Von der Besichtigung bis zum Kauf

Sobald Sie ein interessantes Objekt gefunden haben, lohnt es sich, dieses genauer unter die Lupe zu nehmen. Hier finden Sie Informationen zu den wichtigsten Verträgen und Vorschriften rund um den Hauskauf und -bau auf einen Blick. So sind Sie sattelfest, wenn Ihre Unterschrift fällig wird.

Das Wichtigste in Kürze

  • Nehmen Sie das favorisierte Objekt genau unter die Lupe. Unsere Checkliste (PDF, 112 KB) hilft Ihnen dabei.

  • Kaufen Sie nie unter Druck. Prüfen Sie Verträge gründlich und ziehen Sie Expertinnen und Experten zu Rate.

  • Erfahren Sie, welche wesentlichen rechtlichen Aspekte zu beachten sind.  

Fünf Tipps zum Kauf oder Bau eines Hauses

Darauf sollten Sie auf dem Weg zur Ihrer Traumimmobilie achten. 

1. Auf Eignung prüfen

Mit Hilfe des «Entscheidungsrasters (PDF, 164 KB)» können Sie leicht überprüfen, ob das ausgewählte Objekt Ihren Bedürfnissen gerecht wird.

2. Marktüberblick verschaffen

Vergleichen Sie das Haus oder die Wohnung mit ähnlichen Objekten in der Nähe, die in Zeitungen oder online ausgeschrieben sind.

3. Informationen einholen

Am besten holen Sie beim Grundbuchamt oder bei der örtlichen Baubehörde Informationen zur Standortgemeinde, zur Liegenschaft und zu möglichen zukünftigen Bauentwicklungen ein. Dort erhalten Sie auch Auskünfte über die marktüblichen Quadratmeterpreise. Zudem können die entsprechenden Auskunftsstellen Informationen über Eigentumsverhältnisse, Zonenpläne, Auflagen und Ausnützungsziffern liefern. Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen Grundstücks- und maximal zulässiger Wohnfläche. Der Zonenplan gibt Aufschluss darüber, in welcher Zone sich das Grundstück befindet. Das Grundstück sollte in der Wohn- oder Kernzone liegen, damit es zu Wohnzwecken bebaut werden darf. Zudem legt die Bauordnung für die einzelnen Zonen Bauauflagen wie Dachform oder Lärmschutzmassnahmen fest. Es ist auch von grosser Bedeutung zu wissen, ob das Bauland voll erschlossen ist. Das heisst, ob Zufahrt, Frisch- und Abwasserleitungen sowie Anschlüsse für Strom, Telefon und Kabelfernsehen vorhanden sind. Der GIS-Browser hilft mit seinem Kataster-Plan, sich ein besseres Bild vom Traumobjekt zu machen.

4. Expertinnen und Experten zu Rate ziehen

Wer nicht vom Fach ist, sollte sich Rat holen, und seine Traumimmobilie von einem unabhängigen Gutachter auf Herz und Nieren prüfen lassen. Dieser kontrolliert die Bausubstanz vor Ort und beurteilt, ob der Kaufpreis fair und angemessen ist. Ausserdem ist der Gutachter dank seines Fachwissens in der Lage, Mängel rasch zu entdecken und zu erkennen, was vertieft abgeklärt werden sollte. Dieser Aufwand lohnt sich auf jeden Fall, denn Gebrauchtimmobilien oder Altbauten werden in der Regel «wie gesehen» gekauft. Das heisst, der Verkäufer kommt im Nachhinein nicht mehr für allfällige Mängel auf. Auch bei Neubauten lohnt es sich, den Baubeschrieb einem Experten oder einer Expertin vorzulegen.

5. Nie unter Druck kaufen

Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Besichtigung und lassen Sie sich zu keiner übereilten Entscheidung drängen. Eine Maklerweisheit bringt es auf den Punkt: «Einen nicht getätigten Hauskauf bereut man höchstens eine Woche, ein unbedacht gekauftes Haus ein ganzes Leben lang.»

Hausbau mit General- oder Totalunternehmer

Die eigenständige Bauführung bei der Errichtung oder der umfassenden Renovation eines Eigenheims kann belastend und zeitaufwändig sein. Viele Personen, die einen Bau in Auftrag geben entscheiden sich daher für den Beizug eines Generalunternehmers (GU) oder eines Totalunternehmers (TU). Diese übernehmen die Koordination aller anstehenden Arbeiten.

Ihre Vor- und Nachteile mit einem GU oder TU

Vorteile Nachteile
  • Mit einem GU oder TU haben die Bauenden jederzeit einen festen Ansprechpartner.
  • Das Aushandeln einzelner Verträge mit den Handwerkern wird durch den GU oder TU übernommen.
  • Erfahrung, Sachkenntnis und Geschäftsbeziehungen eines etablierten GU oder TU bieten Gewähr für eine wirtschaftliche Lösung.
  • Der üblicherweise mit dem GU oder TU vereinbarte Festpreis erleichtert die Kostenplanung.
  • Mit einem GU oder TU haben die Bauenden einen festen Ansprechpartner bei Mängelbehebung und Garantiearbeiten. Die Garantiefrist des GU oder TU beginnt erst ab Bauvollendung. Der GU oder TU garantiert für den gesamten Bau und nicht nur für die einzelnen Bestandteile.
  • Der Einzugstermin ist garantiert. Sofern vertraglich geregelt fällt bei Verspätungen gar eine Konventional­strafe zu Lasten des GU oder TU an.
  • Im Konkursfall des GU oder TU kann der Bau nicht vollendet werden (Bau­stillstand, Bauverzögerung, Kostenfolge).
  • Bezahlt der GU oder TU die Handwerker nicht, können Letztere Ihre Ansprüche bei den Bauenden einfordern (Bauhandwerkerpfandrecht). In einem solchen Fall besteht das Risiko, dass die Bauenden für dieselbe Arbeit zweimal bezahlen müssen.
  • Die Bauenden haben wenig Einfluss auf die Auswahl der Handwerker und sind nicht dazu berechtigt, diesen direkte Anweisungen zu erteilen.
  • Bei Vereinbarung eines Festpreises profitiert der GU oder TU von tiefer anfallenden Kosten. Im umgekehrten Fall profitieren die Bauenden. Es empfiehlt sich daher, die Bauqualität und Budgetpositionen abzusprechen.
  • Oft handelt es sich bei den Bauplänen um bestehende Entwürfe. Das Einbringen individueller Wünsche ist unter Umständen nur in beschränktem Mass oder mit Kostenfolge möglich.

Durch eine sorgfältige Prüfung des GU oder TU sowie einer gründlichen Ausarbeitung der Verträge können viele der genannten Risiken minimiert werden. In unserem Faktenblatt und in unserer persönlichen Beratung erhalten Sie wertvolle Tipps.

Rechtliches kurz und bündig erklärt

Wenn Sie ein Eigenheim kaufen oder bauen, werden Sie mit zahlreichen Vorschriften und Fachausdrücken konfrontiert. Nachfolgend erklären wir Ihnen die wichtigsten Begriffe.

Baurecht

Wenn Sie im Baurecht bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht. Sie erwerben lediglich das Recht, es während einer bestimmten Zeit zu überbauen und zu nutzen. Diese Zeitspanne ist auf maximal 100 Jahre terminiert. Als Gegenleistung entrichten Sie einen Baurechtszins. Dadurch benötigen Sie weniger Eigenkapital. Auf lange Sicht kann das Bauen im Baurecht teurer werden als der Kauf eines Grundstücks. Es kann auch einen negativen Einfluss auf eine allfällige Umnutzung oder die Wiederverkäuflichkeit der Liegenschaft haben.

Reservationszahlung

Im Reservationsvertrag bekunden Sie Ihre Absicht, ein bestimmtes Objekt zu kaufen. Der Verkäufer verpflichtet sich, dieses für Sie zu reservieren. Die Verpflichtung ist nur bindend, wenn der Reservationsvertrag öffentlich beurkundet wird. Im Regelfall belassen es die Parteien bei einem einfachen schriftlichen Vertrag ohne Beurkundung. Das erlaubt es beiden Parteien, vom Reservationsvertrag zurückzutreten. Üblicherweise wird beim Abschluss dieses Vertrags eine Anzahlung an den Verkäufer fällig. Solche Anzahlungen sind für den Käufer mit Risiken verbunden. Deshalb sollten sie äusserst zurückhaltend und keinesfalls in bar geleistet werden. Ausserdem sollte vorgängig abgeklärt werden, ob es sich beim Begünstigten effektiv um den Eigentümer handelt.

Werkvertrag

Für die einzelnen Arbeiten wird mit Handwerkern und Bauunternehmern je ein Werkvertrag abgeschlossen. Als Basis dienen Offerten mit ausführlichen Leistungsverzeichnissen.

Bauhandwerkerpfandrecht

Handwerkern und unter gewissen Voraussetzungen auch Lieferanten steht ein Pfandrecht am Baugrundstück zu. Vergewissern Sie sich unbedingt vor dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, dass keine Forderungen von Handwerkern und Lieferanten mehr offen sind.