Verdichten mit Weitblick: Was Hochhäuser leisten

Das Hochhaus ist wieder da – und diesmal kommt es zumeist im Designeranzug. Glas, Panoramasicht, hohe Quadratmeterpreise. Wer heute an Wohntürme denkt, hat selten die Geschichte im Kopf, die diese Bauform hierzulande eigentlich geprägt hat.

Im Hochhausboom der 1960er- und 70er-Jahre war das Hochhaus eine Art bauliches Notprogramm: Es sollte rasch und effizient modernen Wohnraum schaffen, auch für Menschen mit kleinem Budget. Das Zürcher Lochergut (1966, 22 Geschosse) und die Siedlung Hardau (1976, 33 Geschosse) mit ihren Hunderten von Wohnungen zur Kostenmiete stehen exemplarisch für diesen ersten Hochhausboom, der sich noch stärker auf Familienwohnungen konzentrierte als heute. Gegen Ende der 1970er-Jahre kippte jedoch die Stimmung. Die grossen Wohnsiedlungen galten zunehmend als anonym, die Hochhäuser als städtebauliche Fremdkörper. 1984 setzte schliesslich eine vom Stimmvolk angenommene Initiative dem Hochhausbau in der Zürcher Innenstadt faktisch ein Ende. Dahinter standen die Angst vor windigen, verschatteten Strassenräumen und die Abwehr weiterer als seelenlos empfundener Grossbauten. Die 1980er- und 90er-Jahre wurden in der gesamten Schweiz zur Phase weitgehender Hochhausabstinenz, die in den meisten Gemeinden fernab der Limmatstadt bis heute anhält.

Hochhaus – eine urbane Wohnform

Zürcher Hochhausboom im Spannungsfeld

In Zürich kehrt das Hochhaus jedoch nach einer Lockerung der Bau- und Zonenordnung seit den 2000er-Jahren zurück. Besonders in den Quartieren Altstetten, Seebach, Escher-Wyss und Affoltern schiessen wieder Türme in die Höhe. Auch Nachbargemeinden wie Dübendorf oder Regensdorf setzen auf das Hochhaus, allerdings mit verändertem Image. Wo früher vom «sozialen Wohnungsbau» die Rede war, dominieren heute Markt-, aber auch Architekturpreise. Und doch bleibt das Argument für das Bauen in die Höhe ähnlich wie damals: Die Stadt braucht dringend mehr Wohnungen, und das Hochhaus verspricht, auf wenig Boden viele Menschen unterzubringen.

Genau in dieser Spannung zwischen historischem Versprechen von günstigem Wohnraum und heutiger Realität hochpreisiger Türme entzündet sich die aktuelle Zürcher Debatte: Wie viel Hochhaus verträgt die Stadt, und welchen Beitrag leistet es tatsächlich zur Lösung der Wohnungsfrage und zur Verdichtung nach innen?
 

Effizienz trifft auf Grosszügigkeit

Land-¹ und Wohnfläche pro Person in m² nach Etagenanzahl der Gebäude

¹ durch das Gebäude versiegelte Fläche

Flächenverbrauch beim Bauen in die Höhe

Verdichtung gelingt, wenn wir auf der erschlossenen Fläche möglichst vielen Personen ausreichend Wohnraum bieten können. Es liegt auf der Hand, dass Personen in höheren Gebäuden weniger Landfläche verbrauchen. Auswertungen schweizweiter anonymisierter Registerdaten zeigen, dass sich der Bodenverbrauch pro Person besonders auf den ersten vier Stockwerken mit jeder zusätzlichen Etage deutlich reduziert: In einem vierstöckigen Gebäude benötigt ein Bewohner der Schweiz im Durchschnitt nur noch 38 Prozent der Landfläche, die ein Bewohner eines eingeschossigen Hauses beansprucht. Mit jeder zusätzlichen Etage nimmt die Flächeneffizienz weiter zu, allerdings nicht mehr im gleichen Ausmass. Ab einer Gebäudehöhe von rund 20 Etagen ist bei Hochhäusern in der Schweiz keine nennenswerte zusätzliche Einsparung mehr festzustellen. Wer in einem 20-geschossigen Hochhaus wohnt, verbraucht mit 4,8 Quadratmetern pro Kopf immerhin nur noch rund ein Zwölftel der Landfläche, die ein Bewohner eines einstöckigen Hauses beansprucht. Der Flächenverbrauch in der Stadt Zürich liegt bei Gebäuden ab vier Etagen durchschnittlich sogar leicht höher als im Rest der Schweiz (s. Grafik oben).

Auch die Wohnfläche pro Person sinkt tendenziell mit zunehmender Etagenanzahl – das gilt zumindest bis etwa zu zehnstöckigen Gebäuden. Ab da passiert etwas Spannendes: In Gebäuden ab zehn Stockwerken, also der Geschosszahl, ab der man für gewöhnlich von Hochhäusern spricht, kehrt sich der Trend um. Die Wohnfläche pro Person nimmt wieder zu. In der Stadt Zürich sogar etwas stärker als im übrigen Land.

Das ist erstaunlich. Wohnen über den Dächern ist teuer: Aussicht und Tageslicht sind begehrt, und das Bauen in die Höhe verursacht höhere Kosten, etwa für Tragstruktur, Haustechnik, Lifte und zusätzliche Sicherheitsanforderungen. Trotzdem zeigt sich: Wer ganz oben wohnt, gönnt sich häufig auch mehr Platz. Besonders deutlich wird das in der Stadt Zürich: Angesichts der hohen Wohnkosten leben die Menschen hier im Vergleich zur übrigen Schweiz eher auf engem Raum. Doch bereits ab achtstöckigen Gebäuden übertrifft der Wohnflächenverbrauch der Stadtzürcher den aller anderen mit zunehmender Etagenzahl immer deutlicher.
 

In Hochhäusern dominieren Wohnungen für Singles und DINKs

Anteil 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen nach Etagenanzahl der Gebäude, in Prozent

Zürichs Hochhäuser: Wohnraum mit überdurchschnittlichen Zimmergrössen

Median Zimmergrösse in m² nach Etagenanzahl der Gebäude
 

Eine erste Erklärung liefert der Blick auf den Wohnungsspiegel. Er zeigt, dass der Anteil an Kleinwohnungen mit ein bis drei Zimmern, die sich in erster Linie für Singles und kinderlose Paare eignen, mit zunehmender Anzahl der Etagen steigt. In der Stadt Zürich beträgt er bei den höchsten Gebäuden sogar über 80 Prozent (s. Grafik oben). Da in Kleinwohnungen jedoch kaum Familien leben, verteilen sich die notwendigen Mindestflächen für Küche, Bad und Flure auf weniger Personen, weshalb der Wohnflächenverbrauch pro Kopf höher ausfällt als in grösseren Familienwohnungen. Offenbar werden die hohen Gebäude von den Erstellern weniger als Wohntraum der Familien gesehen, sondern eher als Wohnoase für Singles und Doppelverdienerhaushalte ohne Kinder (DINKs), die eher bereit und in der Lage sein dürften, für Aussicht und Grosszügigkeit extra zu zahlen.

Zürcher Skyline mit luftigen Räumen

Diese Grosszügigkeit zeigt sich eindrücklich in der durchschnittlichen Zimmergrösse der Wohnungen in den Zürcher Hochhäusern, dem zweiten Grund für den höheren Wohnflächenverbrauch pro Kopf. Während die durchschnittliche Zimmergrösse in der Limmatstadt in Gebäuden mit bis zu sieben Etagen unter dem Wert der restlichen Schweiz liegt, was angesichts der vergleichbar hohen Quadratmetermieten und -preise zu erwarten ist, übersteigen die Zimmergrössen der Stadt in noch höheren Gebäuden die der übrigen Schweiz deutlich. In Hochhäusern mit mehr als 15 Etagen liegt die mittlere Zimmergrösse mit annähernd 31 m² beinahe 5 m² höher als in der restlichen Schweiz. Eine 3-Zimmer-Wohnung ist hier somit durchschnittlich 15 m² grösser als anderswo. «Kleinwohnung» bedeutet folglich in den Zürcher Hochhäusern alles andere als kleine Fläche. In der sonstigen Schweiz haben Hochhäuser dagegen kleinere Zimmer als Gebäude mit weniger Stockwerken. Dies liegt in erster Linie daran, dass die Hochhäuser ausserhalb der Stadt zu höheren Anteilen noch aus der Boomphase der 1960er- und 70er-Jahre stammen. Selbst das eingangs erwähnte Zürcher Hochhaus Lochergut war zwar für damalige Verhältnisse üppig geplant. Die 102 m² für eine 4-Zimmer-Wohnung – 25,5 m² pro Zimmer – sind aber für heutige Massstäbe eher klein. Das grosszügige Bauen ist vor allem ein Phänomen der aktuellen Boomphase des Hochhausbaus.

Damit entsteht ein paradox anmutendes Bild: Ausgerechnet dort, wo die Verdichtung in der Stadt am sichtbarsten ist, in den Hochhäusern, stehen den Bewohnenden meist besonders grosse Zimmer zur Verfügung. Offenbar wird in Zürich die Gebäudehöhe ab einer gewissen Anzahl Stockwerke eher dazu genutzt, loftartige Wohnungen zu realisieren als dazu, mehr Wohnraum für eine grössere Anzahl Personen zu schaffen.

Wie hoch sollten wir bauen?

Hochhäuser sind kein Allheilmittel für die Verdichtung. Zwar sparen sie pro Person viel Landfläche, ab etwa zehn Geschossen werden sie aber oft zum Luxusprodukt: mit eher wenigen Zimmern in überdurchschnittlich grosszügigen Wohnungen und entsprechend hohem Flächenverbrauch pro Kopf.

Die grössten Effizienzgewinne entstehen auf den ersten Etagen: Mittel- bis höhergeschossige Quartiere mit vier bis acht Stockwerken verbinden eine hohe Dichte mit alltagsnaher Wohnqualität – auch für Familien. Sie bieten überschaubare Gebäudehöhen und ermöglichen kurze Wege, höhere soziale Durchmischung und Raum für Grünflächen.

Hochhäuser sollten deshalb nicht zur Standardlösung für Wachstumsfragen werden, sondern gezielt und punktuell dort eingesetzt werden, wo sie städtebaulich und durch eine gute Verkehrserschliessung und Sozialverträglichkeit überzeugen.