Erleichterung bei den Altbestandesmieten

Nach dem Auf und Ab der letzten Jahre ist beim hypothekarischen Referenzzinssatz inzwischen Ruhe eingekehrt. Nachdem der für Mietanpassungen in bestehenden Mietverhältnissen relevante Zinssatz zweimal angestiegen war, kehrte er im Herbst des vergangenen Jahres wieder auf seinen Tiefstand von 1,25 Prozent zurück. Doch haben Mieter den erneuten Rückgang auch genutzt, um Mietzinssenkungen einzufordern? Antworten hierzu gibt unser Altbestandesmietindex, der die Mietentwicklung von Wohnungen ohne Mieterwechsel aufzeigt. Die neusten Daten zeigen zum ersten Mal die Auswirkungen des letzten Rückgangs des Referenzzinssatzes auf. Mietpreisanpassungen erfolgen jeweils frühestens auf den nächsten Kündigungstermin.

Tatsächlich können wir eine leichte Entspannung bei den Altbestandesmieten beobachten. Gegenüber dem Vorquartal sanken sie schweizweit um 0,2 Prozent. Im Kanton Zürich war der Rückgang mit 0,5 Prozent etwas prononcierter.

Altbestandesmieten sinken wieder

Indexbasis (Index = 100) erstes Quartal 2006
 

Man könnte meinen, der Rückgang des Altbestandesmietindex deute darauf hin, dass sich ein Grossteil der berechtigten Miethaushalte nun mit einem Senkungsbegehren an ihren Vermieter gewandt hat. Schliesslich hatten sie zuvor ihrerseits nach dem zwischenzeitlichen Anstieg des Referenzzinssatzes Mietzinserhöhungen erhalten. Überraschenderweise zeigt sich, dass die meisten bisher nicht aktiv geworden sind. Wir gehen davon aus, dass fast die Hälfte der Schweizer Mieter von der letzten Referenzzinssatzsenkung profitieren könnte. Bisher haben jedoch nur knapp 12 Prozent der Mieter die zweite Senkung eingefordert. Im Kanton Zürich, wo in der Vergangenheit mehr Mieter von Mietzinserhöhungen betroffen waren, dürften sogar 70 Prozent berechtigt sein. Jedoch haben erst 16 Prozent von ihrem Recht Gebrauch gemacht.

Erst ein Bruchteil der Mieter hat ihre Chance ergriffen

Anteil der Miethaushalte mit Mietzinsrückgang nach der zweiten Referenzzinssatzsenkung

Ein möglicher Grund könnte die Unsicherheit vieler Mieter sein, ob, wenn man zur Tinte greift, am Ende aufgrund der aufgelaufenen Teuerung sowie allgemeiner Kostensteigerungen sogar eine Mieterhöhung droht. Solche Unsicherheiten könnten viele davon abhalten, aktiv zu werden. Andere wiederum scheuen den Aufwand, ein Senkungsbegehren zu stellen, oder wissen schlicht nicht, dass sie dazu berechtigt sind. Dies kann dazu führen, dass viele Mieter erst verzögert auf Referenzzinssatzsenkungen reagieren. Einen Hinweis hierzu geben die aktuellen Daten: Schweizweit hat die Hälfte der Mieter, die jüngst eine Senkung eingefordert haben, gleich die zweite Senkung geltend gemacht. Sie nutzten die Gelegenheit für einen einmaligen grösseren «Wurf». Gut möglich, dass dieses Verhalten in den nächsten Monaten noch Nachahmer finden wird. Schliesslich ist bei den Altbestandesmieten noch viel Luft nach unten.

Zürcher Eigenheimpreise klettern weiter nach oben

Zürcher Eigenheime sind mit einem Plus von 1 Prozent robust ins neue Jahr gestartet. Damit erreicht das Preiswachstum gegenüber dem Vorjahr +2,8 Prozent. Die Region "Regio" zeichnete sich mit einem kräftigen Wachstum von +2,2 Prozent aus, während sich die Preise in den Regionen "ZWEX See" sowie "ZWEX Land" seitwärts bewegten. Damit nähert sich die Preisentwicklung der mittelpreisigen Region "Regio" dem kantonalen Durchschnitt. Insbesondere während der Pandemie schwang das Wachstum der Eigenheimpreise in der Stadt Zürich sowie den Seegemeinden regelrecht oben aus. Dieser Preisvorsprung wurde jüngst nicht weiter ausgebaut.
 

Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX)

Index, 2006 = 100 (L) und ZWEX-Regionen (R)
 

2025 war ein transaktionsreiches Jahr

Während es in den Jahren 2022 und 2023 deutlich weniger Freihandtransaktionen gab, hat sich 2024 eine Erholung abgezeichnet. Im vergangenen Jahr erreichten sie ein 14-Jahreshoch. Bei Mehrfamilienhäusern im Kanton Zürich gab es seit Beginn dieser Beobachtungsreihe noch nie so viele Transaktionen wie 2025. Der unerwartete Zinsanstieg nach Pandemieende hatte zwischenzeitlich zu einer spürbaren Entschleunigung am Immobilienmarkt geführt. Die Verkaufsprozesse zogen sich in die Länge, es staute sich ein gewisses Angebot auf. Viele dieser Objekte fanden im vergangenen Jahr einen Käufer. Das aufgestaute Angebot ist jedoch noch nicht vollständig abgebaut.
 

Freihandtransaktionen im Kanton Zürich

Anzahl EFH und MFH sowie Stockwerkeigentumswohnungen
 

Entspannung beim Wachstum der Angebotsmieten

Das Wachstum der Angebotsmieten hat sich schweizweit auf einem Niveau von 2 Prozent eingependelt. Selbst in der Stadt Zürich liegt das Mietpreiswachstum in diesem Rahmen, nachdem es zwischenzeitlich sogar im zweistelligen Bereich lag. Die angespannte Situation am Mietwohnungsmarkt dürfte sich vorerst nicht weiter verschärfen. So ist die Nettozuwanderung im vergangenen Jahr gesunken und dürfte in diesem Jahr weiter zurückgehen. Schaut man auf die Bautätigkeit, sind nun wieder mehr Projekte in der Pipeline, was vor allem schweizweit in diesem Jahr zu einem Anstieg des Wohnungsbaus führen sollte. Ein anhaltend hoher Ölpreis könnte jedoch die Nebenkosten erhöhen und zu einem Anstieg der Bruttomieten führen.
 

homegate.ch Angebotsmietindex

Mietwachstum ggü. Vorjahr
 

Schwächeres Preiswachstum

Die Schweizer Eigenheime kennen schon seit über zwanzig Jahren nur eine Richtung. Nach oben. Daran dürfte sich vorerst kaum etwas ändern. Die Angebotsknappheit prägt den Schweizer Eigenheimmarkt weiterhin. Wenige Verkaufsobjekte stehen einer Vielzahl an Interessenten gegenüber. Dennoch erwarten wir ein moderateres Preiswachstum als auch schon. Der Anteil neu aktivierter Suchabonnements für Eigenheime hat jüngst nachgelassen und bestätigt unsere Einschätzung, dass der Mix aus etwas höheren langfristigen Hypothekarzinsen, gedämpften Aussichten am Schweizer Arbeitsmarkt sowie des leicht aufgestauten Angebots dafür sorgen, dass die Preisentwicklung am Eigenheimmarkt moderater wird.
 

ZKB Immobilienprognosen