- Gesamterfolg erneut gesteigert auf 16.8 MCHF (Vorjahr: 13.6 MCHF) und Anlagerendite auf 3.9 % weiter erhöht (Vorjahr: 3.2%)
- Ausschüttung nachhaltig von CHF 3.50 auf CHF 3.70 gesteigert
- Steigerung Diversifikation durch Portfolioausbau mit drei zentralen Bestandsliegenschaften
- Erfolgreiche Wiedervermietung in Etoy und abgeschlossene Umnutzung in Baden
Erhöhung der Ausschüttung um über 5% auf CHF 3.70
Der Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial (ISIN: CH0111959190) erzielte im Geschäftsjahr 2019 eine solide Performance. Der Gesamterfolg 2019 von CHF 16.8 Mio. konnte gegenüber dem Vorjahr (CHF 13.6 Mio.) gesteigert werden und führte zu einer Erhöhung der Anlagerendite von 3.2% auf 3.9%. Der Erfolg setzte sich aus einem Nettoertrag von CHF 18.5 Mio. (Vorjahr: CHF 17.9 Mio.) und einem nicht realisierten Kapitalerfolg von CHF -1.7 Mio. (Vorjahr: CHF -4.2 Mio.) zusammen. Per Geschäftsjahresende betrug der Nettoinventarwert (NAV) pro Anteil CHF 103.19 (Vorjahr: CHF 102.78). Die Eigenkapitalrendite erhöhte sich von 3.1% im Jahr 2018 auf 3.8%. Aufgrund dieses positiven Ergebnisses kann die Ausschüttung von CHF 3.50 auf CHF 3.70 erhöht werden. Die Ausschüttung ist bei einer Ausschüttungsquote von 86.1% (Vorjahr: 84.3%) nachhaltig aus den laufenden Erträgen finanzierbar. Die Auszahlung an die Anleger erfolgt am 17. April 2020.
Qualitativer Portfolioausbau zwecks Diversifikation
Das Portfolio des Fonds umfasste per Stichtag 31.12.2019 23 Liegenschaften (Vorjahr: 20) mit einem Marktwert von CHF 601.7 Mio. (Vorjahr: CHF 545.8 Mio.). Der Fonds generierte über 90% der Erträge aus kommerziellen Vermietungen. Die Nutzungsarten Büro und Gewerbe dominieren im Fonds mit einem Ertragsanteil von 38% bzw. 17% gefolgt von Lager mit 15% und Verkauf mit 13%. Per 1. Quartal 2019 konnte das Portfolio durch drei Objekten an zentralen Lagen und breiter Ertragsbasis ergänzt werden. Die vollvermietete Büro- und Verkaufsliegenschaft Rue de Lausanne 31 in Vevey liegt an hervorragender Mikrolage im Stadtkern der Gemeinde. Der Marktwert beträgt CHF 7.8 Mio. bei einer Bruttorendite von 5.0%. Die Büroliegenschaft Via Serafino Balestra 17 befindet sich im Geschäftszentrum der Stadt Lugano. Der Marktwert beträgt CHF 22.1 Mio. bei einer Bruttorendite von 4.7%. Die Liegenschaft Schaffhauserstrasse 110 im Zentrum von Opfikon verfügt über eine breite Mieterstruktur, bestehend aus Arztpraxen, Verkaufsflächen, öffentlichen Nutzungen sowie einem Wohnanteil im Umfang von 20%. Der Marktwert beträgt CHF 16.0 Mio. bei einer Bruttorendite von 4.7%.
Optimierungsmassnahmen im Bestand
In Baden wurde der Umbau mit teilweiser Umnutzung der Liegenschaft Mellingerstrasse 18 erfolgreich abgeschlossen. Die Liegenschaft besteht neben der gewerblichen Nutzung neu zu rund zwei Dritteln aus Wohneinheiten und ist seit dem Ende des 3. Quartals 2019 bezugsbereit. Der aktuelle Vermarktungsstand liegt bei über 50%. Im Zeitpunkt der Berichterstattung sind Vertragsverhandlungen für die Anmietung der kommerziellen Fläche im Gange. In der Retail-Liegenschaften Route de la Chenalette 177 in Etoy lief per Ende August 2018 der Mietvertrag eines Grossmieters aus. In der Folge wurde durch bauliche Massnahmen die Visibilität des Objekts deutlich gesteigert und die Mietfläche unterteilt. Die Vermarktung verlief erfolgreich und es konnte an zwei Mieter mit jeweils langfristigen Mietverträgen von 15 bzw. 8 Jahren vermietet werden. In der Liegenschaft Altenrhein, Dorfstrasse 1-3 wurde im 2. Quartal 2019 wie geplant mit der Vermarktung der durch den Auszug von Stadler Rheintal AG per 2021 freiwerdenden Flächen gestartet. Ausserdem konnte mit der Veräusserung eines Gebäudes im Umfang von rund CHF 3.1 Mio. das Exposure der Liegenschaft abgebaut werden. Der Verkauf erfolgt per Mai 2021 und hat keine Auswirkungen auf die weitere Vermarktung.
Ausblick
Das laufende Geschäftsjahr wird unter anderem von den Massnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie geprägt sein. Insgesamt sind per April rund 13% der jährlichen Mieteinnahmen des Fonds unmittelbar von den Massnahmen des Bundesrats betroffen, wobei derzeit das Ausfallrisiko bei der Mehrheit der Betroffenen als gering eingeschätzt werden kann. Das Risiko von Zahlungsausfällen bei den restlichen Mietparteien soll durch ein proaktives Asset Management temporär und begrenzt gehalten werden. Ansonsten hält der Fonds auch im 2020 an der bisherigen bewährten Anlagestrategie fest. Zur weiteren Optimierung der Ertrags- und Vermögensdiversifikation prüfen wir laufend Anlageopportunitäten entlang der Wirtschaftsachse für Bestandsinvestitionen im Core / Coreplus-Segment. Auch im Geschäftsjahr 2020 wird der weitere Abbau der Leerstände und die nachhaltige Optimierung der Kosteneffizienz im Fokus verbleiben. Zwei Schwerpunkte im Vermietungsmanagement bleiben die Nachnutzung der Flächen in Altenrhein sowie die Vollvermietung der Liegenschaft in Baden.