Mieten sauber abrechnen

Die Pandemie macht auch vor Immobilieninhabenden und der Mieterschaft nicht Halt: Wir zeigen Ihnen anhand von konkreten Beispielen, worauf Sie bei Mietzinserlass oder Vorzugsmiete achten müssen, damit auch steuerlich alles stimmt.

Text: Patrick Steinemann, Illustration: Maria Salvatore | aus dem Magazin «Meine Vorsorge» 3/2021

Welche Steuerfolgen ein Entgegenkommen für Vermieter und Mieter haben kann.

In den vergangenen eineinhalb Jahren haben wir durch die Corona-Pandemie vieles gelernt: Einfache Dinge wie das Abstandhalten oder Hygienemassnahmen. Und komplexere Dinge wie ein Lockdown und seine Folgen für Wirtschaft und Gesellschaft. Während wir das eine mittlerweile verstehen, tauchen beim anderen immer neue Fragen auf. Zum Beispiel diese: Was hat die Pandemie eigentlich für Folgen auf Mietverhältnisse und auf die Steuern?

So einige, weiss Rachid Ghazi, Steuerexperte bei der Zürcher Kantonalbank: «Bei Liegenschaften und Mietverhältnissen gab es schon früher diverse steuerliche Fallstricke. Etwa beim Eigenmietwert, dieser schweizerischen Eigenheit, und der damit verbundenen Besteuerung eines Einkommens, das es real eigentlich gar nicht gibt.» Die Pandemie habe nun neue Situationen geschaffen, so Ghazi: «Diese haben Auswirkungen auf die Steuerrechnung, etwa bei einem Mietzinserlass zum Erhalt eines Mietverhältnisses oder einer Vorzugsmiete in wirtschaftlich schwierigen Situationen.» Dabei gilt es, die Details im Auge zu behalten, denn je nach Verhältnis zur Mietpartei sind die Folgen für Vermieterinnen und Vermieter oder für Mieterinnen und Mieter andere. Bei Privatpersonen unterscheiden sie sich etwa je nach Verwandtschaftsgrad, bei Geschäften, ob die Vermieterschaft auch an der Gesellschaft mitbeteiligt ist.

Rachid Ghazi, Steuerexperte der Zürcher Kantonalbank. (Bild: Flavio Pinton)

Doch wie sieht das konkret aus? Um die verschiedenen Situationen möglichst praxisnah schildern zu können, hat Experte Ghazi das Ehepaar Meier und dazu Urs, Kevin, Anna und Petra «geschaffen»: Diese Personen sind zwar alle fiktiv, ihre Beispiele beziehen sich aber auf die aktuell gültige Steuerpraxis im Kanton Zürich.

Das Ehepaar Meier wohnt in der Stadt Zürich und hält im Kanton Zürich in ihrem Privatvermögen mehrere Wohnungen und Büroräumlichkeiten, die sie vermietet. Zuletzt haben verschiedene Mieter bei ihnen angefragt und ihre Probleme und Bitten vorgetragen. Welche steuerlichen Fragen sich hier stellen und welche Antworten es für das Ehepaar Meier gibt: Das lesen Sie in den folgenden Fallbeispielen.

Mieterlass für Selbständigerwerbende

Petra ist selbstständige Eventmanagerin und mietet dafür Büroräumlichkeiten vom Ehepaar Meier. Aufgrund der schwierigen Lage ist Petra mit sechs Monatsmieten des Jahres 2021 im Zahlungsrückstand und geht davon aus, dass sie auch in den kommenden Monaten den Mietzins nicht bezahlen kann. Sie bittet deshalb die Meiers, ihr die ausstehenden Mieten von sechs Monaten zu erlassen und bis Ende des Jahres 2021 auf den Mietzins zu verzichten. Das Ehepaar Meier stimmt beidem zu.

Folgen für Vermieter

  • Sowohl der rückwirkende als auch der zukünftige Erlass des Mietzinses führt zu einem tieferen Einkommen des Ehepaars Meier aus der Vermietung.
  • Da kein Schenkungswille vorliegt, sondern der Verzicht im Erhalt des (langjährigen) Mietverhältnisses begründet ist, führt er weder beim Ehepaar Meier noch bei Petra zu weiteren Steuerfolgen.
  • Das Ehepaar Meier hat jedoch in ihrer Steuererklärung 2021 die erhaltenen bzw. voraussichtlich noch durch Petra zu zahlenden Mietzinse zu deklarieren. Deshalb sollte möglichst vor Erstellung der Steuererklärung Klarheit geschaffen werden, welche Mietzinse erlassen werden. Es kann sich hier lohnen, den Rat von Fachpersonen einzuholen.

Folge für Mieter

  • Für Petra hat der Mietzinserlass keine Steuerfolgen. Allerdings kann sie nur den tatsächlich bezahlten Mietzins als Aufwand für ihre selbstständige Erwerbstätigkeit geltend machen.

 

Reduktion des Mietzinses

Das Ehepaar Meier vermietet eine Wohnung seit mehreren Jahren an Urs. Urs hat wegen der Pandemie seine Arbeitsstelle verloren und die Arbeitslosenentschädigung deckt seine Lebenshaltungskosten nicht vollständig. Deshalb bittet Urs das Ehepaar Meier um eine vorübergehende Mietzinsreduktion von 30 Prozent, bis er wieder eine Festanstellung gefunden hat. Das Ehepaar Meier ist einverstanden.

Folgen für Vermieter

  • Das Ehepaar Meier hat nur die tatsächlich von Urs entrichteten Mietzinse als Einkommen zu besteuern.
  • Macht das Ehepaar als Steuerabzug beim Liegenschaftsunterhalt eine Pauschale geltend, errechnet sich diese vom (reduzierten) Mietzins.
  • Besitzt das Ehepaar Meier das ganze Wohnhaus und wird der Vermögenssteuerwert mittels Kapitali­sierung der Mieterträge ermittelt, ist dagegen der Mietertrag ohne (vorübergehende) Mietzinsreduk­tion massgebend. Dies ist auch der Fall, wenn es einen Leerstand gäbe.

Folge für Mieter

  • Für Urs hat die Mietzinsreduktion keine steuerlichen Folgen.
     

Vorzugsmiete (Familienpreis)

Kevin, angehender Student und Enkel des Ehepaars Meier, möchte von seinen Grosseltern eine Wohnung zu einem «Familienpreis» mieten. Kevins Budget würde in der aktuell schwierigen Job-Situation für Studierende einen Mietzins von 800 Franken pro Monat zulassen. Dem stehen ein Marktmietzins von 1’500 Franken und der Eigenmietwert von 1’100 Franken gegenüber.

Folgen für Vermieter

  • Das Ehepaar Meier kann in der vorliegenden Konstellation Kevin die Wohnung zu 800 Franken pro Monat ohne Steuerfolgen überlassen.
  • Das Ehepaar Meier hat nur die Mietzinseinnahmen von 800 Franken abzüglich Liegenschaftsunterhalt zu versteuern. Wird eine Pauschale geltend gemacht, errechnet sich diese ebenfalls von 800 Franken.
  • Zu einer Aufrechnung der Differenz zum Eigenmietwert (1’100 Franken) kommt es nicht, da der vereinbarte Mietzins nicht massgeblich unter dem Eigenmietwert liegt. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn Kevin lediglich einen Mietzins von 500 Franken zu zahlen hätte. Ein solcher Fall wird als Steuerumgehung betrachtet und das Ehepaar Meier muss damit rechnen, dass der volle Eigenmietwert durch sie zu besteuern wäre.

Folge für Mieter

  • Da es sich bei Kevin um einen Enkel handelt, entfällt für ihn eine allfällige Besteuerung einer Schenkung so oder so.
     

Vorzugsmiete für Mitarbeitende

Das Ehepaar Meier betreibt selbst ein Geschäft. Anna, eine Mitarbeiterin, die befördert werden soll, bietet dem Ehepaar Meier an, auf eine Lohnerhöhung zu verzichten, sofern sie eine leerstehende Wohnung zu einem «Mitarbeiterpreis» mieten könnte. Dieser solle 40 Prozent tiefer sein als der Marktmietzins.

Folgen für Vermieter

  • Anders als beim Beispiel mit Kevin, liegt der Grund der Vorzugsmiete nicht im familiären Verhältnis (Schenkung) begründet. Vermietet das Ehepaar Meier Anna zu einem Preis, der erheblich vom ortsüblichen Mietwert der Wohnung abweicht, stellt die Differenz bei Anna (steuerbares) Einkommen dar. Bei einem Einschlag von 40 Prozent dürfte eine erhebliche Abweichung gegeben sein.
  • Damit auch der Lohnausweis korrekt erstellt und die Sozialversicherungsabgaben korrekt abgeführt werden, empfiehlt es sich, dass sich das Ehepaar Meier von Fachpersonen unterstützen lässt.
  • Das Ehepaar Meier hat den Marktmietzins abzüglich Liegenschaftsunterhalt zu versteuern. Wird eine Pauschale geltend gemacht, errechnet sich diese ebenfalls vom Marktmietzins. Dagegen kann sie die Mietreduktion als Personalaufwand in ihren Geschäftsbüchern erfassen.

Folge für Mieter

  • Durch die Vorzugsmiete erhöht sich für Anna das steuerbare Einkommen.
     

Vorsicht: Es kommt auf Kleinigkeiten an

Die vorgehend genannten Fallbeispiele schildern jeweils die allgemeine steuerliche Praxis. Doch wir alle wissen: Das Steuersystem ist voll von Spezialfällen, Ausnahmen und Einschränkungen. Und so können auch die Steuerfolgen je nach konkreter Situation andere sein. Etwa wenn Mietzinse des Vorjahres erlassen werden sollen. Wenn die Verwandtschaftsverhältnisse anders sind. Oder wenn Arbeiten geleistet werden im Gegenzug zu einer vergünstigten Miete. Für Steuerexperte Rachid Ghazi ist klar: «Bevor erhebliche Mieterlasse oder Vorzugsmieten gewährt werden, lohnt es sich in aller Regel, für den konkreten Fall eine beratende Fachperson beizuziehen. So können unerwartete Steuerfolgen vermieden und optimierte Lösungen gefunden werden.» Und wir haben alle wieder etwas gelernt über die Corona-Pandemie und ihre vielfältigen Auswirkungen.

 

Fünf wertvolle Tipps für Immobilienbesitzerinnen und Mieter

Wie deklariere ich eine abweichende Miete in der Steuererklärung – und muss ich sie begründen?

Reduzierte Mieteinnahmen können ganz einfach durch die effektiv verrechneten Beträge ausge­wiesen werden, eine Begründung ist nicht nötig. Allenfalls stellen die Steuerbehörden eine Nachfrage, bei der der Grund genannt werden kann – etwa der Erhalt eines langjährigen Mietverhältnisses. Wer die Angaben korrekt gemacht hat, kann nichts falsch machen.

Können Mietzinserlasse auch nach Einreichung der Steuererklärung noch geltend gemacht werden?

Idealerweise wird im laufenden Steuerjahr entschieden, spätestens vor Einreichung der Steuererklärung, ob ein Mietzinserlass gewährt wird. So sind die Verhältnisse für Mieter- und Vermieterschaft und die Beträge für die jeweiligen Steuererklärungen klar. Ist die Veranlagung definitiv, können nachträgliche Mietzinserlasse nicht oder nur erschwert berücksichtigt werden.

Welche Rolle spielt der Eigenmietwert?

Mit dem Eigenmietwert soll ein Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern geschaffen werden: Immobilienbesitzende haben – auch durch mögli­che Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen – eine finanzielle Entlastung, müssen aber im Gegenzug einen angenommenen Mietwert für ihre eigene Liegenschaft als Einkommen versteuern. Im Falle einer Ferienwohnung ist der Eigenmietwert im Liegenschaftskanton der Immobilie zu versteuern.

Wie frei bin ich als Liegenschaftsbesitzer bei der Festlegung eines Mietzinses – und welche Rolle spielt der Marktmietzins?

Bei gewissen Steuerfragen zu Mietverhältnissen ist die Differenz zum so genannten «Marktmietzins» relevant. Dieser ergibt sich durch Angebot und Nachfrage und die Lage einer Immobilie. Grundsätzlich sind Liegenschaftsbesitzer gegenüber ihnen nicht nahestehenden Personen frei bei der Festlegung eines Mietpreises und können auch besondere Umstände in die Kalkulation einbeziehen.

Mietzinsreduktion und planbare Unterhaltskosten – gibt es da Optimierungsmöglichkeiten?

Der pauschalierte Abzug für Liegenschaftsunterhaltskosten bei Wohnliegenschaften wird auf Basis des tatsächlich erzielten Mietzinses bestimmt. Wird nun in einem Jahr eine Mietzinsreduktion oder ein Mietzinserlass gewährt, reduziert sich diese Pauschale. Es kann sich daher für Personen mit sonstigen substanziellen Einnahmen lohnen, planbare Unterhaltsarbeiten in diesem Jahr durchzuführen und steuerlich geltend zu machen. Im kommenden Jahr – wenn wieder die «ursprüngli­chen» Mietzinseinnahmen erzielt werden – stehen so keine (planbaren) Unterhaltsarbeiten mehr an und es kann wieder die «volle» Pauschale geltend gemacht werden.

 

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