Ein hartes Pflaster: Der Eigenheimmarkt bleibt umkämpft

Ein hartes Pflaster: Der Eigenheimmarkt bleibt umkämpft

Viele Mieterhaushalte sind auf der Suche nach den eigenen vier Wänden. Das knappe Angebot und die hohen Preise führen zu einer enormen Nachfrage bei den günstigeren Objekten und zu langen Warteschlangen bei Besichtigungen.

Von Patrick Steiner, Analytics Immobilien

Geborgenheit, Sicherheit, Selbstbestimmung: Dies sind die Attribute, die den Eigenheimwunsch bei Herrn und Frau Schweizer befeuern. Ein erfolgreicher Eigenheimerwerb setzt aber ein solides Einkommen, Vermögen und ein entsprechendes Immobilienangebot voraus. Die Nachfrage übersteigt das Angebot seit vielen Jahren. An den Besichtigungen treffen sich so oft dieselben Leute. Bis zu drei Dutzend Interessenten sind keine Seltenheit. Die Suche nach dem Eigenheim kann sich so jahrelang hinziehen. Immer mehr Gegenspieler tummeln sich auf dem Eigenheimmarkt, wo bisweilen mit harten Bandagen um den Traum vom Eigenheim gekämpft wird. Wie konnte es dazu kommen?

Hohe Hürden für Mieter

Für viele Familien stellen die Tragbarkeitsanforderungen eine unüberwindbare Hürde dar. Unter Einbezug der Vermögenssituation kann sich gerade einmal jeder zehnte Schweizer Mieterhaushalt ein Eigenheim im mittleren Preissegment leisten (siehe Immobilien aktuell November 2019). Doch das Preisspektrum ist gross, so verkauft sich zum Beispiel im Kanton Zürich die Hälfte der 4-Zimmer- Wohnungen unter dem mittleren Preis von 1 Mio. Schweizer Franken. Tatsächlich können sich also mehr Mieter ein Eigenheim leisten – wenn nicht aus dem mittleren Preissegment, dann immerhin ein günstigeres. Wir haben analysiert, wie viele Mieter sich unter Berücksichtigung der Streuung der Eigenheimpreise ein passendes Eigenheim leisten können. Wir definieren ein passendes Eigenheim für einen Mieterhaushalt so, dass die Tragbarkeitsregeln[1] erfüllt sind, das Kaufobjekt im Wohnkanton liegt und die Anzahl Zimmer mindestens der Haushaltsgrösse entspricht. Die Daten zu den Mieterhaushalten entnehmen wir dem Swiss Household Panel (SHP).

Die Grafik rechts unterstreicht, dass sich die meisten Mieter nur einen geringen Anteil des vorhandenen Immobilienangebotes leisten können. Die Unterschiede zwischen den Kantonen sind frappant, so ist für drei Viertel aller Zürcher Mieterhaushalte maximal ein Fünftel des für sie in Frage kommenden Angebotes finanzierbar, wobei für ein Drittel gar nichts Passendes mehr dabei ist. Auf der anderen Seite steht dem Viertel mit den höchsten Einkommen mehr als 80 % des Angebots exklusiv zur Verfügung, und im Billigsegment können sie die anderen Haushalte einfach überbieten. Das Gesamtangebot an Eigenheimen ist generell eher klein, daher müssen auch einkommensstarke Haushalte Kompromisse eingehen, um überhaupt ein Eigenheim zu ergattern. Für Mieter im Kanton Solothurn sieht die Lage rosiger aus, da teilen sich drei Viertel der Mieter die günstigere Hälfte des Angebots, daher wird der Konkurrenzdruck hier milder ausfallen. Ein ähnliches Bild ergibt sich für den Kanton Aargau.

 

Der Konkurrenzdruck steigt

Die starken Preissteigerungen der letzten Jahre überragten das Lohnwachstum deutlich. Dadurch konnten sich immer mehr Leute nur noch ein Eigenheim im Billigsegment leisten. Um die Unterschiede in den Kantonen[2] zu verdeutlichen, haben wir berechnet, welchen Teil vom Angebot sich drei Viertel der Mieter maximal leisten können. Dies variiert stark. Offenbar ist der Konkurrenzdruck in Zug am grössten, am entspanntesten haben es Eigenheiminteressenten im Wallis.

So teilen sich im Wallis drei Viertel der Mieter die Hälfte des Angebots, während für denselben Mieteranteil in Zug nur eine Handvoll Objekte in Frage kommt. Dies war nicht immer so, vor 15 Jahren waren die Warteschlangen in sämtlichen Kantonen kürzer.

 

Verdrängung in die Peripherie

Die hohen Preise an Toplagen zwingen viele Zürcher zu Ausweichstrategien. Rund um das Seebecken kommen durchschnittlich pro aufgeschaltetem Verkaufsinserat weniger als 10 % der Zürcher Mieterhaushalte als potenzielle Käufer in Frage. Dagegen könnten sich in ländlicheren Regionen wie im Weinland oder rund um den Flughafen rund 15 – 25 % Zürcher auf ein Inserat melden. Doch gerade in diesen Gemeinden nahm in den letzten zehn Jahren der Anteil potenzieller Käufer am stärksten ab. So findet fast jeder zehnte Zürcher Mieterhaushalt kein passendes Eigenheim mehr in diesen Regionen, wo im Jahr 2008 durchaus noch etwas finanzierbar gewesen wäre. Gerade die zusätzliche Nachfrage der verdrängten Zürcher, die sich aufgrund hoher Preise kein Eigenheim in ihrer Gemeinde mehr leisten konnten, führte in den unteren Segmenten auf dem Land zu einer Preisspirale. Die Folge davon ist ein grösserer Wettbewerb um die wenigen Preisperlen, die noch tragbar sind. Lange Warteschlangen war man auf dem Lande früher nicht gewohnt. Heute müssen sich potenzielle Käufer jedoch genau darauf einstellen. Der Kampf um das passende Eigenheim ist für viele ein Kraftakt und kann nur durch Vermögen, «Vitamin B» oder eine Erbschaft gelindert werden.

 


[1] Die Tragbarkeitsregeln geben vor, dass die Wohnkosten nicht mehr als 35% des Einkommens betragen. Wir gehen von einer maximalen Belehnung von 80% aus und lassen die Vermögenssituation ausser Acht. Der kalkulatorische Zinssatz beträgt 5% und die Amortisation 1% des Kaufpreises. Sie muss innert 15 Jahren geleistet werden.

[2] Kantone mit wenigen Transaktionen wurden zusammengefasst zu Waldstätten (Nidwalden, Obwalden, Uri, Schwyz), Ost-Süd (Glarus, Graubünden) und Ost-Nord (Appenzell Inner- und Ausserrhoden, St. Gallen)

Dieser Artikel wurde mit Daten des Schweizer Haushalts-Panels (SHP) durchgeführt, das sich im Schweizer Kompetenzzentrum der Sozialwissenschaften FORS befindet. Das SHP-Projekt wird vom Schweizerischen Nationalfonds finanziert.

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