Immobilien - Öltanker in der Klimakrise?

Immobilien - Öltanker in der Klimakrise?

Der Bund hat sich bis 2050 zu einer klimaneutralen Schweiz verpflichtet. Immobilien nehmen dabei eine zentrale Rolle ein. Bislang ist nur der Neubau klimafreundlich. Verlassen wir uns auf den Neubau, erreichen wir das Ziel erst in rund 100 Jahren. Um es rechtzeitig zu schaffen, ist eine umfassende Modernisierung des Altbaus notwendig. Fossile Heizungen und schlecht isolierte Gebäude sind in wenigen Jahrzehnten nicht mehr möglich.

Von Jörn Schellenberg, Analytics Immobilien

Wir alle haben in den letzten Wochen bewiesen, dass wir uns ganz schnell an eine neue Situation anpassen können, wenn sie rasches Handeln erfordert. Das entschlossene Agieren von Politik und Mitmenschen sollte Mut machen für eine weitere Herausforderung, die im Zuge der Gesundheitskrise in den Hintergrund geriet: die Klimakrise. Der Klimawandel geht wesentlich langsamer vonstatten als die Verbreitung eines Virus, aber genau darin liegt die Gefahr. Auch in dieser Angelegenheit ist eine schnelle Reaktion von uns allen gefordert. Schliesslich wird der Klimawandel durch den menschengemachten Treibhauseffekt verursacht, infolge des enormen Ausstosses von klimaschädlichen Gasen, allem voran CO2. Angesichts der Klimaproblematik hat sich der Bund in internationalen Abkommen verpflichtet, die CO2-Emissionen der Schweiz bis 2050 auf Netto-Null zu senken. Das heisst, sie darf nicht mehr Treibhausgase ausstossen, als natürliche und technische Speicher aufnehmen können. Der Energieverbrauch in Gebäuden, insbesondere durch das Heizen, ist aktuell immens. Gebäude emittieren sogar genauso viel Treibhausgas wie die gesamte Schweizer Industrie.

In den kommenden Jahrzehnten müssen unsere Immobilien klimafreundlich werden. Was nach einem langen Zeitraum klingt, ist für Immobilien, die jeweils nur etwa alle 30 Jahre umfassend saniert werden, sehr zeitnah. Die Kantone arbeiten mit Hochdruck an neuen Gesetzen, um die bestehenden Vorgaben des Bundes umzusetzen, und der Bund ist bereits dabei, das CO2-Gesetz weiter zu verschärfen. Wer heute noch beim Heizen auf fossile Energieträger wie Öl und Gas oder auf ineffiziente Elektrizität setzt und aufgrund schlechter Dämmung sehr viel Wärme verliert, dem drohen zunehmende CO2-Abgaben und sogar Verbote, denn fossiles Heizen ist mit den neuen Zielvorgaben kaum noch möglich.

 

Fossile Energieträger dominieren

Eine Vielzahl von Immobilienbesitzern ist zum Umdenken und Investieren aufgefordert. So gibt es derzeit in der Schweiz ca. eine Million beheizte Einfamilienhäuser (EFH) und knapp 500’000 Mehrfamilienhäuser (MFH). 60 % werden mit Heizöl oder Gas beheizt. Weitere 135’000 mit elektrischem Strom geheizte Wohngebäude stehen stark in der Kritik. Bei den mit fossiler Energie beheizten Gebäuden gibt es ein enormes Einsparpotenzial. So stossen mit Öl beheizte Gebäude im Vergleich zu solchen mit Wärmepumpe pro Quadratmeter beheizter Fläche fast die siebenfache Menge an CO2 aus. Auch Gas und Elektrizität schneiden deutlich schlechter ab als die erneuerbaren Energien.

Da Mehrfamilienhäuser im Durchschnitt eine vielfach grössere Wohnfläche aufweisen als Einfamilienhäuser, kommt den MFH beim Klimaschutz eine besondere Bedeutung zu. Obendrein befinden sich MFH vor allem in den Städten, wo die CO2-Bilanz besonders schlecht ausfällt: In der Stadt wie auf dem Land liegt der Ölheizungsanteil bei ca. 40 %. In den Städten hängen aber zusätzlich noch 30 % der Wohngebäude am Gasnetz. Auf dem Land sind es gerade einmal 4 %. In absoluten Zahlen kommt die Dominanz der fossilen Energieträger Öl und Gas im urbanen Raum noch wesentlich deutlicher zum Ausdruck. Zur Veranschaulichung haben wir die nachfolgende Gemeindekarte so verzerrt, dass die Gemeindefläche der Anzahl mit Öl und Gas beheizter Wohnungen entspricht. Allein in den 20 beschrifteten Städten befinden sich mehr als ein Fünftel der mit fossilen Brennstoffen geheizten Wohnungen.

Der Neubau als rettender Anker?

Trotz der hinsichtlich Klimafreundlichkeit wenig erbaulichen Zahlen im Bestand hat immerhin beim Neubau ein Umdenken eingesetzt. Seit der Jahrtausendwende gibt es einen starken Trend zur Wärmepumpe, insbesondere bei EFH. Wärmepumpen entziehen der Luft, dem Grund-/Oberflächenwasser oder dem Erdreich Wärme und geben somit unmittelbar kein CO2 ab. Zwar benötigen sie im Betrieb Energie, zumeist Elektrizität, sofern diese Energie jedoch aus regenerativen Quellen produziert wird, lässt sich mit Wärmepumpen sehr viel CO2 einsparen. Darüber hinaus können Wärmepumpensysteme im Sommer auch effizient zur Kühlung eingesetzt werden, was angesichts steigender Temperaturen und einer zunehmenden Alterung der Gesellschaft immer wichtiger wird. Da die Kosten der Wärmeerzeugung halb so hoch sind wie bei konventionellen Ölheizungen (s. Grafik rechts) und der Wartungsaufwand gering ist, besteht neben dem positiven Umwelteffekt auch ein finanzieller Anreiz für den Einsatz von Wärmepumpen. Dies geht allerdings mit höheren Anschaffungskosten einher, die im Detail von der Art der Wärmepumpe abhängig sind.

 

 

Bereits über 80 % der neuerstellten EFH werden mit einer Wärmepumpe beheizt. Bei MFH sind es immerhin knapp 70 % (s. nachfolgende Grafik). Eigenheimbesitzer haben offenbar derzeit stärkere Anreize zum Wechsel auf regenerative Energien. MFH sind überwiegend vermietet. Eigenheimbesitzer wie auch Mieter müssten bei einer Erhöhung der CO2-Abgaben höhere Nebenkosten für den Bezug fossiler Brennstoffe bezahlen. Während sich für Eigentümer eine Modernisierung lohnen kann, da sie vom Gebäudeprogramm profitieren, können Vermieter grössere Investitionen kaum auf die Mieter abwälzen. Letztere berücksichtigen die Höhe der Nebenkosten häufig zu wenig bei ihrem Entscheid, einen Mietvertrag zu unterschreiben.

MFH werden in den letzten Jahren immerhin verstärkt mit dem in den Städten verbreiteten Fernwärmenetz versorgt, was die CO2-Bilanz schon deutlich verbessert. Bereits nach dem Ölpreisschock Ende der 1970er-Jahre hat die Nutzung von Erdgas anstelle von Öl deutlich zugenommen. Noch immer wird jedes zehnte MFH an das Gasnetz der grossen Städte angeschlossen. Heizöl und die in der Wärmeerzeugung ineffiziente Elektrizität, die in den 1970er- und 1980er-Jahren die grösste Verbreitung hatten, spielen beim Neubau erfreulicherweise kaum noch eine Rolle. Elektroheizungen sind schon aus Kostengründen längst keine Alternative mehr. Unter den regenerativen Energieträgern hat Holz auf dem Land und in sehr alten Gebäuden eine relativ grosse Bedeutung. Beim Neubau setzen sich Holzpellets jedoch nicht durch. Sonnenkollektoren werden allenfalls als ergänzende Energieträger genutzt, aber kaum jemals als primärer Energielieferant für die Heizung.

Damit ruht die Hoffnung für die Zukunft vor allem auf der Wärmepumpe. Es gilt allerdings zu verhindern, dass sich bei den Immobilien dieselben Trends vollziehen wie bei den Fahrzeugen. Autos werden zwar effizienter, jedoch auch immer grösser, wodurch sie wiederum mehr verbrauchen. Auch beim Wohnungsneubau zeichnen sich bereits zunehmende Flächenansprüche ab. So ist der Pro-Kopf-Flächenverbrauch in Gebäuden mit Wärmepumpe höher als bei den mit fossilen Energieträgern beheizten Wohngebäuden (EFH/MFH). Der Wunsch nach mehr Wohnfläche beim Neubau mindert den positiven Effekt der Wärmepumpe (s. nachfolgende Grafik).

Wille zum Wandel flüchtig wie Gas

Gleichwohl liegt die grösste Herausforderung bezüglich der Erreichung der Klimaziele bei den Altbauten. Hier gestaltet sich der Wechsel auf erneuerbare Energieträger noch immer zäh wie Öl. So findet sich die sparsame Wärmepumpe, die in den 1990er-Jahren aufkam, nur relativ selten in Altbauten, obwohl Öl- und Gasheizungen nach rund 15 Jahren ausgetauscht werden müssen. In der Praxis ist es einfacher und preisgünstiger, eine bestehende Ölheizung durch eine neue Ölheizung zu ersetzen. Der Platz für die Öllagerung und die Leitungen im Haus bestehen schliesslich bereits. In dicht bebauten Siedlungen ist die nachträgliche Umrüstung fossil geheizter Immobilien zum Teil schon mangels Platz oder mitunter aufgrund von Bedenken hinsichtlich Lärm anspruchsvoll. Selbst wenn aber der Neubau vollständig auf erneuerbare Energieträger setzen würde, bräuchte es wohl mehr als 100 Jahre, bis sämtliche Altbauten durch Neubauten mit erneuerbaren Energieträgern ersetzt sind. Wir müssen unsere Immobilien jedoch bereits in 30 Jahren klimaneutral haben. Der Schlüssel dazu liegt im Heizungsersatz und bei den Sanierungen. Angesichts einer Lebensdauer von 15 Jahren müsste jährlich jeder zweite Heizungsersatz von Öl- und Gasheizungen auf eine mit erneuerbaren Energien entfallen, um diese Klimasünder bis 2050 gänzlich aus unseren Häusern zu verbannen. In Anbetracht des aktuell geringen Anteils erneuerbarer Heizenergien in Altbauten wäre das ein spektakulärer Umschwung. Neben dem konsequenten Ersatz von Heizungen mit fossilen Energieträgern durch solche mit erneuerbaren Energien sollten verstärkt energetische Modernisierungen in den Fokus geraten.

Energetische Modernisierungen

Beim Neubau wurden in den letzten Jahrzehnten in der Wärmedämmung grosse Fortschritte erzielt. Die Kluft zwischen Alt- und Neubau wird daher nicht nur beim Heizungssystem, sondern auch bei der Energieeffizienz der Gebäudehülle zunehmend grösser. Mit einer besseren Dämmung lässt sich der Wärmebedarf eines Gebäudes um mehr als die Hälfte reduzieren. Ansatzpunkte für Sanierungen sind die Fassaden, Fenster, Dächer, Lüftungen und die Anlage selbst mit ihren Leitungen. Mit einer energetischen Modernisierung schont man nicht nur die Umwelt, sondern auch den Geldbeutel. So sinken die Nebenkosten, und die Modernisierungen lassen sich von der Steuer absetzen. Zusätzlich lassen sich ein höherer Wohnkomfort, eine höhere Attraktivität und damit eine Wertsteigerung der Wohnimmobilie erzielen.

Endlich Handeln

Was beim Neubau bereits recht gut funktioniert, fällt beim Altbau umso schwerer. Das Erreichen der Klimaziele ist daher aus heutiger Sicht kaum möglich. Es ist Aufgabe der Politik, die gängigen Instrumente angemessen zu verschärfen. Ihre Mittel sind Anreize in Form von Subventionen und höhere Lenkungsabgaben. Die CO2-Abgaben fliessen zu zwei Dritteln über die Krankenversicherer direkt an die Bevölkerung zurück. Jede in der Schweiz lebende Person erhält denselben Betrag mit der Prämie verrechnet. Wer klimafreundlich wohnt, bekommt mehr Geld zurück, als Abgaben zu bezahlen sind. Das restliche Drittel (maximal 450 Millionen Franken jährlich) dient zweckgebunden der Finanzierung der Subventionen für Energieeffizienzmassnahmen an Gebäuden (Gebäudeprogramm).

Die Diskussionen gehen derzeit sogar noch weiter. So soll nach dem Willen des Ständerates mit dem neuen CO2-Gesetz ab 2023 beim Heizungsersatz ein CO2- Grenzwert gelten, der für Bauten mit mangelnder Wärmedämmung bereits einem Ölheizungsverbot gleichkommt. Ein Ersatz der Ölheizung mit einer neuen Ölheizung wäre nur noch in gut isolierten Gebäuden möglich. Der Grenzwert soll in Fünfjahresschritten weiter verschärft werden.

Genauso wichtig wie die gesetzlichen Leitplanken ist aber die Transparenz resp. das Fachwissen. Monteure, die jahrzehntelang erfolgreich Ölheizungen installiert haben, neigen dazu, diese weiterhin zu empfehlen. Für die Hausbesitzer ist das Thema noch wesentlich komplexer. Nur zu gern schiebt man notwendige Sanierungen vor sich her, nicht selten, bis es zu spät ist. Welcher Hausbesitzer, dessen Heizung im tiefsten Winter plötzlich irreparabel versagt, würde in dieser Situation nicht seine Ölheizung bevorzugt rasch und unkompliziert durch eine neue Ölheizung ersetzen? Für eine nachhaltige Lösung ist es wichtig, sich frühzeitig mit dem Heizungsersatz und der energetischen Modernisierung auseinanderzusetzen, um nicht in Zeitnot zu geraten.

Immobilien Aktuell

Lesen Sie mehr dazu in unserer aktuellen Ausgabe des Magazins „Immobilien Aktuell“.

Weitere interessante Artikel zum Thema Immobilien:

Energetisch renovieren beginnt mit «starte!».

An einer «starte!»-Infoveranstaltung in Ihrer Gegend holen Sie sich wichtiges Wissen für Ihr Renovationsprojekt. Jetzt Termine ansehen.