Damit das Eigenheim nicht zur Hypothek wird.

Damit das Eigenheim nicht zur Hypothek wird.

"Können wir uns unser Haus nach der Pensionierung noch leisten?" Diese Frage beschäftigt viele Eigenheimbesitzer. Wer frühzeitig an den richtigen Punkten ansetzt, kann die Finanzierungssituation im Alter positiv beeinflussen und unbeschwert im Eigenheim wohnen.

Den Traum vom Eigenheim im Rentenalter unbeschwert weiterleben.

Wohl die meisten Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum betrachten ihre Wohnung oder ihr Haus als einen Teil ihrer Altersvorsorge. Sie haben die Absicht, möglichst lange in ihren eigenen vier Wänden zu leben oder zumindest den Zeitpunkt des Verkaufs selbst bestimmen zu können.

Im Zusammenhang mit dem Thema "Hypothek nach der Pensionierung" hat es Roman Brandenburger, Berater für Finanzplanung und Vorsorge bei der Zürcher Kantonalbank, häufig mit Missverständnissen oder Fehlannahmen zu tun. Nach den am häufigsten gestellten Fragen muss er nicht lange überlegen: "Ich bekomme im Alter keine Hypothek mehr", "es lohnt sich, zu amortisieren" und "man sollte seinen Erben keine Schulden hinterlassen" sind Pauschalaussagen, die in den meisten Fällen nicht zutreffen.

Pensionierung beeinflusst Tragbarkeit

Bei der Vergabe oder Verlängerung einer Hypothek sind für die Bank zwei Aspekte relevant: Wie viel betragen die potenziellen Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen (Tragbarkeit) und in welchem Verhältnis stehen Hypothek und Schätzwert der Liegenschaft (Belehnung)?

"Oft treffen wir die Situation an, dass dabei der Knackpunkt die Tragbarkeitsbetrachtung ist", erklärt Roman Brandenburger. "Denn der grösste Einflussfaktor darin ist die Einkommenssituation - und diese ändert sich nach der Pensionierung." Anstelle des Erwerbseinkommens sollen die AHV, die Pension aus der zweiten Säule und das Ersparte aus der dritten Säule den Lebensunterhalt sichern. Trotz dieser drei Säulen verfügen die meisten Haushaltungen nach der Pensionierung im Schnitt um 30 bis 50 Prozent weniger Einkommen als während der Erwerbstätigkeit.

Worauf Banken achten

Die für Banken formulierten Grundsätze der Tragbarkeitsberechnung besagen, dass die Ausgaben für das Wohnen höchstens rund ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen sollen. Zu den Wohnausgaben gehört dabei nicht nur der Hypothekarzins. Auch die Unterhaltskosten und allfällige Amortisationen fallen in diesen Kostenblock. Im Sinne einer langfristigen Betrachtungsweise berechnen Banken dabei die Hypothekarzinsen üblicherweise mit kalkulatorischen 5 Prozent und die Unterhaltskosten mit rund 1 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft. Den Ausgaben wird das Nettoeinkommen gegenübergestellt, das sich aus Erwerbseinkommen, Renten, allfälligen Mietzinseinnahmen und Ähnlichem zusammensetzt. Zudem rechnet die Zürcher Kantonalbank ab einem freien Vermögen von 100’000.- CHF einen Verzehr von jährlich 5 Prozent als Einkommen an. Die Faustregel besagt, dass pro 100’000.- CHF Einkommen die Hypothekenhöhe rund 500’000.- CHF nicht überschreiten soll.

In Bezug auf die Belehnung schreibt der Gesetzgeber beim Erwerb einer Liegenschaft vor, dass mindestens 20 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital finanziert werden müssen. In der Regel muss die Hypothek einer selbst bewohnten Liegenschaft innert 15 Jahren auf eine Belehnung von zwei Drittel des Verkehrswerts amortisiert werden. Dies soll mit dazu beitragen, dass die Tragbarkeit der Hypothek auch nach der Pensionierung gewährleistet ist. Ob diese vorgeschriebene Amortisation besser direkt oder indirekt erfolgt, ist im Einzelfall zu beurteilen. Die indirekte Amortisation erfolgt über die dritte Säule, was einen doppelten Steuervorteil bietet. Denn sowohl die Zinszahlungen als auch die Einzahlungen in die dritte Säule sind steuerlich abzugsfähig.

Wie viel amortisieren?

Soll die eigene Wohnung als Altersvorsorge dienen, so ist vordergründig eine möglichst niedrige Zinsbelastung interessant, um die Wohnkosten tief zu halten. Also liegt die Versuchung nahe, rechtzeitig vor der Pensionierung möglichst viel von der Hypothek zu amortisieren. Doch dies ist oft nur eine vermeintlich gute Idee. Denn bei den derzeitig tiefen Hypothekarzinsen lassen sich verhältnismässig nur wenig Kosten einsparen. Stattdessen schränkt eine freiwillige Amortisation den finanziellen Spielraum im Alter ein und bindet Vermögen in der Liegenschaft, das vielleicht für den Vermögensverzehr im Alter benötigt würde.

"Die Hypothekaramortisation sollte unbedingt auf die individuellen Bedürfnisse, finanziellen Möglichkeiten sowie Pläne des Kunden abgestimmt werden", so Brandenburger. Deshalb sollten Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum diese zusammen mit ihrer Bank prüfen und die Hypothek erst nach einer Betrachtung der finanziellen Gesamtsituation im Hinblick auf die Pensionierungsphase amortisieren.

Langfristig denken

Hypotheken sind zurzeit - und wohl auch in naher Zukunft - günstig zu haben. Brandenburger empfiehlt, die Einsparungen aufgrund des aktuell tiefen Zinsniveaus zur Seite zu legen. Mit diesen Reserven können die Eigentümer Flexibilität für einen künftig möglichen Zinsanstieg schaffen.

Zudem lohnt es sich, mit einer langfristigen Hypothek die Wohnkosten über mehrere Jahre hinweg auf einem tiefen Niveau zu fixieren und von den niedrigen Zinskosten zu profitieren. Allerdings, gibt Brandenburger zu bedenken, schränken zu langfristige Hypotheken auch den Handlungsspielraum ein - zum Beispiel hinsichtlich eines Verkaufs der Wohnung oder des Hauses.

Es ist nie zu früh, seine Pensionierung zu planen - aber schnell einmal zu spät. Denn wer seine Pensionierung erst kurz vor dem Tag X plant, hat wenig Möglichkeiten, noch rechtzeitig zu reagieren und allenfalls eine Hypothek auf die neue Tragbarkeit hin zu amortisieren. "Spätestens mit 55 Jahren empfiehlt es sich, das Gespräch mit seinem Bankberater zu suchen, um die Situation gründlich zu analysieren und unter Berücksichtigung der Gesamtkundenbeziehung mit seiner Bank eine nachhaltige, tragfähige Lösung zu finden", schliesst Roman Brandenburger ab.

 

 

Fünf Tipps zum Eigenheim

Rechtzeitig planen

Prüfen Sie 10–15 Jahre vor der Pensionierung mit der finanzierenden Bank Ihre Situation und planen Sie die langfristige Tragbarkeit.

Nicht übermässig amortisieren

Eine freiwillige Amortisation einer Hypothek bindet viel Kapital, das nicht mehr für die Lebenshaltungskosten zur Verfügung steht.

Investitionen planen

Planen Sie während der Erwerbsphase notwendige, steuerlich abzugsfähige Investitionen in die Liegenschaft ein. Die Finanzierungsform stimmen Sie am besten auf das Einkommen nach der Pensionierung ab.

Flexibel bleiben

Wählen Sie die Laufzeit Ihrer Hypothek so, dass sie zu Ihrer Lebensplanung passt. Eine lange Laufzeit mag zinstechnisch attraktiv sein, doch kann sie Ihre Flexibilität bei einem Verkauf einschränken.

Einsparungen anlegen

Derzeit können Sie dank der tiefen Hypothekarzinsen Geld sparen. Bilden Sie mit diesen Einsparungen zur Wahrung Ihrer Flexibilität Reserven für einen allfällig späteren Zinsanstieg.

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