- Gesamterfolg erneut gesteigert auf 17.7 MCHF (Vorjahr: 16.8 MCHF)
- Ausschüttung wiederholt erhöht von CHF 3.70 auf CHF 4.10
- Diversifikation durch erfolgreiche Kapitalerhöhung und
zeitnaher Zukäufe zweier attraktiven Bestandsliegenschaften optimiert. - Langfristige Ertragsstabilität weiter gestärkt durch bedeutende Vermietungserfolge, temporäre ertragsseitige COVID-Auswirkungen hielten sich im moderaten Rahmen
Solides Ergebnis, Erhöhung der Ausschüttung
Der Swisscanto (CH) Real Estate Fund Responsible Swiss Commercial (ISIN: CH0111959190) konnte im Geschäftsjahr 2020 in einem herausfordernden Marktumfeld erneut ein solides Ergebnis erzielen. Unter Berücksichtigung des Einkaufs in den laufenden Ertrag bei der Kapitalerhöhung vom September 2020 steigerte der Fonds den Gesamterfolg gegenüber dem Vorjahr von CHF 16.8 Mio. auf CHF 17.7 Mio. Dieser setzte sich aus einem Nettoertrag von CHF 19.2 Mio. (Vorjahr: 18.5 Mio.) und nicht realisierten Kapitalerfolgen von CHF –1.5 Mio. (Vorjahr: CHF –1.7 Mio.) zusammen. Basierend auf der guten Ertragsstruktur kann er seine Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2020 erneut erhöhen, von CHF 3.70 auf CHF 4.10, was einer Ausschüttungsquote von 101.1% entspricht (Vorjahr: 86.1%). Die steuerbefreite Auszahlung an die Anleger erfolgt am 16. April 2021.
Erfolgreiche Fortsetzung des Wachstumskurses
Das Portfolio des Fonds umfasste per Stichtag 31.12.2020 24 Liegenschaften (Vorjahr: 23) mit einem Marktwert von CHF 614.9 Mio. (Vorjahr: CHF 601.7 Mio.). Der Fonds führte im September 2020 erfolgreich eine Kapitalerhöhung im Umfang von CHF 44.9 Mio. durch, mit dem Ziel, die Diversifikation des Portfolios durch Zukäufe zu stärken und die Anteilsliquidität am Sekundärmarkt zu erhöhen. Mit dem Erlös der Kapitalerhöhung wurden im Dezember zwei Kommerzliegenschaften in den steuerattraktiven Gemeinden Lachen SZ und Root LU zugekauft. Die vollvermietete Büroliegenschaft Alpenblickstrasse 25 in Lachen SZ befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof und ist in einem neuwertigen Zustand (Baujahr 2016). Das Investitionsvolumen betrug CHF 6.9 Mio. bei einer Bruttorendite von 4.2%. Der Eigentumsantritt erfolgte per 14.12.2020. Die Liegenschaft Oberfeld in Root LU besteht aus zwei kommerziell genutzten Neubauten mit Gewerbe-, Büro-, Verkaufs- und Lagerflächen. Der Kaufpreis beträgt CHF 56 Mio., bei einer Bruttorendite von 4.3%. Die Eigentumsübertragung der Liegenschaft in Root erfolgte nach dem Bilanzstichtag per 4.1.2021.
Stärkung der langfristigen Ertragsstabilität
Beim Bestandsmanagement ist insbesondere die langfristige Vertragsverlängerung von rund 32 000 m² Industrie- und Gewerbeflächen mit der Stadler Rheintal AG in der Liegenschaft Altenrhein, Dorfstrasse 1–3 («Werkplatz Altenrhein ») herauszustreichen. Die Verlängerung um weitere zehn Jahre umfasst beinahe alle Flächen, deren Mietverhältnis im Jahr 2021 ausgelaufen wäre. Insgesamt liegt der Vermietungsstand des Werkplatzes Altenrhein damit bei über 90%. In der umgenutzten Liegenschaft Mellingerstrasse 18 in Baden wurde im Jahr 2020 ein Grossteil der Gewerbefläche an einen Medizinal-Dienstleister für 15 Jahre sowie an eine bekannte Krankenversicherung für 10 Jahre vermietet.
Mit den Vermietungserfolgen konnte die langfristige Ertragsstabilität des Fonds weiter gestärkt werden. Die stichtagbezogene Leerstandsquote sank von 5.12% per Ende 2019 auf 4.32% per Ende 2020. Die Mietausfallrate des Fonds erhöhte sich im Jahr 2020 von 7.2% auf 9.3%. Ein Grossteil des Anstiegs ist im ersten Corona-Lockdown (März bis Mai 2020) begründet. Insgesamt betrugen die Mindereinnahmen aufgrund von Mietzinserlassen – die individuell zur Vermeidung von höheren Opportunitätskosten und zur Stabilisierung der Mieterbasis gewährt wurden – rund CHF 0.6 Mio. oder 2.1% der Jahresmieteinnahmen des Fonds. Ohne die Corona-bedingten Einmaleffekte würde die Mietausfallrate im Geschäftsjahr 2020 bei 7.8% liegen.
Ausblick
Der Fonds hält an der bisherigen bewährten Strategie fest. Die operativen Schwerpunkte bilden dafür das Bestandsmanagement auf Objektebene sowie die stetige Verbreiterung der Ertragsbasis durch einen verantwortungsvollen Wachstumskurs. Dazu werden laufend Anlageopportunitäten geprüft. Beim Bestandsportfolio steht die Optimierung der Vermietungssituation im Vordergrund. Bei der Ausschüttung plant der Fonds, den Nettoertrag auch in den nächsten Geschäftsjahren vollständig an die Anleger weiterzugeben. Zudem soll der Gewinnvortrag mittelfristig durch Auszahlungen reduziert werden.