Vormieter mit Bonus gesucht
Der Verweilbonus – der Unterschied zwischen Bestandes- und Angebotsmieten – bleibt ein prägendes Merkmal des Schweizer Mietwohnungsmarktes. Jüngst ist er sogar noch weiter gestiegen. Doch bauen Vermieterinnen und Vermieter den Verweilbonus bei einem Mieterwechsel durch Mietanpassungen vollständig ab? Die Daten zeigen: Selbst nach einem Wechsel bleibt ein erheblicher Verweilbonus bestehen, insbesondere nach langjährigen Mietverhältnissen.
Text: Benedikt Lennartz und Ursina Kubli, Analytics Immobilien
Wer eine Wohnung sucht, ist aufgrund der Knappheit mit langen Schlangen bei Besichtigungen und hohen Mieten konfrontiert. Im Kanton Zürich sind die Angebotsmieten allein in den vergangenen fünf Jahren um fast 25 Prozent gestiegen. Unser Altbestandesmietindex, der die Mietentwicklung in Wohnungen ohne Mieterwechsel aufzeigt, ist im selben Zeitraum um lediglich 7 Prozent gestiegen. Die Folge dieses Auseinanderklaffens ist der vieldiskutierte Verweilbonus: Wer lange in seiner Mietwohnung wohnt, müsste bei einem Umzug in eine vergleichbare Wohnung deutlich mehr zahlen.
Verweilbonus zeigt eindeutigen Trend
Bereits 2023 haben wir anhand der Mietpreisindexdaten des Bundesamts für Statistik errechnet, wie gross der Unterschied zwischen Bestandes- und Angebotsmieten ist. Eine aktualisierte Analyse mit Daten aus dem Jahr 2025 verdeutlicht, dass der durchschnittliche Verweilbonus seitdem noch einmal gestiegen ist. Dazu beigetragen haben einerseits die anhaltend teureren Angebotsmieten, andererseits die Tatsache, dass weniger umgezogen wird als noch vor einigen Jahren. Schweizweit liegt der Verweilbonus damit aktuell bei 21 Prozent der durchschnittlichen Nettomiete. In der Stadt Zürich müssen Miethaushalte, die in eine vergleichbare Wohnung umziehen, sogar ein Drittel mehr zahlen. Spitzenreiter beim Verweilbonus bleibt die Stadt Genf. Ein Umzug kommt Mieter hier mit einem Aufpreis von 58 Prozent auf die bisherige Nettomiete besonders teuer zu stehen. Der hohe Verweilbonus dürfte die Lebensentscheide vieler Mieter beeinflussen. So manche Familie sieht trotz beengten Verhältnissen von einem Umzug ab, während anderen der finanzielle Anreiz fehlt, in kleinere Wohnungen zu ziehen.
Der Verweilbonus steigt mit der Mietdauer
Je länger Mieter in ihrer Wohnung bleiben, desto grösser werden die Fehlanreize, da der Preisvorteil gegenüber einem Umzug über die Zeit wächst. Bereits nach wenigen Jahren steigt der Unterschied zwischen der tatsächlich bezahlten Miete und der Miete einer vergleichbaren neu ausgeschriebenen Wohnung. Nach ungefähr zehn Jahren Mietdauer liegt der Verweilbonus im Durchschnitt bereits bei rund einem Viertel der Nettomiete (s. Grafik S. 14). Bei Mietverhältnissen von mehreren Jahrzehnten erreicht der Preisvorteil teilweise sogar knapp 90 Prozent. Mit anderen Worten: Wer seit sehr vielen Jahren in derselben Wohnung lebt, bezahlt unter Umständen nur noch etwas mehr als die Hälfte dessen, was für eine vergleichbare Wohnung auf dem heutigen Inseratemarkt verlangt wird. Der Blick auf das Mietwohnungsangebot der Onlineplattformen dürfte somit bei so manchem Langzeitmieter Erstaunen hervorrufen. Ein Verbleib in den aktuellen vier Wänden erscheint umso lukrativer.
Der Verweilbonus ist weiter gestiegen
Unterschied zwischen Angebots- und Bestandesmiete relativ zur durchschnittlichen Nettomiete im Bestand, in Prozent
Was geschieht beim Umzug?
Wohnungssuchende würden sicherlich gern mit denen tauschen, die sich einen stattlichen Verweilbonus «ersessen» haben. Doch wie viel vom Verweilbonus eines Langzeitmieters bleibt nach einem Mieterwechsel übrig? Um diese Frage zu beantworten, haben wir die Mietanpassungen bei Neubezug analysiert. Wenig überraschend zeigt sich: Je länger der Vormieter in der Wohnung gewohnt hat, desto grösser ist im Schnitt der Anstieg der Miete bei einem Wechsel.
Nach kurzen Mietdauern von bis zu einem Jahr bleibt der Mietzins in der grossen Mehrheit der Fälle unverändert. Auch bei Mietverhältnissen zwischen einem und drei Jahren bleibt die Miete bei mehr als der Hälfte der Mieterwechsel gleich. Priorität dürfte ein schneller und reibungsloser Mieterwechsel haben. Erst bei längeren Mietdauern steigt die Wahrscheinlichkeit grösserer Anpassungen deutlich an. Nach Vormietdauern von drei bis sieben Jahren wird bei knapp der Hälfte der Mieterwechsel die Miete erhöht. Nach mehr als sieben Jahren ist dies bereits bei der Mehrheit der Umzüge der Fall. Die Gründe hierfür können zum einen darin bestehen, dass eine teilweise Anpassung an ein inzwischen gebräuchlicheres Mietniveau stattfindet. Es ist aber zudem anzunehmen, dass umfassende Sanierungen gerade nach langen Mietverhältnissen durchgeführt werden.1 Überraschenderweise ist selbst bei Vormietern, die sieben Jahre oder länger in der Wohnung geblieben sind, ein beträchtlicher Teil der Mietanpassungen weiterhin moderat. Bei über 40 Prozent der Mieterwechsel wird die Miete nicht erhöht.
Langzeitmieter haben den grössten Verweilbonus
Durchschnittlicher Verweilbonus nach Mietdauer in Prozent
Der Verweilbonus wird teilweise «vererbt»
Der Verweilbonus wird folglich zum Teil an neue Mieter weitergegeben, sodass viele Neumieter bereits am Tag null mit einem Verweilbonus starten. Konkret bedeutet dies, dass ihre Miete unter dem Niveau der aktuellen Inserate liegt. Obwohl die Mieterhöhung mit der Wohndauer des Vormieters steigt, bleibt für den Neumieter ein höherer Vorteil bestehen. Vergleicht man den Verweilbonus von Neumietern mit dem der Vormieter, so zeigt sich: Waren die Vormieter höchstens drei Jahre in der Wohnung, bleibt der verhältnismässig geringe Verweilbonus zum Grossteil weiter bestehen. Dieser Befund deckt sich mit der Tatsache, dass die Miete nach kurzen Mietverhältnissen häufig nicht angepasst wird. Doch auch wenn die Vormieter schon länger in der Wohnung gelebt haben, zeigt sich ein ähnlicher Effekt. Die langjährigen Mieter können sich häufig über einen stattlichen Verweilbonus freuen. Kommt es schliesslich zu einem Mieterwechsel, profitieren auch die Neumieter vom Sitzfleisch ihrer Vorgänger. Im Schnitt bleiben sogar mehr als zwei Drittel des Verweilbonus bestehen.
Wir sehen dafür zwei Erklärungen. Nicht alle Mieter finden ihre Wohnung auf einer Immobilienplattform, sondern halten Augen und Ohren offen im Freundes- und Bekanntenkreis. Das zahlt sich offenbar aus. Zusätzlich darf bei der Mietpreissetzung aufgrund der Ausgestaltung des Mietrechts nicht die maximale Zahlungsbereitschaft abgeschöpft werden. Bereits nach einigen Jahren Mietdauer erschwert dies eine Anpassung an das aktuelle Angebotsniveau. Vielmehr orientieren sich die Mieten am Niveau des Vormieters. Regere Mieterwechsel in der Vergangenheit begünstigen ein Herantasten an die heutigen Angebotsmieten.
Je länger der Vormieter geblieben ist, desto grösser die Mieterhöhung
Verteilung der Mietanpassungen bei Mieterwechsel nach Verweildauer des Vormieters
Ein grosser Teil des Verweilbonus bleibt bei Mieterwechsel bestehen
Durchschnittlicher Verweilbonus vor und nach Mieterwechsel nach Verweildauer des Vormieters, in Prozent
Vormieter mit Bonus gesucht
Für Wohnungssuchende ergibt sich daraus eine interessante Konsequenz: Die Suche nach einer Wohnung mit langjährigem Vormieter kann sich lohnen. Denn es besteht die Chance, von seinem Verweilbonus zu profitieren. Ein Patentrezept für die Suche gibt es jedoch nicht, denn oftmals dürften das persönliche Netzwerk und Kontakte erst dabei helfen, einen «Vormieter mit Bonus» ausfindig zu machen. Perspektivisch deuten diese Erkenntnisse darauf hin, dass der Verweilbonus wohl so schnell nicht abgebaut wird. Er dürfte auf absehbare Zeit ein hartnäckiges Merkmal des Schweizer Mietmarktes bleiben.
¹ Die Datengrundlage umfasst lediglich Mietwohnungen, in denen innerhalb eines Quartals ein neuer Miethaushalt eingezogen ist. Wohnungen, bei denen längere Sanierungsmassnahmen durchgeführt wurden, wie z.B. Kernsanierungen, sind somit nicht in der Auswertung enthalten.
