aus diesen Überlegungen deshalb sinnvoll sein, muss aber wiederum individuell eingeschätzt werden. Wir landen für eine solche Einschätzung wieder bei den eingangs erwähnten drei zentralen Faktoren: Risikotoleranz, Gebäudestrategie, Markteinschätzung.

Gibt es einen Tipp, den Sie jedem Kunden mit ­Hypotheken geben können?

Der regelmässige Blick auf das Portfolio ist bei Wertschriften eine Selbstverständlichkeit und sollte es auch bei der Immobilienfinanzierung sein.