«Der erste Schritt ist immer die Eigentümerstrategie»

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer halten eine Liegenschaft seit Jahrzehnten. Woran erkennen sie, dass der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um sich strategisch Gedanken zur Weiterentwicklung zu machen?

Der Auslöser kann sehr unterschiedlich sein. Oft sind es persönliche Themen – etwa eine Erbteilung in einer Erbengemeinschaft oder eine Firmenübergabe –, bei denen man sich fragt: Wie gehen wir mit dem Areal und den Hallen, die wir heute nutzen, in Zukunft um? Der Anstoss kann aber genauso gut vom Gebäude selbst kommen: wenn Leitungen lecken, sich Wasserschäden häufen, Flachdächer undicht werden oder der Unterhalt immer teurer wird. Solche Symptome machen sichtbar, dass Handlungsbedarf besteht, um sich über eine Vision Gedanken zu machen.

Welches Entwicklungspotenzial bleibt bei bestehenden Mehrfamilienhäusern und Arealen am häufigsten ungenutzt?

Am häufigsten unterschätzt wird der Wert des Bestands. Denn Bestandsbauten geniessen in der Regel Bestandsschutz und damit häufig Bestandsprivilegien. Ein Beispiel: Ein bestehendes Haus steht an einer Position auf der Parzelle, an der es nach heutigem Baurecht nicht möglich wäre, weil beispielsweise der Verlauf der Baulinien über die Jahre verändert wurde. Die Position des Gebäudes darf aufgrund der Besitzstandsgarantie beibehalten werden. Heute baurechtswidrige Aspekte können in manchen Fällen Bebauungsstrategien ermöglichen, die auch einen konkreten finanziellen Wert schaffen. Wer zu schnell auf Abriss und Neubau setzt, riskiert, diesen Wert zu vernichten. Das genaue Erfassen der Bestandsqualitäten – baulich, rechtlich, ökologisch und wirtschaftlich – ist deshalb zentral.

Wie verändern regulatorische Anforderungen und Nachhaltigkeit die strategischen Entscheidungen von Immobilieneigentümern?

Wir erleben im Alltag viele Eigentümerinnen und Eigentümer, die sich nicht nur über die energetische Situation im Betrieb des Gebäudes Gedanken machen – also Wärmeerzeugung, Isolierung, Strommix, Herkunft der Energie –, sondern zunehmend auch über graue Emissionen: Energiebedarf für Herstellung, Transport, Rückbau und Entsorgung. Parallel dazu rücken soziale Fragen stärker in den Fokus. Konkret sehen wir, dass Bauen im Bestand wieder salonfähiger geworden ist – nicht nur aus ökonomischen, sondern auch aus ökologischen Gründen. Aufstockungen, Anbauten und umfassende Sanierungen senken Emissionen und Baukosten und können wirtschaftlich sehr attraktiv sein. Verdichtetes Bauen im Bestand ist die Königsdisziplin im Bauen.

Gerade in Städten werden Projekte durch Rahmenbedingungen immer komplexer. Wie lassen sich trotzdem gute Lösungen entwickeln?

Es wirken sehr viele Parameter gleichzeitig: Baurecht, vielleicht eine laufende Revision der Bau- und Zonenordnung, Hinweise aus der Bewirtschaftung zu steigenden Unterhaltskosten, neue Nachhaltigkeitsauflagen, strengere Lärmschutzvorgaben oder Denkmalschutz. Die Kunst besteht darin, innerhalb dieses dichten Korsetts an Vorgaben noch Potenziale zu finden. Wir begleiten laufend viele grössere Projekte und stehen permanent im Dialog mit Behörden, Planungsunternehmen und anderen Marktakteuren. Dieses Netzwerk und die laufende Auseinandersetzung mit komplexen Rahmenbedingungen sind für Einzelpersonen kaum nachzubilden. Wer eine Bauherrenvertretung beizieht, holt sich dieses Wissen und das Netzwerk mit an den Tisch.
 

Wie geht man vor, wenn man für ein grösseres Areal oder mehrere Gebäude eine langfristige Entwicklungsvision erarbeiten möchte?

Der erste Schritt ist immer die Eigentümerstrategie. Sie beantwortet Fragen wie: Wie sieht das Gesamtvermögen aus? Ist es sehr stark in Immobilien konzentriert? Soll die Liegenschaft weiter im Portfolio bleiben, oder wäre ein Verkauf sinnvoll – etwa zugunsten einer breiteren Diversifikation mit anderen Anlageklassen?

Die Zürcher Kantonalbank unterstützt ihre Kundinnen und Kunden aktiv dabei, die optimale Vermögensallokation zu entwickeln, indem wir sie eng bei der Klärung aller relevanten Fragestellungen begleiten. Sollte sich die Eigentümerschaft dazu entschliessen, eine Liegenschaft eher zu verkaufen als weiterzuentwickeln, bieten wir die Möglichkeit, den Verkauf direkt und effizient über die Zürcher Kantonalbank abzuwickeln. Wenn hingegen klar ist, dass die Liegenschaft behalten werden soll, starten wir in unserem Team Bautreuhand eine umfassende Beratung, um gemeinsam eine optimale Objektstrategie zu erarbeiten. Wir gehen dann folgenden Fragen nach: Ist eine Sanierung sinnvoll, eine Aufstockung, ein Anbau – oder doch ein Ersatzneubau? Besteht die Möglichkeit, ein optimaleres Projekt zu entwickeln, wenn dies parzellenübergreifend mit der Nachbarschaft erfolgt? Welche persönlichen Wertvorstellungen sind der Eigentümerschaft wichtig ins Projekt einzubringen? Beim Entwickeln und Bauen geht es nicht nur um Zahlen, sondern auch um Emotionen, Werte und Kultur.

Wie viel Zeit sollte man für diese Strategiephase mit Vorstudien einplanen?

Diese Phase dauert bei einem Areal mit Mehrfamilienhäusern mindestens ein halbes Jahr, bei grösseren Arealen ein bis zwei Jahre, je nach Planungsinstrumenten. Zu Beginn der Strategiephase braucht es vor allem Analysen und präzise Kalkulationen für unterschiedliche Bebauungsszenarien. Diese Arbeit übernehmen Fachpersonen für Projektentwicklung, die begleitet werden von einfachen Planungsleistungen. Diese Szenarienanalyse sollte die drei wesentlichen Dimensionen Ökonomie, Ökologie und Soziales auf den Entscheidungstisch bringen. Ein Bauprojekt wird im Kern über die bauherrenseitige Bestellung zu diesen Dimensionen definiert. Gute Baukultur lässt sich mit guten Architektinnen und Architekten aus jeder Strategie machen. Das heisst: Strategie kommt vor Architektur. Erst wenn die «Bestellung» weitgehend klar ist, sollte ein Architekturbüro mit einer Projektierung beauftragt werden.

Welche typischen Fehler beobachten Sie bei der Weiterentwicklung von Liegenschaften?

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer möchten möglichst schnell «ins Doing» kommen und in die Planung einsteigen. Sie möchten bildhaft sehen, wie ihre Liegenschaften aussehen werden. Das ist nachvollziehbar, aber riskant. Wer die strategische Phase zu schnell durchläuft, entscheidet aus dem Bauch heraus und prüft Szenarien zu wenig präzise. Damit verschenkt man Optionen – oder läuft in teure oder unrentable Sackgassen.

Welchen Rat geben Sie Eigentümerinnen und Eigentümern, die ihre Immobilien langfristig erfolgreich weiterentwickeln wollen?

Gebäude werden heute für eine Lebensdauer von mindestens 60 Jahren geplant. Wer jetzt ein Projekt startet, trifft Entscheidungen, die bis in die 2080er-Jahre wirken. Demografische Entwicklungen, Bevölkerungswachstum und Marktdaten liefern klare Hinweise, die in die Planung einfliessen sollten.

Gleichzeitig gilt: Entwickeln und bauen bietet grosse Chancen für die Eigentümerschaft, bringt aber auch die Verantwortung mit sich, Lebensräume zu schaffen, in denen sich Menschen wohlfühlen. Und trotz aller Herausforderungen: Behalten Sie den Spass an der Gestaltung Ihrer Vision!