Wegfall des Eigenmietwerts – lohnt sich jetzt die Amortisation der Hypothek?

Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 markiert einen wichtigen Wendepunkt für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer in der Schweiz. Besonders für Privatpersonen, die neben ihrer Liegenschaft über weitergehende Vermögenswerte verfügen, stellt sich die Frage, wie sich diese Änderung auf die persönliche Finanz- und Steuerplanung auswirkt.

Erfahren Sie, welche Überlegungen für Ihre Entscheidung zentral sind und wie drei Leit fragen zu einer passenden Strategie für Ihre Situation führen.

Frage 1 – Kann ich mir eine Amortisation leisten?

Unbestritten ist: Eine Amortisation reduziert die Hypothekarschuld und damit die laufende Zinsbelastung. Gleichzeitig wird frei verfügbares Vermögen in der Immobilie gebunden. Diese Mittel stehen für andere Zwecke – insbesondere zur Finanzierung des Lebensunterhalts und ausserordentlicher Ausgaben – nicht mehr zur Verfügung.

Gerade für Personen mit höheren laufenden Aufwendungen oder mit einem Lebensstil, der ein gewisses Mass an finanzieller Flexibilität verlangt, ist deshalb eine sorgfältige Finanzplanung unerlässlich. Es ist konkret zu prüfen, ob genügend frei verfügbare Vermögenswerte vorhanden sind, um die erwarteten Ausgaben und Investitionen – zum Beispiel Unterhalts- und Renovationskosten an der Liegenschaft – über den gewünschten Zeitraum decken zu können.

Ist dies nicht der Fall, ist bei freiwilligen Amortisationen Zurückhaltung angebracht. Denn eine zu starke Reduktion der freien Mittel kann zu Einschränkungen im Lebensstandard führen.

Frage 2 – Hat eine Amortisation Auswirkungen auf meine Vermögensstruktur?

Wer einen Teil des Vermögens in andere Anlageklassen als der selbstgenutzten Immobilie investiert – beispielsweise in Aktien, Obligationen oder Edelmetalle –, erreicht eine breitere Diversifikation. Dadurch wird das Risiko verteilt und die Abhängigkeit von der Wertentwicklung einer einzelnen Liegenschaft reduziert.

Ist hingegen ein sehr grosser Teil des Vermögens in der eigenen Immobilie gebunden, kann dies zu einem Ungleichgewicht in der Vermögensstruktur führen. Man spricht in diesem Zusammenhang von einem Konzentrationsrisiko. Immobilien gelten zwar als vergleichsweise stabile Anlageklasse und bieten einen Nutzwert, doch sie gewährleisten weniger Liquidität und können in Phasen steigender Zinsen, verschärfter Regulierung oder wirtschaftlicher Unsicherheit auch an Wert verlieren, was die Neunzigerjahre deutlich aufgezeigt haben.

Hypotheken sind nicht nur ein Finanzierungsmittel, sondern auch ein Instrument zur Strukturierung des Gesamtvermögens. Kapital, welches in eine freiwillige Amortisation fliesst, steht für andere Investitionen nicht mehr zur Verfügung. Dies kann nicht nur zu einer unausgewogenen Risikoverteilung führen, sondern auch dazu, interessante Renditechancen in anderen Anlageklassen zu verpassen. Für vermögende Privatpersonen, deren Vermögensstruktur oft bereits komplex ist, lohnt sich daher eine integrierte Betrachtung: Wie hoch ist der Anteil der selbstgenutzten Immobilie am gesamten Nettovermögen? Wie stark wirken sich zusätzliche Amortisationen auf die Diversifikation aus? Und wie flexibel soll das Vermögen künftig einsetzbar bleiben – beispielsweise für Schenkungen zu Lebzeiten oder philanthropische Projekte?

Frage 3 – Gibt es Investitionsalternativen mit höheren Renditeerwartungen?

Eine Amortisation ist nur eine von mehreren Möglichkeiten, freies Kapital einzusetzen. Je nach individueller Ausgangslage, steuerlicher Situation, Zeithorizont und Risikobereitschaft können alternative Investitionen interessante Chancen bieten. Wichtig ist, die gesamte finanzielle Situation im Blick zu behalten und die Hypothek nicht isoliert zu betrachten.

Es gibt eine Vielzahl von Alternativen, die potenziell höhere Renditen nach Steuern und Gebühren bieten können als eine reine Zinsersparnis durch Amortisation.

Eine individuelle Entscheidung mit Weitblick

Der Wegfall des Eigenmietwerts verändert die Rahmenbedingungen für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer in der Schweiz. Steuerliche Anreize verschieben sich, und eingespielte Muster in der Hypothekar- und Amortisationspolitik werden hinterfragt.

Eine Amortisation kann – insbesondere bei hohem Verschuldungsgrad, geringem Risikobudget und genügender Liquidität - durchaus sinnvoll sein. Sie birgt aber auch Risiken, vor allem in Bezug auf die Liquidität, die Flexibilität und die Diversifikation des Gesamtvermögens. Weiter ist auch die Koordination mit der steuerlichen Planung, der Vorsorge sowie der Gestaltung der Vermögensnachfolge zentral.

Letztlich hängt es von der individuellen Situation ab, ob die Hypothek amortisiert oder alternative Investitionsmöglichkeiten genutzt werden sollten. Deshalb ist eine sorgfältige, integrierte Finanzplanung, die auf Ihre Lebenssituation und Ihre langfristigen Pläne abgestimmt ist, besonders wertvoll.