Steigende Zinsen – was bedeutet das für Hypothekarnehmer?
Und wieder hat die Nationalbank an der Zinsschraube gedreht. Der Leitzins liegt neu bei 1,75 Prozent, was auch die SARON-Hypothekarzinsen steigen lässt. Was bedeutet das für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer? Eine Standortbestimmung kann sich lohnen.
Text: Stephan Lehmann-Maldonado
«Wer weiss, wohin die Reise bei den Zinsen noch geht?», rätselt Anna Muster (37), nachdem die Schweizerische Nationalbank die Leitzinsen nochmals um 0,25 Prozentpunkte erhöht hat. Zum fünften Mal in Folge haben die Währungshüter die Zügel angezogen: «Vielleicht ist jetzt der letzte Zeitpunkt, um von der SARON-Hypothek in eine erschwingliche Festhypothek zu wechseln und die Zinsen anzubinden», meint Ehemann Marco Muster (39).
In den letzten Jahren hatte das Paar dank seiner SARON-Hypothek – einer ZKB Rollover Hypothek – von tiefen Zinskosten profitiert. Umso mehr spürt es nun jeden Anstieg der Leitzinsen im Portemonnaie. Denn der Zinssatz SARON macht jede Bewegung bei einer Anpassung des Leitzinses mit. So können SARON-Hypotheken während der Laufzeit einer Festhypothek sogar teurer als diese werden.
SARON- oder Festhypothek: Was ist besser?
Mit welchem Hypothekarmodell fährt Familie Muster besser? «Pauschalantworten gibt es nicht», sagt Markus Stocker, Leiter Finanzierungsgeschäft der Zürcher Kantonalbank: «Welches Hypothekarprodukt passt, hängt zu einem grossen Teil von der Risikotoleranz der Hypothekarnehmer ab.»
Statt einem Bauchgefühl zu folgen, sollte man eine Vollkostenrechnung mit allen Variablen aufstellen.
Markus Stocker, Leiter Finanzierungsgeschäft Zürcher Kantonalbank
Der Vorteil einer Festhypothek ist, dass sie Planungssicherheit bietet: Die Zinskosten bleiben während der gesamten Laufzeit unverändert. Im Gegenzug verpflichtet man sich für diese Periode fürs gewählte Modell. Wer sich für die SARON-Hypothek entscheidet, macht die Zinsbewegungen mit. In Phasen sinkender wie steigender Zinsen. «Man muss trotz dieser Schwankungen ruhig schlafen können. Und es braucht ausreichend Liquidität, falls die Zinsen einmal hochschnellen», erklärt Stocker. Dafür bleibt man flexibel. Ein Wechsel in ein anderes Hypothekarprodukt ist jederzeit möglich. Interessant kann auch ein Mix verschiedener Hypotheken sein. Damit lassen sich die Laufzeiten staffeln und das Risiko vermindern, dass die ganze Hypothek in einer Hochzinsperiode verlängert werden muss. Mit dem neusten Zinsschritt der SNB wird der Preis für die Absicherung via Festhypothek relativ zur SARON-Hypothek nochmals kleiner. Stocker: «Es stellt sich deshalb schon die Frage, ob die verhältnismässig kleine Einsparung einer SARON-Hypothek das erhöhte Risiko gegenüber einer Festhypothek noch rechtfertigen kann.»
Wie sehen Gebäudestrategie und Markterwartungen aus?
Die Wahl des Hypothekarmodells ist aber nicht nur eine Frage des Risikotyps, sondern auch der individuellen Situation. «Wenn ich zum Beispiel mittelfristig einen Liegenschaftsverkauf plane, spricht dies eher für eine flexible Lösung», gibt Stocker zu bedenken. Die «Gebäudestrategie» sei darum immer in die Überlegungen miteinzubeziehen.
Schliesslich kommt es auch darauf an, wie die Hypothekarnehmerinnen und -nehmer die zukünftige Zinsentwicklung einschätzen. Erwarten sie einen Aufwärtstrend, kann es sich für sie lohnen, das Zinsniveau mit einer Festhypothek zu fixieren. Die Zürcher Kantonalbank geht davon aus, dass im September ein weiterer Zinsschritt von 25 Basispunkten folgen wird und im Laufe des Jahres 2024 die erste Zinssenkung erfolgen dürfte.
Nachdem Anna und Marco Muster alle Szenarien mit ihrer Kundenberaterin der Zürcher Kantonalbank besprochen haben, entscheiden sie sich, zu einer Festhypothek zu wechseln. Denn um den Traum des Eigenheims zu verwirklichen, hat das Paar die maximale Belehnung beansprucht – und in wenigen Wochen erwartet es sein erstes Kind. «Angesichts der unsicheren Marktlage wünschen wir uns mehr Planungssicherheit als bisher.»
Festhypothek und Rollover-Hypothek
Festhypothek – für die Budgetplanung
Bei der ZKB Festhypothek wird der Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum zwischen zwei und 15 Jahren festgelegt. Dies bietet Planungssicherheit. Kundinnen und Kunden wissen jederzeit, mit welchen monatlichen Zinskosten sie während der Laufzeit rechnen müssen.
Rollover-Hypothek – flexibel bleiben
Der Zinssatz der ZKB Rollover-Hypothek setzt sich aus dem Durchschnitt der täglich aufgezinsten SARON-Zinssätze der Berechnungsperiode und einer individuellen Marge zusammen. Der SARON-Zinssatz orientiert sich eng am Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Wer eine SARON-Hypothek hat, profitiert direkt von Zinssenkungen – muss aber auch in der Lage sein, Zinsanstiege mitzumachen.
Lohnt sich die Rückzahlung der Hypothek?
Manche Immobilienbesitzende spielen mit dem Gedanken, ob eine teilweise Rückzahlung der Hypothek nicht sinnvoll wäre, um Hypothekarzinsen zu sparen.
«Auch hier lässt sich keine generelle Aussage treffen», sagt Stocker. Einerseits steigt die Steuerbelastung, wenn sich weniger Schuldzinsen vom Einkommen abziehen lassen. Andererseits kann man die zurückbezahlten Mittel nicht mehr alternativ verwenden. Man verliert Renditechancen mit Anlagen und muss vielleicht auf Einkäufe in die Pensionskasse verzichten. Ausserdem entfällt die Möglichkeit der indirekten Amortisation via Sparen 3a sowie allenfalls die Flexibilität für Renovationen oder energetischen Sanierungen.
«Statt einem Bauchgefühl zu folgen, sollte man eine Vollkostenrechnung mit allen Variablen aufstellen», empfiehlt Stocker. Egal, ob es um die Hypothekarstrategie oder die Option einer Amortisation geht – wir empfehlen unseren Kundinnen und Kunden, für solch wichtige Fragen den Rat unserer Beraterinnen und Berater einzuholen.
