Wohneigentumsindex (ZWEX) – Preisentwicklung im Kanton ZH.

Wohneigentumsindex (ZWEX) – Preisentwicklung im Kanton ZH.

In der Stadt und in den Seegemeinden liegen die Preise für Wohneigentum am höchsten. Im mittleren Preissegment liegen suburbane Gemeinden, im tiefsten die ländlichen Gemeinden. Der Zürcher Wohneigentumsindex ZWEX dokumentiert die Preise in diesen drei Regionen.

Der Index und die drei Regionen.

Aktuelle Daten im Überblick. 

Im vierten Quartal 2017 sind die Wohneigentumspreise im Kanton Zürich um 0.4% gesunken. Gegenüber dem Vorjahresquartal resultiert ein Wachstum von 4.9%.

Im Vergleich zum vierten Quartal 2016 (YoY-Vergleich) entwickelte sich der Index wie folgt:

  • ZWEX: 4.9%
  • See: 7.6%
  • Regio: 3.4%
  • Land: 2.8%

Der ZWEX (Zürcher Wohneigentumsindex) bildet die qualitätsbereinigte Preisentwicklung basierend auf Freihandtransaktionen nach der hedonischen Methode ab. Er besteht aus den Subindizes See, Regio und Land. Indexbasis (Index = 100) ist der Stand vom ersten Quartal 2006.

2017

Zeitraum 
ZWEX 
See 
Regio 
Land 
4. Quartal 
-0.4%
0.9%
-1.6% 
-0.4%
3. Quartal 
1.4%
2.2%
-0.1% 
2.7%
2. Quartal 
2.4%
1.9%
4.2%
0.1%
1. Quartal 
1.4%
2.4%
1.0%
0.4%

2016

Zeitraum 
ZWEX 
See 
Regio 
Land 
4. Quartal 
1.5%
-0.6%
2.9%
2.9%
3. Quartal 
1.1%
2.8%
-0.3%
1.0%
2. Quartal 
2.9%
2.1%
3.5%
3.6%
1. Quartal 
-0.5%
-1.0%
-0.1% 
-0.1%

Die Regionalisierung.

Der ZWEX besteht aus einem Gesamtindex und drei Subindizes (See, Regio, Land). Die Regionalisierung der Subindizes erfolgt anhand des Preisniveaus einer Ortschaft. Die Regionen werden dabei so gebildet, dass in den günstigsten (Land) und in den teuersten Ortschaften (See) ungefähr je 25% der Transaktionen stattfinden. Die übrigen Ortschaften mit mittlerem Preisniveau werden dem Index Regio zugeordnet. 

  • Der ZWEX See zeigt die qualitätsbereinigte Preisentwicklung von Wohneigentum in den teuersten Ortschaften. Dabei handelt es sich vorwiegend um Seegemeinden und die Stadt Zürich.
  • Der ZWEX Regio zeigt die qualitätsbereinigte Preisentwicklung von Wohneigentum in Ortschaften im mittleren Preissegment. Dabei handelt es sich um suburbane Gemeinden im Einzugsgebiet der Stadt Zürich sowie der Stadt Winterthur.
  • Der ZWEX Land zeigt die qualitätsbereinigte Preisentwicklung von Wohneigentum in Ortschaften mit tiefem Preisniveau. Dabei handelt es sich vorwiegend um ländliche Gemeinden im Kanton Zürich.

 

Die Methode

Der ZWEX zeigt seit 1980 die Entwicklung der Marktpreise für Wohneigentum im Kanton Zürich. Er ist ein hedonischer (= qualitäts- und eigenschaftsbereinigter) Preisindex und wird quartalsweise berechnet. Als Datenbasis dienen ab 2006 die Freihandtransaktionen aus dem Swiss Real Estate Datapool (SRED). Mit rund 900 Transaktionen pro Quartal im Kanton Zürich ist der SRED die Datenquelle mit den meisten verfügbaren Informationen am Markt und er genügt höchsten Qualitätsansprüchen.

Hedonische Qualitätsanpassung.

Die Qualitätsbereinigung des ZWEX erfolgt mit Hilfe der sogenannten hedonischen Qualitätsanpassung (engl. «Hedonic Repricing»). Diese Methode gilt heute als der Standard für preis-/leistungsbezogene Erhebungen, wie zum Beispiel der Preisentwicklung heterogener Güter. Sie wird zunehmend auch für Inflationsberechnungen verwendet. Der ZWEX bildet somit nach «best practice» eine unverzerrte Preisentwicklung des Wohneigentums im Kanton Zürich ab.

Qualitätsbereinigung bedeutet, dass die Preisentwicklung für Wohneigentum mit konstanter Ausstattung (Grösse, Qualität, Lage usw.) erfasst wird. Das im Vergleich zur vorherigen Methode sehr viel grössere Mengengerüst des SRED ermöglicht eine präzise und zeitabhängige Modellierung der Marktpräferenzen hinsichtlich Lage, Objektgrösse, Ausbaustandard usw. So trägt die neue Methode beispielsweise dem Umstand Rechnung, dass die Grösse eines Einfamilienhauses zwar nach wie vor eine wichtige Rolle für den Kaufpreis spielt, deren relativer Einfluss über die letzten 15 Jahre jedoch deutlich abgenommen hat.

 

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