Zürcher Wohnschutz-Initiative
Drei Initiativen im Bereich Wohnen kommen im Juni im Kanton Zürich zur Abstimmung. Worum geht es, und was wären die Konsequenzen? Ein objektiver und datengestützter Annäherungsversuch.
Text: Ursina Kubli und Ingrid Rappl, Analytics Immobilien
Die Abstimmungsagenda vom kommenden Juni zeigt: Der Schuh am Zürcher Wohnungsmarkt drückt sowohl bei Mietenden als auch bei Eigentümerinnen und Eigentümern. Während die «Wohnungsinitiative» die Gründung einer öffentlich-rechtlichen Wohnbaugesellschaft fordert und die «Wohneigentums-Initiative» für den Ausbau von selbstgenutztem Wohneigentum sorgen soll, setzt die «Wohnschutz-Initiative» den Fokus auf Leerkündigungen. Bei Letztgenannter könnten Abbrüche, Umbauten sowie Umwandlungen von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum zukünftig in gewissen Gemeinden bewilligungspflichtig werden. Bei der «Wohnschutz-Initiative» ist die Abschätzung der möglichen Auswirkungen für die Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern aufgrund der vielschichtigen Hintergründe komplex. Die folgenden Analysen und Einordnungen sollen anhand von Daten und Fakten objektiv etwas Licht ins Dunkel bringen.
Im Zusammenhang mit Leerkündigungen ergibt sich folgendes Dilemma: Auf der einen Seite stehen die betroffenen Mieterinnen und Mieter, die ihr vertrautes Umfeld nicht verlassen wollen und meist kaum eine vergleichbar günstige Wohnung in der Nähe finden. Auch ist die Rückkehr in die bisherige Wohnung oftmals keine Option, können sich doch gerade langjährige Mietende die Wohnung nach einer Sanierung häufig nicht mehr leisten und bei Abbruch und Neubau noch weniger. Auf der anderen Seite ist den Anliegen der Immobilienbesitzenden Rechnung zu tragen, umfangreiche Sanierungen vornehmen zu dürfen, die in bewohntem Zustand nicht erfolgen könnten. Zusätzlich tragen der mit der Revision des Raumplanungsgesetzes erfolgte Paradigmenwechsel und der daraus abgeleitete Druck zur Innenverdichtung zu diesem Dilemma bei. Gemäss der Revision des Raumplanungsgesetzes soll zukünftiges Bevölkerungswachstum nicht mehr durch Einzonen und Bauen auf grüner Wiese aufgefangen werden, sondern die Zersiedelung gestoppt und dort gebaut werden, wo bereits Infrastruktur besteht.
Leerkündigungen und Innenverdichtung
Eine häufig geäusserte Kritik: der Wohnflächenverbrauch der neuen Mietenden sei höher, da sich die neue Mieterschaft finanziell mehr leisten könne. Richte sich das neue Wohnprojekt zudem an Single-Haushalte, sei ein höherer Wohnflächenverbrauch schon fast programmiert.
Dieser Punkt hat das Immobilien-Research zu einer Analyse veranlasst. In einem Vorher-nachher-Vergleich wurde die Wohnsituation in Zürcher Mehrfamilienhäusern ausgewertet, deren Mietende im Jahr 2020 ihre Wohnung in Folge einer Leerkündigung verlassen mussten. Wurde das Gebäude anschliessend durch einen Neubau ersetzt, stieg der Wohnflächenbedarf um 5 Quadratmeter pro Person. Jedoch erhöhte sich auch die Bewohneranzahl durch die zusätzlich geschaffenen Wohnungen um beachtliche 63 Prozent. In Mehrfamilienhäusern, die umfangreich saniert wurden, jedoch keinem Neubau gewichen sind, wohnen 4 Prozent mehr Personen als vor der Leerkündigung. Auch da zeigt sich ein Plus beim Wohnflächenverbrauch, was bei weniger umfangreichen Sanierungen nicht der Fall ist.
Zusammengefasst: Unter dem Gesichtspunkt der Innenverdichtung sind insbesondere Leerkündigungen mit Ersatzneubau ein wirkungsvolles Instrument, um mehr Bewohnerinnen und Bewohnern auf bestehenden Flächen Wohnraum zu bieten. Für Mietende, die ihre Wohnung aufgrund einer Leerkündigung verlassen mussten, ist dies jedoch kein Trost.
Welchen Beitrag leisten Leerkündigungen zur Verdichtung?
Ein Vergleich vorher-nachher
Wie häufig sind Umwandlungen in Stockwerkeigentum?
Der Gesamtwert aller Stockwerkeigentumswohnungen ist in der Regel höher als der Wert desselben Mehrfamilienhauses als Renditeliegenschaft. Insbesondere im aktuellen Tiefzinsumfeld sind jedoch die regelmässigen Mietzinseinnahmen der Mehrfamilienhäuser sehr beliebt. Zusätzlich profitieren Eigentümerinnen und Eigentümer bei einer Vermietung von künftigen Aufwertungen durch wirtschaftliche Prosperität und zunehmend knappem Boden. So kommt es, dass Umwandlungen von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum bei Leerkündigungen eine untergeordnete Rolle spielen. In der Regel wird weiterhin vermietet. Gemäss unseren Auswertungen enthalten nur 8 Prozent der Ersatzneubauten von Mehrfamilienhäusern Stockwerkeigentum. Wird lediglich saniert, erfolgt die Umwandlung sogar noch seltener.
Umwandlungen erfolgen zwar nicht im grossen Stil, haben aber dennoch einen Einfluss auf die Wohneigentumsquote und damit auf die Situation am Eigenheimmarkt. Dies zeigen die Beispiele Genf und Lausanne, die bereits seit den 90er-Jahren eine Bewilligungspflicht für Umwandlungen kennen. Die beiden Städte bilden mit ihrer Wohneigentumsquote von 6,5 Prozent bzw. 8,4 Prozent das Schweizer Schlusslicht punkto Wohneigentum. Einschränkungen bei der Umwandlung verknappen das Angebot an Eigentumswohnungen – und stützen die Wohneigentumspreise.
Kostenmieten liegen unter Bestandesmieten
Mietabschlag Kosten- zu Bestandesmieten, in Prozent
Auswirkungen für Renditewohnliegenschaftsbesitzer
In erster Linie wären von der «Wohnschutz-Initiative» Eigentümerinnen und Eigentümer älterer Mehrfamilienhäuser betroffen, die vor einer grossen Sanierung stehen. Die neuen Vorschriften könnten in diesen Fällen die zukünftige Ertragskraft mindern. Eine denkbare Auflage wäre eine Mindestquote für sanierte Wohnungen in der Kostenmiete. Doch wie stark wird das die zukünftigen Mieten stutzen? Welche Mietzinsabschläge resultieren bei einer Kostenmiete gegenüber dem marktüblichen Mietniveau bei einem Neubauprojekt? Unsere Analyse der Einzeldaten des Bundesamtes für Statistik zur Mietpreiserhebung zeigt, dass Kostenmieten – unter Berücksichtigung sämtlicher Qualitätsmerkmale – bei Neubauwohnungen rund 14 Prozent tiefer liegen als das übliche Mietpreisniveau. Das steckt den Rahmen für zukünftige Bewertungsverluste, müsste 100 Prozent des Neubaus in der Kostenmiete erfolgen. Die tatsächlichen Auswirkungen werden von der konkreten Ausgestaltung abhängen. Die geringeren finanziellen Anreize und die erhöhten Projektumsetzungsrisiken würden die Sanierungs- und Neubautätigkeit künftig dämpfen.
Wohnschutz-Initiative – Worum geht es?
Um Mietwohnungen, die finanziell für breite Bevölkerungskreise tragbar sind, zu erhalten und zu sichern, soll in Gemeinden mit einem Leerstand von unter 1,5 Prozent, was derzeit auf über 90 Prozent der Zürcher Gemeinden zutrifft, zukünftig die Möglichkeit bestehen, kommunale Wohnschutzbestimmungen zu erlassen. In der Abstimmung zur kantonalen Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen», die im November 2025 abgelehnt wurde, zeigte sich ein regional unterschiedliches Abstimmungsverhalten. Während die Mehrheit der Zürcher und Winterthurer Stimmbevölkerung damals durch ein Vorkaufsrecht weitere Eingriffe im Mietwohnungsmarkt befürwortete, waren insbesondere ländlichere Gemeinden klar dagegen. Entsprechend regional unterschiedlich dürfte der Spielraum für weitere kommunale Wohnschutzbestimmungen genutzt werden.
Die Wohnschutz-Initiative schlägt eine Bewilligungspflicht für Abbrüche, Umbauten und Renovationen und Zweckänderungen sowie Beschränkungen für Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen vor. Zudem sollen die Mietpreise nach den Sanierungsmassnahmen befristet begrenzt werden können.
Die konkrete Ausgestaltung solcher Regelungen sowie der Zeitpunkt des Inkrafttretens sind offen. Zunächst müssten die neuen Vorschriften in den betroffenen Gemeinden in einem Gemeindeerlass umgesetzt werden. Erst ab diesem Zeitpunkt könnten die neuen Regeln in Kraft treten.
