«Immobilien aktuell»: Der Verweilbonus steigt – sogar Nachmietende können profitieren
Medienmitteilung vom 19. Mai 2026
- Der Verweilbonus – die Differenz zwischen bestehenden und neu ausgeschriebenen Mieten – ist weiter gestiegen. Schweizweit zahlen Bestandsmieterinnen und -mieter durchschnittlich 21% weniger Miete, als eine vergleichbare Mietwohnung auf einem Immobilienportal angeboten wird. In der Stadt Zürich sind es rund ein Drittel weniger, Genf bleibt mit 58% obenauf.
- Auch Nachmietende können vom Verweilbonus profitieren: Bei einem Mieterwechsel bleibt ein Teil des Preisvorteils, den langjährige Vormietende hatten, bestehen.
- Comeback der Hochhäuser in Zürich: Sie sparen Land, ab einer Anzahl von sieben Stockwerken beanspruchen ihre Bewohnerinnen und Bewohner jedoch im Durchschnitt mehr Wohnfläche. Dies bei weniger, dafür grösseren Räumen.
- Zielkonflikt zwischen Innenverdichtung und Mieterschutz: Ersatzneubauten in Zürich bieten auf den betroffenen Parzellen 63% mehr Personen Wohnraum, führen jedoch zu vorherigen Kündigungen und der Flächenverbrauch der neuen Mieterschaft steigt.
- Die Eigenheimpreise im Kanton Zürich dürften trotz leichter Abkühlung weiter steigen.
Die neue Ausgabe «Immobilien aktuell» des Immobilien Researchs der Zürcher Kantonalbank beleuchtet zentrale Entwicklungen am Schweizer Wohnungsmarkt. Im Fokus steht der Verweilbonus – der betragliche Unterschied zwischen den Mieten bestehender und neu ausgeschriebener Wohnungen.
Verweilbonus: Bleiben lohnt sich immer mehr
Die Angebotsmieten sind in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen als die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen. Entsprechend hat sich der Verweilbonus weiter vergrössert. Schweizweit beträgt dieser aktuell 21% der durchschnittlichen Nettomiete. Vor drei Jahren lag dieser Abschlag bei 14%. In der Stadt Zürich liegt er aktuell bei rund einem Drittel. In Genf erscheint eine vergleichbare Wohnung auf einem Immobilienportal im Schnitt sogar mit einem Mietaufschlag von durchschnittlich 58%. «Der gestiegene Verweilbonus setzt Anreize, dass Haushalte trotz veränderter Lebenssituation in ihrer Wohnung bleiben», sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research bei der Zürcher Kantonalbank. «Langjährige Mieterinnen und Mieter würden mit einem Umzug, obwohl er sich häufig anböte, schlicht ihre angestammten, preislich kaum schlagbaren vier Wände aufgeben.»
Neumietende profitieren vom «Bonus» ihrer Vorgängerinnen und Vorgänger
Die Analyse zeigt zudem: Der Verweilbonus verschwindet bei einem Mieterwechsel nicht vollständig. Zwar steigen die Mieten nach langen Mietverhältnissen bei einem Mieterwechsel häufig an. Dennoch bleibt für die Nachmietenden oft ein relevanter Vorteil bestehen. Im Durchschnitt werden mehr als zwei Drittel des bisherigen Verweilbonus an die neuen Mieter und Mieterinnen weitergegeben. Wer die Wohnung von einem Vormietenden mit hohem Verweilbonus übernehmen darf, kann sich folglich glücklich schätzen. Solche Angebote finden sich jedoch selten auf Plattformen, sondern eher über persönliche Netzwerke. «Auch als Neumieterin oder Neumieter gelingt so mit etwas Glück der Einzug in eine Wohnung mit einem attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis», sagt Ursina Kubli.
Hochhäuser – Verdichtung und Premium-Wohnen
Ein zweiter Schwerpunkt der neuen Publikation liegt auf dem Bauen in die Höhe. So erleben Hochhäuser gerade in Zürich ein Comeback. Die Auswertungen des Immobilien Research zeigen hier: Die grössten Effizienzgewinne bei der Verdichtung entstehen häufig bei mittel- bis höhergeschossigen Gebäuden. Zwar sparen Hochhäuser pro Person viel Landfläche, jedoch steigt in sehr hohen Gebäuden die Wohnfläche pro Person an. Besonders in Zürich zeigt sich: Neu errichtete Hochhäuser sind heute ab einer Anzahl von durchschnittlich sieben Stockwerken eher eine Premium-Wohnform mit weniger, dafür aber grösseren Räumen. Damit richten sich diese Wohnungen in luftiger Höhe häufiger an Singles oder Doppelverdiener-Haushalte und nicht an Familien. «Hochhäuser können beim Thema Verdichtung eine wichtige Rolle spielen, stellen jedoch kein Allheilmittel dar», fasst Ursina Kubli die Erkenntnisse zusammen.
Mietwohnungsmarkt bleibt unter Druck
Das Immobilien Research der Zürcher Kantonalbank beleuchtet zudem die anhaltende Knappheit am Mietwohnungsmarkt. Zwar zeigen erste Analysen, dass wieder mehr inserierte Mieten im Verlauf der Ausschreibung gesenkt werden. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage hoch, auch weil viele Personen ihren Umzug in den vergangenen Jahren aufgeschoben haben. Ebenfalls thematisiert werden die Zielkonflikte rund um Leerkündigungen und Innenverdichtung. Auswertungen zeigen: Ersatzneubauten in Zürich bieten auf den betroffenen Parzellen 63% mehr Personen Wohnraum. Bei umfassenden Sanierungen ohne Ersatzneubau ist ein Plus von 4% festzustellen. Unter dem Aspekt der Innenverdichtung sind diese weniger wirksam. Sowohl Ersatzneubauten als auch umfassende Sanierungen stehen jedoch im Spannungsfeld mit dem Schutz bestehender Mietverhältnisse. Nach Leerkündigungen steigt der Wohnflächenverbrauch an und deutet auf eine veränderte Mieterschaft, die sich neben einer besseren Qualität auch mehr Wohnfläche pro Kopf leisten kann.
Auch am Eigenheimmarkt bleibt die Lage angespannt. Trotz einer leichten Abkühlung erwartet das Immobilien Research der Zürcher Kantonalbank weiterhin steigende Eigenheimpreise.
Die vollständige Publikation «Immobilien aktuell» Mai 2026 ist inklusive Grafiken nachfolgend als Download (PDF, 3 MB) zu finden.