Ein Hoch auf Eigenheime

Über viele Jahre wurden die bereits sehr optimistischen Einschätzungen des Immobilien-Research für den Zürcher Immobilienmarkt regelmässig von noch stärkeren Preissteigerungen übertroffen. Doch 2025 war anders: Die Eigenheimpreise legten weniger zu als ursprünglich erwartet. Auch der Start ins neue Jahr zeigt ein solides, aber moderateres Preiswachstum. Eine gewisse Abkühlung macht sich unterschwellig bemerkbar. Dies spiegelt sich auch in den neu aktivierten Suchabonnements für Eigenheime wider. Das Interesse an den eigenen vier Wänden scheint seinen Höhepunkt vorerst überschritten zu haben. Mit dem aktuell hohen Preisniveau wird die Luft nach oben allmählich dünner. Zusätzlich wirkt sich ein Mix aus leicht gestiegenen langfristigen Hypothekarzinsen und einem Schweizer Arbeitsmarkt, der nach Jahren des Fachkräftemangels erste Anzeichen einer Entspannung zeigt, dämpfend auf die Nachfrage aus. Hinzu kommen die Nachwirkungen der kurzzeitigen Phase höherer Zinsen in den Jahren 2022 und 2023. Damals hatten sich viele Verkaufsprozesse verzögert, was zu einem aufgestauten Angebot führte, das trotz der hohen Zahl an Transaktionen bis heute nicht vollständig abgebaut worden ist.

Die hohe Zahl an Eigenheimtransaktionen wirft im Kanton Zürich Fragen auf. Könnte dies auf demografische Entwicklungen zurückzuführen sein? Die Personen des geburtenstarken Jahrgangs 1964, der das Ende der Babyboomer-Generation markiert, bereiten derzeit ihre Pensionierung vor oder haben diese frisch angetreten. Diese Lebensphase, geprägt von grossen persönlichen Veränderungen, könnte bei vielen auch eine Anpassung der Wohnsituation und damit den Verkauf des Eigenheims mit sich bringen. Die Analysen des Immobilien-Research zeigen jedoch, dass die Übergabe von Immobilien häufig erst in sehr hohem Alter erfolgt. Ein massiver Ausverkauf ist daher nicht zu erwarten, vielmehr wird er sich schrittweise vollziehen. Derzeit gleichen die Verkäufe älterer Liegenschaften die zaghafte Baupromotion gerade so aus. Von einem Überangebot an Eigenheimen ist der Zürcher Markt weit entfernt. Mit einem erwarteten Preiswachstum von 3,5 Prozent ist die Ära neuer Preisrekorde nicht vorbei.

Eigenheimsuchaktivität lässt leicht nach

Anteil der Eigenheimabos an allen neuen Suchabos, Kanton Zürich, in Prozent
 

Eigenheimsuchende wissen längst, dass Flexibilität der Schlüssel ist, um die Chancen auf die eigenen vier Wände zu erhöhen. Nur etwa 30 Prozent von ihnen beschränken ihre Suche auf eine einzige Postleitzahl. Doch auch Mieterinnen und Mieter haben ihre Suche ausgeweitet. Mittlerweile suchen 45 Prozent der Mietinteressenten im Kanton Zürich in 10 oder mehr Postleitzahlgebieten. Die Knappheit am Mietwohnungsmarkt ist zu einem heiss diskutierten Thema geworden.

Eine neue Beobachtung sorgt jedoch für Aufsehen: In immer mehr Mietinseraten wurden die Mieten während der Insertion nach unten korrigiert. Besonders ausgeprägt ist dieses Phänomen im Kanton Zürich. Während es zwischenzeitlich den Anschein hatte, Vermieter könnten nahezu beliebige Mietpreise verlangen, zeigt sich nun, dass dem nicht so ist. Die Knappheit am Mietwohnungsmarkt scheint sich nicht weiter zuzuspitzen.
 

Ungewohntes Bild in Zürich

Mietinserate mit Mietpreissenkung während Insertion, in Prozent
 

Doch reicht das aus, um von einer Entspannung zu sprechen? Die rückläufige Zuwanderung und eine besser ausgelastete Pipeline im Wohnungsbau geben Anlass zur Hoffnung. Allerdings steht diesem die aufgestaute Nachfrage entgegen: Wegen Knappheit am Mietwohnungsmarkt war die Wohnbevölkerung in den vergangenen Jahren nur wenig umzugsfreudig. Manche werden den bis anhin aufgeschobenen Umzug nachholen, sobald geeignete Wohnungen auf den Markt kommen. Insgesamt erwartet das Immobilien-Research daher eine stabile Entwicklung der Leerstände und einen moderaten Anstieg der Angebotsmieten, nicht zuletzt aufgrund steigender Nebenkosten, falls der Ölpreis länger auf hohem Niveau verharrt. Knappheit bleibt ein zentrales Thema auf dem Schweizer Immobilienmarkt.