Wohnquartiere profitieren von Coronakrise

Die neuste Studie «Immobilien aktuell» zeigt überraschende Ergebnisse zum Zürcher Immobilienmarkt. Auf einem Spaziergang erklärt Ursina Kubli, Leiterin Immobilien-Research, wo aktuell der Schuh drückt. Und wer von der Coronakrise profitiert.

Text: Yannik Primus / Fotos: Zeljko Gataric

Ursina Kubli, Leiterin Immobilien-Research
Ursina Kubli, Leiterin Immobilien-Research

Ursina Kubli kennt die Strecke aus dem Effeff. Sie joggt hier regelmässig über Mittag. Die Leiterin Immobilien-Research hat sich heute bereit erklärt, die Runde ausnahmsweise etwas gemütlicher anzugehen - als Spaziergang. Mit dem nötigen Abstand von 1.5 Metern.

Der Weg eignet sich ideal, um die wichtigsten Erkenntnisse der neusten halbjährlich erscheinenden Studie "Immobilien aktuell" der Zürcher Kantonalbank anhand von praktischen Beispielen zu präsentieren. Gestartet sind wir an der Josefstrasse vor dem Standort Steinfels, nun sind wir vor einem bekannten Restaurant in der Nähe des «Schiffbau» angelangt. Kubli zeigt auf die leeren Stühle. «Die Coronakrise hat zu einer überraschenden Kehrtwende geführt. Normalerweise führt eine Krise zum berüchtigten Lädelisterben in den Quartieren», sagt Kubli. «Aktuell ist es gerade umgekehrt: Die grössten Umsatzeinbussen sind an den sehr zentralen Lagen zu verbuchen.»

Ursina Kubli auf dem leeren Schiffbauplatz. Sie sagt, die grössten Umsatzeinbussen seien an den sehr zentralen Lagen zu verbuchen.
Ursina Kubli auf dem leeren Schiffbauplatz. Sie sagt, die grössten Umsatzeinbussen seien an den sehr zentralen Lagen zu verbuchen.

Doppelte Umsätze in der Agglomeration

Dafür haben die Betriebe in den Wohngebieten alle Hände voll zu tun. Eine Auswertung der Umsätze der Geschäftskunden der Zürcher Kantonalbank zeigt, dass sich die Umsätze in der Agglomeration während des Frühlings-Lockdowns teilweise mehr als verdoppelt haben.

Weiter geht’s am Schauspielhaus und Gebäudekomplex Puls 5 vorbei in Richtung Limmat zum Ampèresteg vor dem Tramdepot Hard, das aktuell noch als Depot- und Verwaltungsstandort dient. Hier soll bis 2026 ein neues Wohnhochhaus mit 23 Etagen und Wohnraum für 550 Menschen entstehen. Schon jetzt werden sich einige Mietinteressenten fragen, von welchem Stockwerk aus sie wohl die beste Aussicht hätten – und ob dieses den Preisaufschlag rechtfertigt. Grundsätzlich steigen mit der Höhe des Stockwerks erfahrungsgemäss auch die Verkaufs- und Mietpreise.

 

Yannik Primus / Bilder: Zeljko Gataric
Auf der Ampèrebrücke: Im Hintergrund steht das Tramdepot Hard, das bis 2026 zu einem 23-stöckigen Hochhaus umgebaut werden soll.
Auf der Ampèrebrücke: Im Hintergrund steht das Tramdepot Hard, das bis 2026 zu einem 23-stöckigen Hochhaus umgebaut werden soll.

Erstmals etagengenaue Aussichtsbewertung

Bereits vor der Fertigstellung des Komplexes können die neusten Aussichtsberechnungen des Immobilien-Researchs Abhilfe schaffen. Erstmals ist es Kublis Team nämlich gelungen, die Aussicht aller Schweizer Wohngebäude etagengenau zu bewerten. Und die Auswertungen zeigen, dass die höchsten Etagen doch nicht immer die beste Aussicht bieten. Hier ist das Tramdepot ein bezeichnendes Beispiel. Da werden sich die Wohnungen mit der besten Aussicht – namentlich auf die schöne Limmat – in den mittleren Etagen befinden. Zuoberst verpasst man die einzigartige Flusssicht.

Wir überqueren den Ampèresteg, vor uns liegt auf der anderen Seite der Limmat ein schönes Haus mit gläsernen, doppelstöckigen Loftwohnungen. «Diese Wohnung stand lange zum Verkauf für einen sehr hohen Preis, der nun mit hoher Wahrscheinlichkeit nochmals gestiegen wäre – wenn nicht vor einiger Zeit jemand das Wohneigentum erworben hätte», wie die Ökonomin weiss. Im aktuellen Jahr, das ganz im Zeichen des COVID-19-Virus steht, hat der Zürcher Immobilienmarkt wahrlich einen Boost erlebt. Das Immobilien-Research prognostiziert für 2020 einen Preisanstieg von vier Prozent für Wohneigentum im Kanton Zürich.

Die Joggingroute absolvierte Ursina Kubli fürs Gespräch für einmal im Spaziergangstempo.
Die Joggingroute absolvierte Ursina Kubli fürs Gespräch für einmal im Spaziergangstempo.

Der preistreibende Cocooning-Effekt

Das mag auch mit einer neuen Entwicklung zusammenhängen. «Verkäufer von Einfamilienhäusern geben beim Preis in der Regel etwas nach. Dieser Preisabschlag ist in der aktuellen Situation praktisch verschwunden», sagt Kubli. Eine mögliche Erklärung liefert der sogenannte Cocooning-Effekt: Die Menschen geben freie Mittel weniger auswärts aus, sondern vermehrt für Anschaffungen, die das Wohlbefinden im Zuhause steigern. Kunden, die sich schon früher ein Eigenheim leisten konnten, bisher aber bewusst auf die eigenen vier Wände verzichtet haben, entscheiden sich plötzlich für einen Eigenheimkauf. Der Cocooning-Effekt dürfte weiterhin für steigende Eigenheimpreise sorgen. Kubli prognostiziert für 2021 in der Schweiz ein Preiswachstum von zwei Prozent und im Kanton Zürich von drei Prozent.

Kubli biegt nach der Brücke rechts ab auf den Kloster Fahr Weg. Die November-Nachmittagssonne täuscht vor, dass wir uns bereits in den Golden Hours befinden, dabei ist es erst 15 Uhr. Wie ein Herrchen mit seinem Dackel auf einer Wiese des Wipkingerparks spielt, ist ein besonders schönes Bild. Und die Joggerin, die vorbeihuscht, ist eben nicht: Ursina Kubli.

Nach der Unterquerung der Hardbrücke überqueren wir den Dammsteg und erreichen unser letztes Ziel: das Wohnhochhaus «Löwenbräu». Das Gebäude bietet seinen Bewohnern im oberen Teil eine der besten Aussichten im Zentrum von Zürich. Das eingangs erwähnte Projekt Depot Hard wird jedoch diese Aussicht in einigen Wohnungen nochmals übertreffen.

Ursina Kubli vor dem Hochhaus «Löwenbräu» (schwarzes Gebäude): Das Wohngebäude bietet eine der besten Aussichten Stadt.
Ursina Kubli vor dem Hochhaus «Löwenbräu» (schwarzes Gebäude): Das Wohngebäude bietet eine der besten Aussichten Stadt.

Bauen am richtigen Ort

Hochhäuser schaffen Wohnraum für viele Menschen – eines der Kernargumente für das Bauen in die Höhe. In den letzten Jahren waren Grossprojekte in den Städten rar gesät, und die Nachfrage nach städtischem Wohnen konnte bei Weitem nicht befriedigt werden. Da liegt derzeit die grösste Überraschung. Wurden in den Vorjahren viele grosse Wohnüberbauungen in der Agglomeration auf grüner Wiese geplant, befinden sich aktuell zahlreiche städtische Grossprojekte in der Vorbereitung.

Damit wird auch der Mietwohnungsmarkt trotz COVID-19-Virus nicht so rasch in Schieflage geraten. Das Immobilien-Research der Zürcher Kantonalbank prognostiziert in der Schweiz und im Kanton Zürich für das nächste Jahr einen Anstieg der Angebotsmieten von jeweils einem Prozent.

Insgesamt zeigen die steigenden Umsätze im Foodbereich in den Agglomerationen und Industriequartieren wie demjenigen, in dem das Wohnhochhaus Löwenbräu steht, dass die Pandemie nicht nur für Verlierer sorgt. Die gute Nachricht: Auch die zentralen Lagen werden ihr Comeback erleben, davon ist Ursina Kubli überzeugt. «Um Toplagen wie die Bahnhofstrasse mache ich mir keine Sorgen.»

Und so endet der Spaziergang mit einem optimistischen Blick nach vorn. Zurück im Büro wird Kubli weiter an der Immobilienstudie feilen – und morgen über Mittag dieselbe Strecke nochmals zurücklegen. Wieder im Joggingoutfit.

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