- Nouvelle augmentation du résultat global à 17,7 millions de francs (année précédente : 16,8 millions de francs)
- Augmentation répétée des dividendes de 3.70 francs à 4.10 francs
- Diversification optimisée par une augmentation de capital fructueuse et les acquisitions rapides de deux immeubles existants intéressants
- Stabilité des rendements sur le long terme renforcée davantage par des succès de location notables, les incidences temporaires de la COVID sur le rendement sont restées relativement modérées
Résultat solide, augmentation des dividendes
Le fonds Swisscanto (CH) Real Estate Fund Responsible Swiss Commercial (ISIN : CH0111959190) a de nouveau réussi à dégager un résultat solide malgré un contexte de marché difficile pendant l’exercice 2020. Après prise en compte de la participation aux revenus découlant de l’augmentation de capital de septembre 2020, le résultat net du fonds a augmenté à 17,7 millions de francs, contre 16,8 millions de francs l’année précédente. Ce bénéfice se compose d’un résultat net de 19,2 millions de francs (année précédente : 18,5 millions de francs) et de gains en capital non réalisés de -1,5 million de francs (année précédente : -1,7 million de francs). Sur la base de la bonne structure de résultats, il peut à nouveau augmenter sa distribution au titre de l’exercice 2020 de 3.70 francs à 4.10 francs, ce qui correspond à un coefficient de distribution de 101,1 % (exercice précédent : 86,1 %). Le versement aux investisseurs a lieu le 16 avril 2021.
Poursuite fructueuse de la croissance
Au 31.12.2020, le portefeuille du fonds englobait 24 biens immobiliers (année précédente : 23) d’une valeur de marché de 614,9 millions de francs (année précédente : 601,7 millions de francs). En septembre 2020, le fonds a réalisé une augmentation de capital de 44,9 millions de francs afin de renforcer la diversification du portefeuille avec des acquisitions et d’accroître la liquidité des parts sur le marché secondaire. Avec les recettes de l’augmentation de capital, deux biens commerciaux ont été acquis dans les communes à fiscalité attrayante de Lachen SZ et Root LU en décembre. L’immeuble de bureaux d’Alpenblickstrasse 25 à Lachen SZ, entièrement loué, se trouve à proximité immédiate de la gare et est à l’état neuf (année de construction 2016). Le volume d’investissement s’élève à 6,9 millions de francs, avec un rendement brut de 4,2 %. Le transfert de propriété a eu lieu le 14.12.2020. L’objet Oberfeld à Root LU consiste en deux nouveaux immeubles à usage commercial comprenant des surfaces d’artisanat, de bureaux, de vente et d’entreposage. Le prix d’achat s’est élevé à 56 millions de francs, avec un rendement brut de 4,3 %. Le transfert de propriété de l’immeuble situé à Root est intervenu le 4 janvier 2021, après la clôture du bilan.
Renforcement de la stabilité des rendements sur le long terme
Concernant la gestion des biens existants, il convient de souligner la prolongation à long terme de baux avec Stadler Rheintal AG pour environ 32 000 m² de surfaces industrielles et artisanales dans l’objet Altenrhein, Dorfstrasse 1–3 (Werkplatz Altenrhein). Cette prolongation de dix ans couvre toutes les surfaces dont les baux venaient à échéance en 2021. Globalement, la situation locative de Werkplatz Altenrhein est supérieure à 90 %. Dans l’immeuble Mellingerstrasse 18 à Baden, dont l’usage a été modifié, d’autres nouvelles locations importantes ont été convenues en 2020. Une grande partie des surfaces de commerce et d’artisanat a été louée à un prestataire médical pour 15 ans et à une société d’assurance-maladie réputée pour 10 ans. Les succès de location ont permis de renforcer davantage la stabilité des rendements du fonds sur le long terme. Le taux de vacance à la date de clôture a baissé de 5,12 % fin 2019 à 4,32 % fin 2020. Le taux de perte sur loyers du fonds a progressé de 7,2 % à 9,3 % en 2020, en grande partie à cause du confinement dû au coronavirus (mars à mai 2020). Globalement, les exonérations de loyers accordées au cas par cas pour éviter des coûts d’opportunité supérieurs et stabiliser le portefeuille de locataires ont engendré 0,6 million de francs de diminutions de recettes, soit 2,1 % des revenus locatifs annuels du fonds. Hors effets exceptionnels dus à la crise du coronavirus, le taux de perte sur loyers aurait été de 7,8 % en 2020.
Perspectives
Le fonds maintient la stratégie qui a fait ses preuves jusqu’ici. Les priorités opérationnelles constituent la gestion des objets existants et l’élargissement continu des sources de revenus par le biais d’une trajectoire de croissance responsable. Des opportunités de placement sont également examinées en continu. Au sein du portefeuille existant, l’optimisation de la situation locative est prioritaire. En matière de distribution, le fonds compte de nouveau verser l’intégralité du résultat net aux investisseurs au cours des prochains exercices. Le bénéfice reporté doit par ailleurs être réduit à moyen terme par des versements.