Kaufvertrag und Eigentumsübertragung

Sind sich Käufer und Verkäufer einig, wird ein Kaufvertrag aufgesetzt. Aber wie läuft der Hauskauf eigentlich ab? Was sind die Mindestanforderungen an einen Kaufvertrag? Zu welchem Zeitpunkt erfolgt die Zahlung des Kaufpreises und ab wann gehört Ihnen die Immobilie offiziell?

Das Wichtigste in Kürze

  • In einem Kaufvertrag müssen zwingend die Parteien, der Kaufgegenstand und der Kaufpreis erwähnt werden. Wir empfehlen jedoch weitere Punkte aufzuführen, welche die Liegenschaft detailliert beschreiben.

  • Mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages wird der Kauf besiegelt und der Käufer ist zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.

  • Der Register-Schuldbrief ist insbesondere aus Kostengründen einem Papier-Schuldbrief vorzuziehen.

  • Unsere Beraterinnen und Berater unterstützen Sie bei der Beurteilung des Kaufvertrages und führen Sie gerne mit wertvollen Hinweisen durch den gesamten Kaufprozess.

Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück regelt Punkt für Punkt die Bedingungen für den Handel und muss öffentlich beurkundet werden. Diese Norm ist von Gesetzes wegen vorgeschrieben, weshalb nicht von ihr abgewichen werden darf. Ein mündlicher oder handschriftlicher Immobilienkaufvertrag ist somit ungültig.

Die öffentliche Beurkundung nimmt ein ortsansässiger Notar vor. Durch die öffentliche Beurkundung soll sichergestellt werden, dass ein Grundstückskauf nicht voreilig getätigt wird. Zudem muss der Käufer in manchen Kantonen ein Handlungsfähigkeitszeugnis vorlegen, sofern er nicht bereits Eigentümer im jeweiligen Grundbuchamtskreis ist.

Zwingende Vertragsinhalte sind lediglich die Parteien, der Kaufgegenstand und der Kaufpreis. Wir empfehlen jedoch, zumindest die folgenden Punkte im Kaufvertrag zu regeln:

  • Name und Adresse des Verkäufers
  • Name und Adresse des Käufers
  • Detaillierte Beschreibung der Liegenschaft:
  • Adresse
  • Katasternummer
  • Gebäudeversicherungssumme (falls schon vorhanden)
  • Grundstücksfläche
  • Kaufpreis
  • Eigentumsform
  • Aufteilung der Gebühren und Steuern
  • Zahlungsbedingungen
  • Zustand der Liegenschaft bei der Übergabe
  • Termin für die Übertragung
  • Regelung, falls der Käufer beispielsweise die Gebäudeversicherung weiterführen will
  • Dienstbarkeiten wie das Dulden oder Unterlassen einer Handlung. Dazu zählen zum Beispiel Fuss- und Fahrwegrechte, Nutzniessung, Wohnrecht, Baurecht.
  • Konventionalstrafen oder andere Regelungen, falls eine Partei den Vertrag nicht erfüllt
  • Alle Dokumente, die Bestandteil des Kaufvertrags sind

Öffentliche Beurkundung

Bei einer öffentlichen Beurkundung sind alle Verkäufer, Käufer sowie ein Notar anwesend. Jeder Anwesende bekommt ein Leseexemplar des Vertrags ausgehändigt. Der Notar liest den Kaufvertrag im Beisein der Parteien wortwörtlich vor. Wenn Unklarheiten bestehen, kann jederzeit unterbrochen werden und es können Fragen gestellt werden. Müssen noch Punkte verhandelt werden, können diese während der Beurkundung verhandelt und textlich angepasst werden. Es ist jedoch ratsam, grössere Anpassungen bereits vorgängig zu regeln, da umfangreiche Anpassungen länger dauern oder sogar eine Verschiebung der effektiven Unterzeichnung zur Folge haben können. Wenn keine Fragen mehr offen sind wird eine bereinigte Abschrift von sämtlichen Parteien unterzeichnet und vom Notar beglaubigt. Damit ist der Kauf besiegelt und der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Vom Vertrag existieren meistens vier unterschriebene Originale: ein Original für den Notar, eines für das Grundbuch und je eines für die beiden Vertragsparteien.

Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen

Im Normalfall kann der Käufer den Kaufpreis nicht ohne Aufnahme einer Hypothek bei einer Bank bezahlen. Die Bank gibt das nötige Geld in Form einer Hypothek jedoch erst, wenn gewisse Bedingungen erfüllt sind. Dazu gehört insbesondere, dass der Kaufvertrag und der Pfandvertrag notariell beglaubigt wurden. Der Notar kann den Kaufvertrag jedoch erst notariell beglaubigen, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. In diesem Fall gelangt das unwiderrufliche Zahlungsversprechen zur Anwendung. Bei einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen verpflichtet sich die Bank rechtsgültig zur Auszahlung der Hypothekarsumme. Damit erhält der Notar die erforderliche Sicherheit, um das Kaufgeschäft rechtsgültig abzuschliessen.

Eigentumsübertragung im Grundbuch

Der Erwerb eines Grundstücks ist formal erst mit der Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen. Der Verkäufer hat die entsprechende Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt abzugeben. Erst ab diesem Zeitpunkt wird der Käufer Eigentümer des Grundstücks und kann rechtlich darüber verfügen. Die Eigentumsübertragung kann unmittelbar im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags oder auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Wird die Eigentumsübertragung nicht unmittelbar nach Vertragsbeurkundung durchgeführt, sollte vertraglich vereinbart werden, dass die Übergabe von Nutzen und Gefahr mit der Eigentumsübertragung stattfindet.

Schuldbrief und Pfandvertrag

Der Schuldbrief ist ein zentraler Bestandteil der Eigenheimfinanzierung, auch wenn der Eigenheimbesitzer diesen normalerweise nie zu Gesicht bekommt. Bevor Ihnen eine Bank ein Hypothekardarlehen gewährt, verlangt das Institut eine Sicherheit in Form eines Schuldbriefs. Im Fall des Hypothekarkredits dient das belastete Grundstück als Sicherheit.

Es gibt zwei Arten von Schuldbriefen: den Papier-Schuldbrief und den Register-Schuldbrief. Der Papier-Schuldbrief wird beim zuständigen Grundbuchamt errichtet, wo er auch eingetragen werden muss. Der Grundbuchverwalter stellt das Dokument aus und unterschreibt es. Bei dieser traditionellen Papierform handelt es sich um ein Wertpapier. Weil der Schuldbrief sehr wertvoll ist, wird er üblicherweise nicht zu Hause aufbewahrt, sondern bei Ihrer Hypothekarbank deponiert. Die Kosten für die Aufbewahrung und den Transfer der Papier-Schuldbriefe zwischen Banken, Notaren, Grundbuchämtern und Grundeigentümern sind jedoch relativ hoch. Daher gibt es in der Schweiz seit dem 1. Januar 2012 die Möglichkeit, einen papierlosen Register-Schuldbrief zu errichten. Dieser wird nicht mehr als Wertpapier verbrieft, sondern nur noch im Grundbuch eingetragen. Das Pfandrecht entsteht, sobald der Gläubiger ins Grundbuch eingetragen wird. Zur Errichtung eines Schuldbriefs wird zunächst ein öffentlich zu beurkundender Pfandvertrag zwischen dem Schuldner, dem Grundeigentümer und dem Gläubiger abgeschlossen. Nach erfolgter Beurkundung muss der neue Grundeigentümer dem Grundbuchamt die schriftliche Grundbuchanmeldung auf Eintragung des Grundpfandrechts abgeben.

Das Grundbuchamt lässt der Bank daraufhin eine Bestätigung über die Anmeldung des Schuldbriefs zur Eintragung ins Grundbuch zukommen. Gestützt auf diese Bestätigung gibt die Bank in der Regel das Darlehen frei.

Denken Sie an die Gebühren und Steuern

Bei der Übertragung einer Immobilie können sowohl Grundstücksgewinnsteuer wie auch Handänderungssteuer- oder -gebühren anfallen. Während die Grundstücksgewinnsteuer nur dann fällig wird, wenn ein Gewinn erzielt wird, kann die Handänderungssteuer bei allen Übertragungen erhoben werden. Die Erhebung der Handänderungssteuer liegt in der Kompetenz der Kantone. In Zürich wurde diese anfangs 2005 abgeschafft. Auf der Website der Notariate des Kantons Zürich können Sie die voraussichtlich anfallenden Gebühren direkt berechnen.

Auszahlung der Hypothek

Damit die Bank die Hypothek auszahlt, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

  • Sie haben sich für die passende Hypothek entschieden und die nötigen Bankverträge unterzeichnet.
  • Sie haben das vereinbarte Eigenkapital einbezahlt. In der Regel sind das 20 Prozent des gesamten Kaufpreises.
  • Sämtliche für den Kredit nötigen Sicherheiten liegen vor: Schuldbriefe, zusätzliche Sicherheiten, Verpfändungen usw.
  • Der Kaufvertrag ist beurkundet.