Immobilienmarkt: «Wir werden eine gesunde Abkühlung sehen»

Auf breitflächig sinkende Eigenheimpreise können Interessenten trotz Zinswende nicht hoffen – aber immerhin steigen die Chancen, zum Zuge zu kommen. Ein Interview mit Ursina Kubli, Leiterin Immobilienresearch bei der Zürcher Kantonalbank.

Interview: Johanna Stauffer / Bild: Flavio Pinton

Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research bei der Zürcher Kantonalbank
Durch den Abschluss längerfristiger Hypotheken sind Schweizer Eigenheimbesitzer derzeit noch nicht unmittelbar vom Zinsanstieg betroffen. Dennoch ist es sinnvoll, etwas Geld für eine Nachfolgehypothek zur Seite zu legen. Ursina Kubli ist Leiterin Immobilienresearch bei der Zürcher Kantonalbank

Frau Kubli – die Zinsen für Festhypotheken sind so teuer wie seit Langem nicht. Welchen Anteil daran hat der SNB-Schritt?

Die mittel- und langfristigen Hypothekarzinsen sind bereits seit Anfang Jahr kräftig gestiegen. Dies ist vor allem auf die hohe internationale Inflation zurückführen, die sich jüngst auch in der Schweiz hartnäckiger als erwartet zeigt. Der jüngste SNB-Zinsschritt hat dann noch einmal zusätzlich treibend gewirkt. Denn der Markt hatte zwar einen Zinsschritt erwartet, aber sowohl der Zeitpunkt als auch die Höhe haben überrascht.

Wie sieht es bei Saron-Hypotheken aus?

Die Zinskonditionen für die Saron-Hypotheken haben sich bislang nicht verteuert. Aber sobald der SNB-Leitzins aus dem negativen Terrain klettert, wird sich dies ändern. Das dürfte bereits im September der Fall sein – wir erwarten dann eine weitere Erhöhung um 50 Basispunkte.

Müssen Eigenheimbesitzer nun bangen?

Nein. Mit den noch vor wenigen Monaten häufig monierten kalkulatorischen Zinsen haben die Banken bei der Hypothekarvergabe darauf geachtet, dass die Eigenheimbesitzer auch einen Zinsanstieg finanziell tragen können. Die meisten Schweizer Eigenheimbesitzer haben längerfristige Hypotheken und sind derzeit noch nicht unmittelbar betroffen. Sie können häufig noch viele Jahre von tiefen Zinsen profitieren. Sicherlich macht es dann Sinn, etwas Geld zur Seite zu legen, um für eine Nachfolgehypothek mit allfällig höheren Zinsen zu sparen. Aber klar: Wer jetzt neu abschliesst, hat eine andere Kostenstruktur vor sich. Wer seine Zinsrisiken absichern möchte, zahlt nun deutlich mehr als bisher.

Lässt sich denn nun wenigstens auf günstigere Kaufpreise hoffen?

Auch wenn sich mit den steigenden Zinsen einige Käufer zurückziehen und wir etwas mehr in Richtung Gleichgewicht gehen – die Nachfrage wird auch weiterhin das Angebot übersteigen. Besonders deutlich ist das in den Städten und bei Einfamilienhäusern zu sehen. Bei Letzteren kommt hinzu, dass der Bestand abnimmt – besonders freistehende Einfamilienhäuser werden immer häufiger abgerissen – und weichen Mehrfamilienhäusern. Insgesamt dürften die Preise aber weniger stark steigen als bisher, wir werden eine gesunde Abkühlung sehen. Denn die jährlichen fast zweistelligen Preissteigerungen, wie wir sie zuletzt im Kanton Zürich gesehen haben, können nicht nachhaltig sein. Von einem Preisverfall sind wir dennoch weit entfernt.

Das heisst – es bringt nichts, punkto Kauf auf «bessere» Zeiten zu warten?

Nein. So oder so: Beim Kauf zählen bekanntermassen nicht nur finanzielle Gründe, sondern eben auch der Wunsch nach Stabilität oder Gestaltungsspielraum. Und häufig ist der Zeitpunkt auch an eine Lebensphase gekoppelt und die passenden Angebote sind rar gesät. Von daher ist es schwierig, hier auf den vermeintlich richtigen Zeitpunkt zu warten. Bei Einfamilienhäusern ist die Lage noch spezieller. Gerade Familien mit vielen Kindern sind auf grössere Wohnmöglichkeiten angewiesen. Zu mieten gibt es Einfamilienhäuser nur selten. Und falls doch, besteht doch immer die Gefahr einer späteren Eigennutzung. Auch auf dem Mietwohnungsmarkt gibt es selten passende Alternativen, da sich die Bautätigkeit in den letzten Jahren auf den Bau kleinerer Wohnungsgrössen fokussierte.

Gibt es denn einen Hoffnungsschimmer für Interessenten?

Auch wenn Interessenten nicht auf günstigere Preise hoffen können – die Chancen, den Zuschlag zu bekommen, steigen nun. Und Käufer können sich auch wieder erlauben, wählerischer zu sein. In der jüngsten Vergangenheit gingen auch sogenannte Ladenhüter, beispielsweise Immobilien an besonders lauten Lagen, problemlos weg. Dies wird sich ändern.

Wie sieht es mit Anlageobjekten aus – dem «Buy to Iet»?

Bisher gingen jeweils rund 20 Prozent aller Neubauwohnungen an Käufer, die diese als Kapitalanlage nutzen und vermieteten. Es ist wahrscheinlich, dass dieser Anteil zurückgeht. Denn dieses Modell wird mit den steigenden Zinsen bei Neuabschlüssen weniger attraktiv.

Bedeutet dies, dass wieder mehr Eigentumswohnungen auf den Markt kommen?

Die finanzielle Rechnung sieht bei «Buy to Iet»-Kunden, welche das Objekt schon vor ein paar Jahren zu tieferen Preisen gekauft haben, viel besser aus als bei Neuerwerbern. Für sie lohnt es sich selbst bei den heutigen Zinsen noch immer. Zudem hat ein Teil der privaten Vermieter die Wohnungen für einen künftigen Eigenbedarf gekauft – eben weil sie im Alter selbst einziehen möchten oder die Kinder. Jene Gruppe dürfte wohl eher nicht verkaufen. Einzelne «Buy to Iet»-Wohnungen könnten auf den Markt kommen, doch zu einem grossen Exodus wird es bei den heutigen Zinsaussichten nicht kommen.

Wie sieht die Situation im Luxus-Segment aus?

Mit den Negativzinsen wichen sehr Vermögende in den letzten Jahren vermehrt auf Immobilien aus – sozusagen als Möglichkeit zur «Wertaufbewahrung». Mit den steigenden Zinsen gibt es nun wieder mehr andere Anlagemöglichkeiten, so dass die eine oder andere Liegenschaft verkauft werden könnte. Nachfrageseitig dürften die Kursverluste an den Börsen bremsend wirken. In den letzten Jahren beobachteten wir im Luxussegment die grössten Preissteigerungen. Damit dürfte vorerst Schluss sein.


Was ist zum Mietmarkt zu wissen?

Mieten wird wieder attraktiver. Bisher war es so, dass sich Neuerwerber von Wohneigentum darüber freuen konnten, wie viel sie nun durch den Wechsel von ihrer Mietwohnung in die eigenen vier Wände sparen konnten. Während ein Käufer in den letzten Jahren in einer typischen 4-Zimmer-Eigentumswohnung in der Schweiz bis zu CHF 11'000 pro Jahr sparen konnte, hat sich dieser Kostenvorteil bei einer Hypothek mit einer fünfjährigen Laufzeit beinahe in Luft aufgelöst. Im Kanton Zürich bezahlt der Eigentümer sogar ein wenig mehr als der entsprechende Mieter.

Steigen die Mieten denn nicht mit den höheren Zinsen?

An den laufenden Mieten wird sich – vorerst – nichts ändern. Denn: Diese sind an einen Miet-Referenzzinssatz gekoppelt und Zinserhöhungen schlagen sich auf diesen erst mit etwas Verzögerung nieder. Ich gehe davon aus, dass dieser Referenzzinssatz 2024 erhöht wird – und die Mieten entsprechend angehoben werden. Bei Neuvermietungen sieht es anders aus, hier sehen wir schon jetzt einen Anstieg.

Wie erklären sie sich diese?

Zum einen verzeichnen wir in der Schweiz aufgrund der hohen Nettozuwanderung ein starkes Bevölkerungswachstum – insbesondere in den Städten werden deshalb die Wohnungen knapp. Gleichzeitig sind die Baugesuche jüngst zurückgegangen. Mit den stark gestiegenen Baukosten werden Bauprojekte verzögert oder sogar aufs Eis gelegt. Und unabhängig von der Nettomiete: Mit den höheren Energiekosten steigen auch die Nebenkosten, die Mieter selbst tragen.

Stichwort Energiekosten: Wie hat sich der Ukraine-Krieg auf den Immobilienmarkt ausgewirkt?

Die Bedeutung des Heizsystems ist klar gestiegen. Früher waren es vor allem ökologisch bewusste Immobilienbesitzer, die sich mit dem energetischen Zustand ihrer Immobilie befasst haben. Wegen des starken Anstiegs der Energiepreise wendet sich mittlerweile auch das finanzielle Kalkül zugunsten nichtfossiler Brennstoffe, sodass auch weniger umweltbewusste Immobilienbesitzer über die Bücher gehen. Viele wünschen sich nun auch energetische Unabhängigkeit. Und auch Mieter wissen nun dank erwähnter Nebenkosten viel häufiger, was für einen Heizungstyp sie haben.

Dann gibt es noch weiterhin die Corona-Pandemie. Welche Spuren hat sie auf dem Immobilienmarkt hinterlassen?

Mit der Pandemie stieg der Wunsch nach einem Eigenheim, insbesondere nach einem Einfamilienhaus. Ausserdem haben sich die Bedürfnisse beim Grundriss geändert. Früher zählte vor allem, wie viel Quadratmeter eine Wohnung oder ein Haus hat. Auch waren grosse Wohnzimmer sehr beliebt. Jetzt schauen Interessenten eher auf die Anzahl der Zimmer (Stichwort Homeoffice). Ein Revival erlebten zudem Ferienwohnungen, der Markt war plötzlich fast leergefegt. Dabei galten sie vor der Pandemie als längst abgeschrieben. Wer wolle denn noch immer am gleichen Ort Ferien machen?

Was wird bleiben?

Bei den Einfamilienhäusern sehe ich keine Trendumkehr. Allein schon, weil das Angebot so gering ist und die Bevölkerung stetig wächst. Bei den Ferienwohnungen könnten wir hingegen den Höhepunkt bereits überschritten haben. Nun, da die meisten pandemiebedingten Reisebeschränkungen gefallen sind, erscheint ein fixes Feriendomizil in der Schweiz wieder weniger attraktiv. Wobei die Homeoffice-Möglichkeiten weiterhin für eine gewisse Nachfrage sorgen werden. Mittelfristig dürfte das Angebot im Übrigen wieder steigen. Denn viele Ferienhäusern sind in alten Häusern zu finden, die saniert werden sollten. Da ist verkaufen für einige dann doch naheliegender.

Frau Kubli – die Zinsen für Festhypotheken sind so teuer wie seit Langem nicht. Welchen Anteil daran hat der SNB-Schritt?

Die mittel- und langfristigen Hypothekarzinsen sind bereits seit Anfang Jahr kräftig gestiegen. Dies ist vor allem auf die hohe internationale Inflation zurückführen, die sich jüngst auch in der Schweiz hartnäckiger als erwartet zeigt. Der jüngste SNB-Zinsschritt hat dann noch einmal zusätzlich treibend gewirkt. Denn der Markt hatte zwar einen Zinsschritt erwartet, aber sowohl der Zeitpunkt als auch die Höhe haben überrascht.

 

Wie sieht es bei Saron-Hypotheken aus?

Die Zinskonditionen für die Saron-Hypotheken haben sich bislang nicht verteuert. Aber sobald der SNB-Leitzins aus dem negativen Terrain klettert, wird sich dies ändern. Das dürfte bereits im September der Fall sein – wir erwarten dann eine weitere Erhöhung um 50 Basispunkte.

 

Müssen Eigenheimbesitzer nun bangen?

Nein. Mit den noch vor wenigen Monaten häufig monierten kalkulatorischen Zinsen haben die Banken bei der Hypothekarvergabe darauf geachtet, dass die Eigenheimbesitzer auch einen Zinsanstieg finanziell tragen können. Die meisten Schweizer Eigenheimbesitzer haben längerfristige Hypotheken und sind derzeit noch nicht unmittelbar betroffen. Sie können häufig noch viele Jahre von tiefen Zinsen profitieren.  Sicherlich macht es dann Sinn, etwas Geld zur Seite zu legen, um für eine Nachfolgehypothek mit allfällig höheren Zinsen zu sparen. Aber klar: Wer jetzt neu abschliesst, hat eine andere Kostenstruktur vor sich. Wer seine Zinsrisiken absichern möchte, zahlt nun deutlich mehr als bisher.

 

Lässt sich denn nun wenigstens auf günstigere Kaufpreise hoffen?

Auch wenn sich mit den steigenden Zinsen einige Käufer zurückziehen und wir etwas mehr in Richtung Gleichgewicht gehen – die Nachfrage wird auch weiterhin das Angebot übersteigen. Besonders deutlich ist das in den Städten und bei Einfamilienhäusern zu sehen. Bei Letzteren kommt hinzu, dass der Bestand abnimmt – besonders freistehende Einfamilienhäuser werden immer häufiger abgerissen – und weichen Mehrfamilienhäusern. Insgesamt dürften die Preise aber weniger stark steigen als bisher, wir werden eine gesunde Abkühlung sehen. Denn die jährlichen fast zweistelligen Preissteigerungen, wie wir sie zuletzt im Kanton Zürich gesehen haben, können nicht nachhaltig sein. Von einem Preisverfall sind wir dennoch weit entfernt.

 

Das heisst – es bringt nichts, punkto Kauf auf «bessere» Zeiten zu warten?

Nein. So oder so: Beim Kauf zählen bekanntermassen nicht nur finanzielle Gründe, sondern eben auch der Wunsch nach Stabilität oder Gestaltungsspielraum. Und häufig ist der Zeitpunkt auch an eine Lebensphase gekoppelt und die passenden Angebote sind rar gesät. Von daher ist es schwierig, hier auf den vermeintlich richtigen Zeitpunkt zu warten. Bei Einfamilienhäusern ist die Lage noch spezieller. Gerade Familien mit vielen Kindern sind auf grössere Wohnmöglichkeiten angewiesen. Zu mieten gibt es Einfamilienhäuser nur selten. Und falls doch, besteht doch immer die Gefahr einer späteren Eigennutzung. Auch auf dem Mietwohnungsmarkt gibt es selten passende Alternativen, da sich die Bautätigkeit in den letzten Jahren auf den Bau kleinerer Wohnungsgrössen fokussierte. 

 

Gibt es denn einen Hoffnungsschimmer für Interessenten?

Auch wenn Interessenten nicht auf günstigere Preise hoffen können – die Chancen, den Zuschlag zu bekommen, steigen nun. Und Käufer können sich auch wieder erlauben, wählerischer zu sein. In der jüngsten Vergangenheit gingen auch sogenannte Ladenhüter, beispielsweise Immobilien an besonders lauten Lagen, problemlos weg. Dies wird sich ändern.

 

Wie sieht es mit Anlageobjekten ausdem «Buy to Iet»?

Bisher gingen jeweils rund 20% aller Neubauwohnungen an Käufer, die diese als Kapitalanlage nutzen und vermieteten. Es ist wahrscheinlich, dass dieser Anteil zurückgeht. Denn dieses Modell wird mit den steigenden Zinsen bei Neuabschlüssen weniger attraktiv.

 

Bedeutet dies, dass wieder mehr Eigentumswohnungen auf den Markt kommen?

Die finanzielle Rechnung sieht bei «Buy to Iet»-Kunden, welche das Objekt schon vor ein paar Jahren zu tieferen Preisen gekauft haben, viel besser aus als bei Neuerwerbern. Für sie lohnt es sich selbst bei den heutigen Zinsen noch immer. Zudem hat ein Teil der privaten Vermieter die Wohnungen für einen künftigen Eigenbedarf gekauft – eben weil sie im Alter selbst einziehen möchten oder die Kinder. Jene Gruppe dürfte wohl eher nicht verkaufen. Einzelne «Buy to Iet»-Wohnungen könnten auf den Markt kommen, doch zu einem grossen Exodus wird es bei den heutigen Zinsaussichten nicht kommen.

 

Wie sieht die Situation im Luxus-Segment aus?

Mit den Negativzinsen wichen sehr Vermögende in den letzten Jahren vermehrt auf Immobilien aus – sozusagen als Möglichkeit zur «Wertaufbewahrung». Mit den steigenden Zinsen gibt es nun wieder mehr andere Anlagemöglichkeiten, so dass die eine oder andere Liegenschaft verkauft werden könnte. Nachfrageseitig dürften die Kursverluste an den Börsen bremsend wirken. In den letzten Jahren beobachteten wir im Luxussegment die grössten Preissteigerungen. Damit dürfte vorerst Schluss sein.

 

 

Was ist zum Mietmarkt zu wissen?

Mieten wird wieder attraktiver. Bisher war es so, dass sich Neuerwerber von Wohneigentum darüber freuen konnten, wie viel sie nun durch den Wechsel von ihrer Mietwohnung in die eigenen vier Wände sparen konnten. Während ein Käufer in den letzten Jahren in einer typischen 4-Zimmer-Eigentumswohnung in der Schweiz bis zu CHF 11'000 pro Jahr sparen konnte, hat sich dieser Kostenvorteil bei einer Hypothek mit einer fünfjährigen Laufzeit beinahe in Luft aufgelöst. Im Kanton Zürich bezahlt der Eigentümer sogar ein wenig mehr als der entsprechende Mieter.

 

Steigen die Mieten denn nicht mit den höheren Zinsen?

An den laufenden Mieten wird sich – vorerst – nichts ändern. Denn: Diese sind an einen Miet-Referenzzinssatz gekoppelt und Zinserhöhungen schlagen sich auf diesen erst mit etwas Verzögerung nieder. Ich gehe davon aus, dass dieser Referenzzinssatz 2024 erhöht wird – und die Mieten entsprechend angehoben werden. Bei Neuvermietungen sieht es anders aus, hier sehen wir schon jetzt einen Anstieg.

 

Wie erklären sie sich diese?

Zum einen verzeichnen wir in der Schweiz aufgrund der hohen Nettozuwanderung ein starkes Bevölkerungswachstum – insbesondere in den Städten werden deshalb die Wohnungen knapp.Gleichzeitig sind die Baugesuche jüngst zurückgegangen. Mit den stark gestiegenen Baukosten werden Bauprojekte verzögert oder sogar aufs Eis gelegt. Und unabhängig von der Nettomiete: Mit den höheren Energiekosten steigen auch die Nebenkosten, die Mieter selbst tragen.

 

Stichwort Energiekosten: Wie hat sich der Ukraine-Krieg auf den Immobilienmarkt ausgewirkt?

Die Bedeutung des Heizsystems ist klar gestiegen. Früher waren es vor allem ökologisch bewusste Immobilienbesitzer, die sich mit dem energetischen Zustand ihrer Immobilie befasst haben. Wegen des starken Anstiegs der Energiepreise wendet sich mittlerweile auch das finanzielle Kalkül zugunsten nichtfossiler Brennstoffe, sodass auch weniger umweltbewusste Immobilienbesitzer über die Bücher gehen. Viele wünschen sich nun auch energetische Unabhängigkeit. Und auch Mieter wissen nun dank erwähnter Nebenkosten viel häufiger, was für einen Heizungstyp sie haben.  

 

Dann gibt es noch weiterhin die Corona-Pandemie. Welche Spuren hat sie auf dem Immobilienmarkt hinterlassen?

Mit der Pandemie stieg der Wunsch nach einem Eigenheim, insbesondere nach einem Einfamilienhaus. Ausserdem haben sich die Bedürfnisse beim Grundriss geändert. Früher zählte vor allem, wie viel Quadratmeter eine Wohnung oder ein Haus hat. Auch waren grosse Wohnzimmer sehr beliebt. Jetzt schauen Interessenten eher auf die Anzahl der Zimmer (Stichwort Homeoffice). Ein Revival erlebten zudem Ferienwohnungen, der Markt war plötzlich fast leergefegt. Dabei galten sie vor der Pandemie als längst abgeschrieben. Wer wolle denn noch immer am gleichen Ort Ferien machen?

 

Was wird bleiben? 

Bei den Einfamilienhäusern sehe ich keine Trendumkehr. Allein schon, weil das Angebot so gering ist und die Bevölkerung stetig wächst. Bei den Ferienwohnungen könnten wir hingegen den Höhepunkt bereits überschritten haben. Nun, da die meisten pandemiebedingten Reisebeschränkungen gefallen sind, erscheint ein fixes Feriendomizil in der Schweiz wieder weniger attraktiv. Wobei die Homeoffice-Möglichkeiten weiterhin für eine gewisse Nachfrage sorgen werden. Mittelfristig dürfte das Angebot im Übrigen wieder steigen. Denn viele Ferienhäusern sind in alten Häusern zu finden, die saniert werden sollten. Da ist verkaufen für einige dann doch naheliegender.