Corona: Wohnsegment trotzt der Krise

Corona: Wohnsegment trotzt der Krise

Die Corona-Krise wird auch am Immobilienmarkt ihre Spuren hinterlassen. Insbesondere am Markt für Gewerbe- und Verkaufsflächen sind grössere Verwerfungen zu erwarten. Das Segment Wohnen wird sich hingegen einmal mehr als stabil und krisenresistent zeigen.

Von Ursina Kubli & Emanuel Roos, Analytics Immobilien

Vor wenigen Monaten schien die Welt noch in Ordnung. Kommerzielle Immobilien profitierten von einer lang andauernden, robusten Konjunkturentwicklung. Die Leerstände bei Büro- und Gewerbeimmobilien wurden langsam reduziert. Auch im Detailhandel glaubte man, die gröbsten strukturellen Anpassungen hinter sich zu haben. Bei Mehrfamilienhäusern sorgten einzig die Leerstände an peripheren Lagen für ein gewisses Unbehagen. Diese Sorgen wurden durch die selbst an schlechten Lagen teilweise schwindelerregenden Transaktionspreise weiter genährt. Im Eigenheimmarkt hätte man sich aus Käufersicht ein etwas grösseres Angebot gewünscht. Doch der Motor der Bauindustrie brummte aufgrund der tiefen Zinsen vor allem beim Bau von Mietwohnungen. Mit der entsprechenden Angebotsknappheit schien die Eigenheimpreise nichts von ihrem Aufwärtstrend abzubringen. Sogar das oberste Preissegment zeigte einen zarten Erholungsversuch, nachdem das Überangebot an Luxusimmobilien in den Vorjahren langsam verdaut war. Bei der Festlegung der Prognosen drohte beinahe eine gewisse Langeweile aufzukommen.

Inzwischen sehnt man sich nach den alten Tagen. Die Schweizer Wirtschaft steht am Beginn einer Rezession, deren Tiefe insbesondere von der Dauer des Ausnahmezustands abhängt. Wir müssen uns darauf einstellen, dass die Erholung noch auf sich warten lässt. Immobilien reagieren meist erst verspätet auf konjunkturelle Schwankungen, gehören sie doch zu den spätzyklischen Anlageklassen. Umso erstaunlicher waren die kräftigen Kursverluste von Immobilienaktien und -fonds, die den heftigen Rückschlag des Schweizer Aktienindex SMI sogar noch übertrafen. Der Wind hat offenbar auch für Immobilien gedreht: Kommt ein sonst eher träger Markt ins Wanken?

Tatsächlich ist die Corona-Krise ein grosser Schock. Sie bringt Angebot und Nachfrage für Immobilien kräftig durcheinander. Die Zuwanderung geht kurzfristig stark zurück, während sich viele Bauprojekte verzögern werden. Einige Punkte sind noch nicht gelöst, wie zum Beispiel die juristische Frage, ob ein Mieter einer Geschäftsliegenschaft Anrecht auf eine Entschädigung oder sogar Mietzinserlass hat, wenn er seinen Laden oder sein Restaurant nicht mehr öffnen darf. Es tauchen aber auch praktische, operative Fragen auf. Wie sollen Besichtigungen ohne physischen Kontakt funktionieren, findet man noch Notariatstermine für die Liegenschaftsübertragungen, wie soll Umziehen in diesem Umfeld möglich sein, oder drohen unerwünschte Rückkoppelungseffekte? Die Immobilienbranche ist gefordert.

Eines ist klar: Die Corona-Krise wird bei den Immobilien Spuren hinterlassen. Möglicherweise werden sogar langfristige Entwicklungen angestossen und aktuelle Trends hinterfragt. Dabei sind die verschiedenen Immobiliensegmente sehr unterschiedlich exponiert. Das Wichtigste vorweg: Wohnen wird auch in Zukunft der Fels in der Brandung bleiben.

 

 

 

1) Gewerbe: kurzfristiges Auffangnetz

Gewerbeflächen spüren die negativen Auswirkungen der Corona-Krise unmittelbar. Mit einem teilweise kompletten Umsatzausfall sind viele Unternehmen in ihrer Existenz bedroht. Die vom Staat verbürgten Bankkredite federn die finanziellen Engpässe der KMU jedoch ab. Dieses Auffangnetz kann die meisten Geschäfte vor der baldigen Insolvenz bewahren. Es wird Einzelfälle geben, die aufgrund der tiefen Margen keine wirtschaftliche Perspektive sehen und deshalb die Türen nach der Krise nicht mehr öffnen. Ein explosionsartiger und rascher Anstieg verfügbarerer Gewerbeflächen wird jedoch verhindert. Mit der Liquiditätsüberbrückung sind auch die anstehenden Mietzinszahlungen im Prinzip nicht gefährdet. Eigentümer von Geschäftsliegenschaften werden allerdings mit Anfragen für Mietreduktionen und Mietzinsstundungen überschwemmt. Die ungelöste juristische Frage, ob der Mieter weiterhin seine Miete schuldet, wenn er sein Restaurant, seinen Laden oder seinen Coiffeursalon nicht mehr öffnen darf, wird wohl erst vor Gericht geklärt werden. Doch bis die letzte Instanz, das Bundesgericht, entschieden hat, könnten einige Jahre verstreichen. Dennoch besteht ein gewisser Druck auf die Vermieter, ihren Mietern schon heute entgegenzukommen. Sie gewähren häufig einen Aufschub der Mietzahlungen. Auf Einzelbasis werden Mieten reduziert, sei es zum Beispiel bei einem Ankermieter oder an Lagen, an denen nicht so schnell ein Nachmieter gefunden werden kann.

Kurzfristig bleibt das Immobilienrisiko bei den Gewerbeflächen moderat. Mittelfristig wird sich jedoch zeigen, welche KMU am Konjunkturaufschwung partizipieren werden. Bei einigen Geschäftszweigen – wie zum Beispiel Möbeln – ist die aufgestaute Nachfrage gross. Ein Coiffeursalon wird zwar nach Ladenöffnung für ein paar Wochen eine volle Agenda haben. Doch dann sind die Haare wieder geschnitten. Geschäfte, die auch schon vor Corona nur knapp über die Runden kamen, dürften einen schweren Stand haben. Strukturelle Anpassungen – wie zum Beispiel bei peripheren Retailflächen – werden durch die Krise beschleunigt, so dass mittelfristig mit einem höheren Gewerbeflächenangebot zu rechnen ist.

Was den Gewerbe- und Retailflächen als Umsatz wegbricht, kann häufig durch den Online-Handel übernommen werden. Das bestätigt die Paketflut bei der Post, die sogar die weihnachtliche Hektik übertrifft. Wird selbst der letzte Digitalisierungs- Muffel an die Möglichkeiten und Annehmlichkeiten von Online-Einkäufen herangeführt, wird ein Teil des Digitalisierungsschubes bleiben. Damit erfährt Logistik auch mittelfristigen Rückenwind. Sie wird zu einem der wenigen Gewinner dieser Krise.

2) Büro: Konjunktureinbruch dämpft den Ausblick

Bei Büroflächen sind die unmittelbaren Auswirkungen weniger akut. Die meisten Dienstleistungsbetriebe konnten ihre Tätigkeiten ins Home-Office verlagern und so den Betrieb bestmöglich aufrechterhalten. Grundsätzlich hängt der Büromarkt aber ebenfalls am Puls der Konjunktur. Mit dem konjunkturellen Einbruch wird der Dienstleistungssektor nicht so rasch an eine Flächenexpansion denken. Gleichzeitig stehen insbesondere um den Flughafen Zürich grosse Büroneubauprojekte kurz vor der Fertigstellung. Diese Entwicklungen sorgen mittelfristig für ein weniger rosiges Umfeld. Die Leerstände werden weiter steigen und üben Druck auf die Büromieten aus. Corona wird auf dem Büromarkt noch länger nachhallen. Infolge der Krise haben viele Unternehmen – auch jene mit Vorbehalten gegenüber Home-Office – hohe Investitionen in die IT-Infrastruktur, neue Kommunikationskanäle sowie Sicherheitsvorkehrungen getätigt. Es ist gut möglich, dass sich Home-Office auch in Zukunft etablieren wird und Arbeitnehmer zeitweise von zu Hause arbeiten dürfen. Das würde wiederum die zukünftigen Anforderungen hinsichtlich Flächenbedarf und Standortwahl beeinflussen. Die Erreichbarkeit – das wichtigste Lagekriterium – würde etwas in den Hintergrund rücken. Doch da sprechen wir von sehr langfristigen Entwicklungen.

3) Mehrfamilienhäuser: Leerstandsproblematik akzentuiert sich nicht

Anfragen für einen Mietpreisaufschub werden bei Wohnimmobilien im Gegensatz zu Geschäftsimmobilien kaum gestellt. Kurzarbeit hat sich bereits in der grossen Finanzkrise als gutes Instrument bewährt, den Schweizer Arbeitsmarkt kurzfristig vor den negativen Konsequenzen einer Krise abzuschirmen. Einzelfälle, die nicht durch Kurzarbeit gedeckt sind, werden durch die subsidiären Massnahmen der Kantone aufgefangen. Damit sind Arbeitnehmer trotz Unterbeschäftigung in der Lage, ihre Mieten zu zahlen. Einige Arbeitnehmende dürften jedoch ihre mittelfristige Arbeitsplatzsicherheit etwas kritischer beurteilen. Eine Reduktion der eigenen Fixkosten bietet sich daher an. Aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes kann beim Vermieter eine Mietpreissenkung eingefordert werden. Normalerweise tun das längst nicht alle. Im aktuellen Umfeld ist es gut möglich, dass mehr Mieter einen Brief an ihren Vermieter verfassen. In der Tendenz werden somit Bestandesmieten sinken. Dies hat jedoch kaum Auswirkungen auf die Neumieten. Die Entwicklung der Leerstände – eine der Hauptsorgen bezüglich Renditeliegenschaften – ist diesbezüglich der wichtigste Treiber. Da sich der kräftige Rückgang der Zuwanderung sowie die Verzögerungen im Mietwohnungsbau teilweise aushebeln, wird sich der Anstieg der leerstehenden Mietwohnungen nicht akzentuieren. Das rechtfertigt seitwärts tendierende bis leicht sinkende Angebotsmieten und, solange die Zinsen tief bleiben, auch eine stabile Wertentwicklung von Mehrfamilienhäusern.

4) Eigenheime: Wacker durch die Krise

In der jetzigen Krise ein Eigenheim zu kaufen und so den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, ist für viele wohl nur schwer vorstellbar. Die Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Pandemie sowie die Dauer und Tiefe der Rezession ist gross. Entsprechend werden viele Haushalte mit einem Eigenheimkauf zuwarten. Hinzu kommt, dass sich Wohnungsbesichtigungen und Umzüge zurzeit sehr schwierig gestalten. Technische Hilfsmittel wie virtuelle Rundgänge können Abhilfe schaffen, doch so richtig Stimmung kommt nicht auf – der Eigenheimerwerb ist und bleibt eine emotionale Angelegenheit. Wir rechnen mit einem Rückgang der Liquidität und allenfalls mit einem leicht höheren Angebot am Eigenheimmarkt. 

 

Dies wird kurzfristig zu einer Verlangsamung der Preisdynamik führen, von einem starken Preiseinbruch gehen wir momentan jedoch nicht aus. Der Immobilienmarkt ist sehr träge, temporäre Angebotsüberhänge schlagen sich normalerweise nur zögerlich auf die Preise nieder, wie auch das Beispiel der Tourismusgebiete der letzten Jahre zeigt (s. Grafik oben). So kamen im Nachgang der Zweitwohnungsinitiative sehr viele Wohnungen in den Tourismusgebieten auf den Markt. Die Preise haben allerdings kaum reagiert und bewegen sich seit fünf Jahren seitwärts. Hinzu kommt, dass Eigenheimbesitzer vorerst nicht bereit sind, Preiseingeständnisse in Kauf zu nehmen. So kostet das Halten einer Immobilie im jetzigen Tiefzinsumfeld (praktisch) nichts. Ein Verlustverkauf wird, wenn immer möglich, vermieden. Vorausgesetzt, wir schlittern nicht in eine langanhaltende Rezession, wird sich die Nachfrage schnell wieder erholen. Schliesslich bleiben die Finanzierungsbedingungen weiterhin sehr attraktiv, was die Nachfrage stützt. Auf lange Sicht könnte die Nachfrage nach Eigenheimen gar noch zunehmen. So rückt die Wohnqualität nun vermehrt in den Vordergrund, verbringt man aktuell doch sehr viel Zeit in den eigenen vier Wänden. Die längerfristigen Entwicklungen im Büromarkt, häufiger auf Home-Office zu setzen, unterstützen dies zusätzlich. Der vorherrschende Trend, wieder kleinere Wohnungen zu bauen, müsste vor diesem Hintergrund neu überdacht werden – denn wer hätte sich im Zeitalter von Corona und der unmittelbaren Verbannung ins Home-Office nicht ein zusätzliches Zimmer gewünscht?

5) Luxusmarkt: Kommt jetzt der K.O.-Schlag?

Weitaus mehr Risiken birgt das Luxussegment. Die Nachfrage nach Luxusimmobilien beschränkt sich naturgemäss auf einen sehr engen Käuferkreis. Ein Grossteil dieser Kundschaft dürfte von den Einbrüchen an den Aktienmärkten stark betroffen sein, was die Nachfrage empfindlich hemmt. Entsprechend ist in diesem Bereich von einem Preisrückgang auszugehen. Bereits nach dem Platzen der DotCom-Blase und während der Eurokrise sanken die Preise im Luxussegment um bis zu 6 %. 

Ähnliche Wertkorrekturen sind auch bei der bevorstehenden Rezession zu erwarten. Hinzu kommt, dass der Luxusmarkt bereits seit einigen Quartalen taumelt und negative Preisentwicklungen verzeichnet. Im vierten Quartal 2019 wurde erstmals seit Anfang 2018 wieder ein positives Preiswachstum gemessen. Die Corona-Krise trifft den Luxusmarkt also in einer empfindlichen Phase der Erholung und könnte just der zu befürchtende K.o.-Schlag sein, der eine längere Phase stagnierender bis leicht sinkender Preise einläutet.

 

Überschaubare Risiken im Immobilienmarkt

Die Corona-Krise bedeutet in der Tat eine Vollbremsung einer sehr soliden Wirtschaftsentwicklung. Die Schweiz ist aber gut gewappnet und verfügt über die notwendigen Strukturen und finanziellen Mittel, um den Stillstand gut überstehen zu können. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Immobilienmarkt durchaus betroffen ist, im Vergleich zu anderen Branchen die Krise aber relativ gut überstehen wird. Dank Kurzarbeit, verbürgten Krediten und weiteren subsidiären Massnahmenpaketen wird das Immobilienrisiko kurzfristig abgewendet. Mittelfristig wird das Angebot bei Gewerbe- und Büroflächen hingegen steigen und hinterlässt als möglichen Sieger einzig die Sparte Logistik. Wohnen wird in diesem Sturm nicht an Standfestigkeit verlieren.

 

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