«Immobilien aktuell»: Keine Verkaufswelle durch Babyboomer
Medienmitteilung vom 18. November 2025
- Die Immobilienpreise werden auch 2026 steigen – gemäss aktuellen Prognosen der Zürcher Kantonalbank in der Schweiz und im Kanton Zürich um plus 4,5%, jedoch nicht befeuert durch die Eigenmietwertabschaffung.
- Die Abschaffung des Eigenmietwertes wird in der Übergangsfrist zu einem Sanierungsboom führen.
- Mit einem Preiseinbruch durch den demografischen Wandel ist nicht zu rechnen. Babyboomer erhöhen bis 2035 das Angebot an Einfamilienhäusern voraussichtlich um rund 14%, beim Stockwerkeigentum um 10%.
- Die Wohnungsleerstände sind auf Rekordtief, die natürliche Untergrenze erreicht. Insbesondere junge Erwachsene ziehen seltener um.
- Die Zuwanderung nährt weiterhin die Nachfrage nach Wohnraum, wenn auch abgeschwächt. Jeder zehnte Zuwanderer zieht nach Zürich.
- Luxusgut Zweitwohnung: 70% werden von Eigenheimbesitzern gekauft.
Die neue Ausgabe «Immobilien aktuell» beleuchtet zentrale Themen, darunter die Auswirkungen der Abschaffung des Eigenmietwerts, die anhaltende Knappheit auf dem Mietwohnungsmarkt, eine mögliche Verkaufswelle durch die Babyboomer-Generation, die Markteinflüsse der Zuwanderung sowie den Wandel im Ferienwohnungsmarkt. Die Analysen zeigen: Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt im Boom-Modus – mit Chancen, aber auch zunehmendem Druck auf Eigentümer, Mietende und Handwerker.
Sanierungsboom: Jetzt handeln lohnt sich
Nach dem Wegfall des Eigenmietwerts lassen sich Sanierungskosten nicht mehr steuerlich geltend machen. Es gibt jedoch eine Übergangsfrist. «Viele Eigentümer werden die Übergangsfrist nutzen, um längst fällige Sanierungen noch steuerlich abzusetzen», sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research bei der Zürcher Kantonalbank. «Für Handwerksbetriebe wird das eine intensive Zeit – die Auftragsbücher werden sich rasch füllen.» Auch für Stockwerkeigentümer ist empfohlen, zu handeln: «Unsere Analysen zeigen, dass viele Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentümern ungenügend geäufnet sind», sagt Ursina Kubli. «Wer jetzt einbezahlt, kann das noch steuerlich geltend machen – und die Arbeiten später, bei abflachender Nachfrage, günstiger umsetzen.»
Kein Preisschub durch Abschaffung des Eigenmietwerts
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird gemäss Immobilien Research der Zürcher Kantonalbank keinen zusätzlichen Preisschub bei Eigenheimen bewirken. Die Preisprognosen für Wohneigentum wurden nach dem Abstimmungswochenende im zurückliegenden September nicht angepasst und liegen in der Schweiz wie für den Kanton Zürich weiterhin bei +4,5%. Grund dafür ist, dass die heutigen Käuferinnen und Käufer in der Regel auf eine hohe Fremdfinanzierung angewiesen sind. Laut Schweizerischer Nationalbank weisen 40% der neuen Hypothekargeschäfte eine Belehnung von über 74% auf. Hinzu kommt: Das Durchschnittsalter verkaufter Eigentumswohnungen im Kanton Zürich beträgt 20 Jahre, bei Einfamilienhäusern sogar 50 Jahre. Vor Einzug werden diese meist umfassend renoviert – künftig auf eigene Kosten. Dies dürfte zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen Neu- und Altbauten führen. Wie die Auswertungen des Immobilien Research aufzeigen, liegt der Neubaupreisaufschlag gegenüber 25-jährigen Gebäuden aktuell für Stockwerkeigentum bei 13%, für Einfamilienhäusern bei 11%.
Alternde Eigentümer, aber keine Verkaufswelle durch Babyboomer
Die Hälfte aller Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer ist heute über 60 Jahre alt und wie die Zahlen des Immobilien Research der ZKB zeigen, werden die meisten Eigenheime erst deutlich später als mit Renteneintritt weitergegeben. Eine Simulationsrechnung, anhand derer die Auswirkungen der Alterung quantifiziert werden kann, zeigt: Babyboomer werden voraussichtlich bis 2035 das Angebot an Einfamilienhäusern um 14%, bei Stockwerkeigentum um 10% erhöhen. Somit bleibt der Anstieg des Eigenheimangebots auf absehbare Zeit moderat. «Der demografische Wandel wird den Markt zwar verändern, aber keinen Preiseinbruch auslösen», sagt Ursina Kubli.
Wohnungsmarkt: Knappheit trotz sinkender Zuwanderung
Obwohl sich die Nettozuwanderung von 98’900 Personen (2023) auf geschätzt 68’000 (2026) abschwächen wird, bleibt die Wohnungsknappheit bestehen und der Mietwohnungsmarkt unter Druck. Der Grund ist die aufgestaute Nachfrage. Die Umzüge der ständigen Wohnbevölkerung waren in den letzten Jahren über alle Altersgruppen hinweg rückläufig. Die angespannte Lage am Mietwohnungsmarkt dürfte so manchen Umzugswunsch vertagen. Besonders betroffen sind junge Erwachsene. So sind im Jahr 2023 unter den 21- bis 25-Jährigen 15% weniger umgezogen als 2020. Viele bleiben im «Hotel Mama», weil kein passender Wohnraum verfügbar ist.
Zuwanderungsbedarf sorgt für Wachstumsschmerz
Die Schweiz ist auf Zuwanderung angewiesen, doch wirkt sich diese spürbar auf den Wohnungsmarkt aus. 2022 zogen rund 117'000 Ausländer ins Land, ein Viertel davon in die fünf grössten Städte – jeder Zehnte nach Zürich. Dies verschärft die Wohnraumnachfrage in ohnehin angespannten Märkten. Zuwanderer sind meist jung, ledig und wohnen zunächst in Wohngemeinschaften oder bestehenden Haushalten, um Kosten zu sparen. Sie beanspruchen weniger Wohnfläche und ziehen oft in Altbauten oder möblierte Wohnungen, da Neubauten schwer zugänglich sind. Ihre hohe Mobilität führt zu häufigen Umzügen, was Vermietern erlaubt, Mieten bei Neuvermietungen zu erhöhen – ein zusätzlicher Kostendruck für Einheimische. Zur Entschärfung des Zielkonflikts zwischen notwendiger Zuwanderung und begrenztem Wohnraum, sind fokussierte Massnahmen nötig: etwa die Förderung bezahlbaren Wohnraums durch höhere Bauflächen-Ausnutzung und die Stärkung regionaler Zentren, um den Druck auf die grossen Städte zu verringern.
Ferienwohnungen: Luxus bleibt stabil
Der Zweitwohnungsmarkt hat sich nach dem Pandemieboom normalisiert, bleibt jedoch auf hohem Niveau. Zwischen 2019 und 2024 stiegen die Preise für Zweitwohnungen um rund 40%, ehe sie 2025 leicht zurückgingen. Ferienwohnungen gelten als Luxusgut und werden zu 70% von Personen, die bereits ein Eigenheim besitzen, gekauft. Wie die Analysen des Immobilien Research zeigen, werden diese häufig von Eigenheimbesitzerinnen und -besitzern aus teuren Zürcher See-Gemeinden erworben. In Herrliberg besitzt fast jeder zehnte Eigenheimhaushalt eine Ferienwohnung. Im Gegensatz dazu gehören in der Stadt Zürich zwei Drittel der Ferienwohnungen Mietenden, wobei auch diese vor allem in teureren Quartieren wie Höngg, Ober- und Unterstrass, Hottingen sowie Enge oder Seefeld leben.
Indizien für ein anhaltendes Preiswachstum bei den Ferienwohnungen sind, neben der durch das Zweitwohnungsgesetz gedämpften Angebotsentwicklung, auch eigene Gegebenheiten des Ferienwohnungsmarktes. Wie die Daten des Immobilien Researchs zeigen, werden Ferienwohnungen meist von Personen oder Paaren mit einem grösseren Familienkreis gekauft, von mehreren Familienmitgliedern abwechselnd genutzt, zu zwei Dritteln innerhalb der Familie weitervererbt und können von den Nachkommen geteilt werden. Zudem trennen sich viele bereits zu Lebzeiten von ihrer Ferienwohnung, wodurch Nachkommen bereits in einem Alter zu Wohneigentum kommen, in dem sie dieses noch ausgiebig selbst nutzen können – anders als beim Eigenheim, welches oft erst nach dem Tod veräussert oder weitergegeben wird.
Download der neuesten Studie «Immobilien aktuell» (PDF, 2 MB)