Die Zürcher Kantonalbank hat erstmals alle Einfamilienhäuser im Kanton Zürich bewertet und die geografische Preisverteilung in einer digitalen Karte visualisiert. Es zeigt sich, dass viele der erschwinglichen Objekte unter einer Million Schweizer Franken in Winterthur stehen.
Die Eigenheimpreise im Kanton Zürich sind im ersten Quartal 2018 um 2,3% gestiegen. Zwar blieben die effektiv bezahlten Transaktionspreise konstant, allerdings wurden ältere Objekte gehandelt. Die Käufer erhielten entsprechend weniger für ihr Geld. Für das laufende Jahr prognostiziert die Zürcher Kantonalbank schweizweit leicht rückläufige und im Kanton Zürich stabile Eigenheimpreise.
Die Zürcher Kantonalbank hat erstmals die über 100'000 Einfamilienhäuser im Kanton Zürich basierend auf öffentlich zugänglichen Daten und mithilfe von Computermodellen einzeln bewertet. Auf Grundlage der Standorte und Eigenschaften der einzelnen Objekte wurde eine automatische Schätzung jedes Hauses im Kanton Zürich vorgenommen. Während bisher von einem Standardeinfamilienhaus zur Bestimmung des Preisniveaus in einer Gemeinde ausgegangen wurde, berücksichtigt das neue Computermodell die spezifischen Eigenschaften der Objekte wie Grundstückfläche, Wohnfläche sowie Alter. Die neue Bewertungsmethode ermöglicht ein deutlich besseres Verständnis der Struktur und Dynamik des Eigenheimmarktes.
Erschwingliche Einfamilienhäuser in Winterthur
Einfamilienhäuser mit einem Preis unter einer Million Franken finden sich im Kanton Zürich vor allem in der Stadt Winterthur. Insgesamt sind dort 3'260 der total 7'500 Häuser unter einer Million Franken bewertet. Grund für den hohen Anteil preiswerter Häuser in Winterthur ist aber nicht das generell tiefe Preisniveau, sondern der hohe Anteil an kleinen Reiheneinfamilienhäusern. Es handelt sich oft um kleine Grundstücke mit Wohnflächen von rund 100 Quadratmetern. Zudem sind die Häuser in der Regel relativ alt.
Bereits mit deutlich weniger Objekten unter einer Million Franken folgen auf den Rängen zwei und drei die Gemeinden Rüti und Wetzikon mit 620 bzw. 530 Einfamilienhäusern (von insgesamt 1'300 Häusern in Rüti und 1'710 Häusern in Wetzikon). In der Stadt Zürich sind zum Vergleich lediglich 200 Einfamilienhäuser unter einer Million Franken bewertet.
Die teuersten Einfamilienhäuser stehen in den Seegemeinden, wo die meisten Häuser mit einem Marktwert von über drei Millionen Franken zu finden sind. Gemessen an der Anzahl der teuersten Objekte ist die Stadt Zürich führend. Rund 900 der insgesamt 6'700 Einfamilienhäuser haben ein Preisschild von über drei Millionen Franken. Auf Rang 2 folgt Küsnacht mit 605 Objekten über drei Millionen Franken, was 42% aller Einfamilienhäuser der Gemeinde entspricht.
Preise im Kanton Zürich in Q1 2018 gestiegen
Die Eigenheimpreise im Kanton Zürich sind im ersten Quartal 2018 um 2,3% gestiegen. Zwar blieben die effektiv bezahlten Transaktionspreise konstant, allerdings wurden ältere Objekte gehandelt. Die Käufer erhielten entsprechend weniger für ihr Geld. Die Regionen des Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) kletterten auf breiter Front: In den hochpreisigen Seegemeinden (+2,1%), in der Regio (+2,4%) und am deutlichsten auf dem Land, wo besonders viele alte Einfamilienhäuser den Besitzer wechselten (+2,7%).
Leichter Rückgang bei Eigenheimpreisen erwartet
Für das Jahr 2018 prognostiziert die Zürcher Kantonalbank schweizweit leicht rückläufige bzw. im Kanton Zürich stabile Eigenheimpreise. Grund dafür sind die fehlenden Impulse, insbesondere bei den Zinsen. Auch die Zuwanderung wird die Preise bei anhaltend hoher Bautätigkeit voraussichtlich nicht stützen. Mit geschätzten 49’000 Personen wird die Zuwanderung 2018 das fünfte Jahr in Folge einen Rückgang verzeichnen. Schweizweit dürfte am Immobilienmarkt ein Preisrückgang von 1%, im Kanton Zürich dagegen ein unverändertes Preisniveau beobachtet werden.
Angesichts eines weltweit breit abgestützten Konjunkturaufschwungs wird die anhaltende Tiefzinsphase langfristig zu einem Ende kommen. Der erste Zinsschritt der Schweizer Nationalbank wird gegen Ende 2019 erwartet. Der Zinsanstieg sollte sich aus folgenden Gründen nur moderat auf den Eigenheimmarkt auswirken: Erstens geht die Bank gegen Ende 2019 von einem nur bescheidenen Zinsschritt der Schweizerischen Nationalbank aus und zweitens reagieren Eigenheimpreise im Vergleich zu Renditeobjekten weniger zinssensitiv. Vor diesem Hintergrund rechnet die Bank für das Jahr 2019 im Schweizer Eigenheimmarkt mit einem Preisrückgang von zwei Prozent und im Kanton Zürich mit einem Rückgang um rund ein Prozent.
Peter Meier, Leiter Immobilien Research, Zürcher Kantonalbank, kommentierte: "Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in der Schweiz und in Zürich nicht weiter steigen werden. Nachdem die Preise in den letzten Jahren nur eine Richtung kannten, rechnen wir mit einer Stabilisierung des Immobilienmarktes mit teilweise rückläufigen Preisen."