Wohneigentum – die besten Spartipps bei den Steuern

Ärgern Sie sich auch, wenn Sie mehr Steuern als notwendig bezahlen? Und gehören Sie zu den knapp 40 Prozent der Schweizer Bevölkerung, die im eigenen Haus beziehungsweise in der eigenen Wohnung wohnt? Als glückliche Besitzerin oder glücklicher Besitzer eines Eigenheims haben Sie jedoch verschiedene Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Ein Gespräch mit der Zürcher Kantonalbank lohnt sich in jedem Fall. Gian Matossi, Leiter Steuern bei der ZKB, erklärt worauf Sie achten müssen. Die Ausführungen beziehen sich auf den Kanton Zürich.

Eigenmietwert

Wer in einer selbstbewohnten Immobilie lebt, versteuert den sogenannten Eigenmietwert, der zum steuerbaren Einkommen dazugerechnet wird. Der Eigenmietwert wird vom theoretisch erzielbaren Mietwert der Immobilie abgeleitet. Im Schnitt liegt er bei rund 60 bis 70 Prozent des Betrages, den ein Mieter für das Objekt pro Jahr bezahlen müsste.

Festgelegt wird der Eigenmietwert durch die Steuerbehörden. Im Kanton Zürich setzen die Steuerämter den Eigenmietwert gestützt auf die Weisung des Regierungsrates über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte fest. Dabei werden Kriterien wie Landwert (Lage), Neubauwert gemäss Gebäudeversicherung und Baujahr (Altersentwertung) berücksichtigt. Die aktuell gültige Weisung aus dem Jahr 2009 wird zurzeit einer Überprüfung unterzogen.

Sofern eine Liegenschaft beispielsweise infolge Auszugs der Kinder zu gross geworden ist und ein Zimmer effektiv nicht mehr genutzt wird, kann ein Einschlag auf dem Eigenmietwert geltend gemacht werden. In diesem Fall würde sich der zu versteuernde Eigenmietwert im Verhältnis der Gesamtanzahl der Zimmer reduzieren.

Abzüge

Die Finanzierung der Liegenschaft spielt eine wichtige Rolle, da die Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden können. Das gilt auch für Hypothekarzinsen. In der jüngsten Vergangenheit sind die Zinsen wieder angestiegen. Je nach Finanzierungsmodell schlägt sich die Zinsentwicklung auch zeitnah in der Steuererklärung nieder. Je mehr Zinsen Sie zahlen, desto tiefer fällt das steuerbare Einkommen aus. Mit anderen Worten wird das Einkommen aus der Liegenschaft und damit auch die Steuerbelastung reduziert.

Liegenschaftsunterhaltskosten bieten eine weitere Möglichkeit, die Steuerbelastung zu verringern. Als Unterhaltskosten gelten alle Kosten für werterhaltende Arbeiten und Aufwendungen. Dazu zählen Reparaturen aller Art (z.B. Maler-, Sanitär- oder Schreinerarbeiten), Ersatz einer Waschmaschine, Kühlschrank oder Rasenmäher, Gartenunterhalt, Prämien der Gebäude- und Gebäudehaftpflichtversicherungen. Besonders interessant sind – neben dem ökologischen Aspekt – Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Solche Aufwendungen können – selbst bei einer erstmaligen Installation (z.B. Photovoltaikanlage) – von den steuerbaren Einkünften in Abzug gebracht werden, auch wenn sie einen wertvermehrenden Charakter haben.

Von den Unterhaltskosten sind die wertvermehrenden Kosten abzugrenzen. Letztere dürfen – ausser bei Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen – nicht bei der Einkommenssteuer abgezogen werden. In der Praxis kommt es häufig vor, dass bei Renovationen zumindest teilweise wertvermehrende Komponenten enthalten sind. Am besten lässt sich dies mit einem Beispiel veranschaulichen: Wird ein Laminatboden durch ein teureres Eichenparkett ersetzt, handelt es sich im Umfang der höherwertigen Materialen um wertvermehrende Kosten. Die Arbeit sowie die Kosten für einen gleichwertigen Ersatz sind hingegen abzugsfähig. Entsprechend könnte eine Aufteilung der Kosten z.B. 2/3 als Unterhaltskosten (und somit bei der Einkommenssteuer abzugsfähige Kosten) opportun sein.

Als Faustregel gilt: Mehrere kleinere Arbeiten sollten zusammengefasst, grössere Arbeiten allenfalls auf zwei oder mehrere Jahre aufgeteilt werden, um eine optimale Steuerersparnis zu erzielen.

Wenn keine effektiven Unterhaltskosten angefallen sind, steht jeweils eine Pauschale für Unterhalts- und Verwaltungskosten in der Höhe von 20 Prozent des Eigenmietwerts zur Verfügung. Da es sich hierbei um eine sogenannte Wechselpauschale handelt, kann jedes Jahr zwischen der Pauschale und den effektiven Unterhaltskosten gewählt werden.

Da die Unterhaltskosten nur im Zeitpunkt der Fälligkeit oder im Zeitpunkt der Zahlung (an der einmal getroffenen Wahl ist festzuhalten) abgezogen werden können, ist es umso wichtiger, jedes Jahr zu prüfen, ob abzugsfähige Unterhaltskosten angefallen sind. Eine nachträgliche Geltendmachung beispielsweise in einer späteren Steuerperiode ist nicht möglich.

Weitergabe der Liegenschaft

Wird durch den Verkauf einer Immobilie ein Gewinn erzielt, fallen sogenannte Grundstückgewinnsteuern an. Der Gewinn ist dabei die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten. Die Anlagekosten beinhalten den Kaufpreis, Aufwendungen wie Grundbuch- und Notariatsgebühren sowie Investitionen zur Wertsteigerung der Immobilie (vgl. unser Beispiel mit dem Parkettboden). Deshalb ist es so wichtig, alle Investitionen während der Besitzdauer so gut wie möglich zu dokumentieren und entsprechende Rechnungsbelege aufzubewahren. Befand sich die Liegenschaft länger als 20 Jahre im Eigentum kann anstelle des effektiven Kaufpreises auf den Verkehrswert vor 20 Jahren abgestützt werden.

Es gibt jedoch verschiedene Konstellationen, bei welchen die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden kann. Wenn die Liegenschaft innerhalb der Familie in Form einer gemischten Schenkung oder eines Erbvorbezugs weitergegeben wird, ist es möglich, die Grundstückgewinnsteuer aufzuschieben. Eine gemischte Schenkung liegt dann vor, wenn der Erwerber des Grundstücks dem Schenker eine Gegenleistung erbringt, beispielsweise die Hypothek übernimmt oder dem Schenker weiterhin ein Wohnrecht einräumt. Hier gilt es im Einzelfall jeweils zu bestimmen, ob auch im steuerlichen Sinne noch eine (privilegierte) gemischten Schenkung vorliegt.

Ein Aufschub ist ebenfalls möglich, wenn der Erlös aus dem Verkauf einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft innerhalb einer Frist von in der Regel zwei Jahren wieder für den Kauf einer selbstgenutzten Ersatz-Wohnliegenschaft reinvestiert wird. Dieser Fall tritt des Öfteren ein, beispielsweise wenn ein Ehepaar sein Einfamilienhaus verkauft und eine Stockwerkeigentumswohnung erwirbt. Wird der Gewinn nicht vollumfänglich reinvestiert, erfolgt ein Aufschub lediglich im Umfang der Reinvestition.

Es lohnt sich also in jedem Fall, sich frühzeitig mit dem Thema auseinanderzusetzen und sich professionelle Unterstützung zu holen. Schlussendlich erhalten Sie so die Gewissheit, steuerlich nichts zu verschenken, und aus dem Eigenheimtraum wird kein Albtraum. Die Zürcher Kantonalbank hilft Ihnen gerne dabei, Ihre persönliche Situation zu analysieren und Ihre Steuerbelastung zu optimieren.