Vorteile einer aktiven Anlagestrategie bei Immobilienfonds

Schweizer Immobilienanlagen, insbesondere kotierte Immobilienfonds, sind eine illiquide Anlageklasse. Dies zeigt sich beispielsweise daran, dass 2023 nur zirka 29% der Marktkapitalisierung des SXI Real Estate® Funds Broad Total Return Index (SWIIT Index) effektiv gehandelt wurden. Die jährlichen Handelsumsätze haben sich bei einer leicht gestiegenen Marktkapitalisierung in den vergangenen vier Jahren nicht stark bewegt und liegen zwischen CHF 16 und 19 Milliarden.

Es gibt jedoch eine auffällige Entwicklung: Der Anteil des ausserbörslichen Handels­volumens hat in den vergangenen vier Jahren konstant zugenommen, und zwar zulasten des Anteils des börslichen Handelsvolumens (siehe Grafik). Ausserbörsliche Transaktionen werden primär als Blocktransaktionen abgewickelt.

Vorteile ausserbörslicher Transaktionen

Blocktransaktionen machen vorwiegend aktive Fondsmanagerinnen und -manager. Passive Investorinnen und Investoren, die konsequent den Index abbilden müssen, sind hauptsächlich im jeweiligen Closing über die Börse tätig. So wird sichergestellt, dass keine Titelabweichungen im Vergleich zum Index entstehen.

Ausserbörsliche Blocktransaktionen bieten gegenüber klassischen Transaktionen folgende Vorteile:

1. Die Spreads bei Blocktransaktionen sind deutlich tiefer als bei klassischen Transaktionen über die Börse. 
2. Aktive Fonds­manager­innen und -manager können mithilfe von Blocktransaktio­nen die tiefe Liquidität in den Orderbüchern der Titel umgehen, indem sie den Handel beauftragen, aktiv nach einer Gegenpartei für die angestrebte Transaktion zu suchen.

Ineffizienzen passiver Fonds nutzen

Passive Anlagefonds aggregierten Ende 2023 beinahe einen Viertel der Marktka­pitalisierung des SWIIT-Index. Dieser Anteil ist in den vergangenen Jahren mit dem verstärkten Trend zu passiven Anlagen in der Industrie kontinuierlich gestiegen. Betrachtet man die aktuellen Fondsgrössen der indirekten Schweizer Immobilien­fonds, die mehrheitlich in kotierte Immobilienfonds investieren, waren die Fonds­grössen der indirekten passiven Fonds mit knapp CHF 14 Milliarden per 31.01.2024 doppelt so hoch wie diejenigen der aktiven Fonds. Es waren laut Morningstar auch passive Fonds, die über die vergangenen fünf Jahre mit CHF 3,3 Milliarden deutlich höhere Zuflüsse verzeichnen konnten als aktive Fonds mit CHF 1,3 Milliarden.

Diese Entwicklung generiert für aktive Fondsmanagerinnen und -manager folgende Vorteile:

1. Der Markt ist durch die vielen passiven Bestände ineffizienter geworden. Passive Investorinnen und Investoren müssen Zu- oder Abflüsse innert kürzester Zeit gemäss der Gewichtung in der Benchmark ab- oder aufbauen. Aufgrund der tiefen Liquidität kann dies zu Preisbewegungen führen, welche die effektiven Fundamentaldaten nicht mehr abbilden. Aktive Fondsmanagerinnen und -manager können solche Ineffizienzen nutzen. Dabei ist entscheidend, dass sie sich – angesichts der tiefen Liquidität am Markt – rasch positionieren können. Ab einer gewissen Grösse ist dies nicht mehr möglich.
2. Bei anstehenden Kotierungen von Immobilienfonds können aktive Fonds­managerinnen und -manager vorzeitig Anteile erwerben. Sie müssen somit nicht innerhalb einer kurzen Frist um jeden Preis Anteile kaufen.

Hohe Renditedifferenzen eröffnen Opportunitäten

Was zusätzlich für ein aktives Fondsmanagement spricht, ist der Fakt, dass die Renditedifferenzen bei kotierten Immobilienfonds im Jahr 2023 aussergewöhnlich hoch waren. Und wir erwarten weiterhin, dass die durchschnittliche Spannweite der Renditen überdurchschnittlich hoch bleiben dürfte. Wir sind der Meinung, dass der Immobilienmarkt anspruchsvoller geworden ist und Manager­innen und Manager der Immobilienfonds unterschiedlich gut positioniert sind. So ist das höhere Zinsniveau unserer Einschätzung nach nicht gleichmässig in den Fremdkapitalzinsen und Diskontsätzen der jeweiligen Fonds resp. Immobilienanlagen reflektiert. Zudem ist auch der Transaktionsmarkt herausfordernder geworden, was insbesondere Managerinnen und Manager mit hohen Rücknahmen und erzwungenen Verkäufen vor Schwierigkeiten stellt. Die anhaltend breite Streuung der Renditen ist für aktives Fondsmanagement eine gute Nachricht. Sie eröffnet Chancen, mit einer passenden Positionierung, Überrenditen (Alpha) für Anlegerinnen und Anleger zu generieren.