Gewinnen Sie Übersicht bei Verträgen und Vorschriften.

Gewinnen Sie Übersicht bei Verträgen und Vorschriften.

Wenn Sie ein Eigenheim kaufen oder bauen, sind Sie an eine ganze Reihe von Verträgen und Vorschriften gebunden. Eigentümer können Sie problemlos auch ohne juristisches Fachwissen werden. Aber es schadet bestimmt nicht, wenn Sie die wichtigsten rechtlichen Bestandteile kennen.


Alles was Recht ist – was Sie wissen sollten.

Verträge: fürs Reservieren und Kaufen.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag für ein Baugrundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung bildet die Basis für den Eintrag ins Grundbuch. Er muss deshalb öffentlich beurkundet werden. Diese Aspekte sind bei Vertragsabschluss speziell zu beachten:

  • Wie ist das Grundstück erschlossen?
  • Ist es überschaubar?
  • Wie wird der Kaufpreis bezahlt?
  • Wird die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt?
  • Wird ein schlüsselfertiges Haus gekauft, sollten die Garantieansprüche vom Verkäufer an den Käufer übertragen werden. Ist dies der Fall?
  • Wenn Sie Stockwerkeigentum erwerben, sollte zudem das Nutzungs- und das Verwaltungsreglement genau geprüft werden.
  • Wenn das Objekt im Kataster der belasteten Standorte (KbS) eingetragen worden ist, sind die Folgen davon für Käufer und Eigentümer abzuklären.

Reservationsvertrag

Im Reservationsvertrag bekunden Sie Ihre Absicht, ein bestimmtes Objekt zu kaufen. Der ‎Verkäufer verpflichtet sich, dieses zu Ihren Gunsten zu reservieren. Die Verpflichtung ist nur ‎bindend, wenn der Reservationsvertrag öffentlich beurkundet wird. Im Regelfall belassen es die Parteien bei einem einfachen schriftlichen Vertrag (ohne Beurkundung). Das erlaubt es beiden Parteien, vom Reservationsvertrag zurückzutreten. Üblicherweise wird beim ‎Abschluss dieses Vertrags eine Anzahlung an den Verkäufer fällig.

Vorsicht beim Eingehen eines mündlichen Werkvertrags. Dieser Fall kann beispielsweise eintreten, wenn Sie für Ihr ‎gewünschtes Objekt Änderungswünsche in Auftrag geben, bevor der Kaufvertrag öffentlich beurkundet wird. Falls Sie später vom Reservationsvertrag zurücktreten, müssen Sie die entsprechenden Planungsarbeiten bezahlen.

Verträge: mit Ihren Baupartnern.

Architektenauftrag

Der Architekt haftet für die getreue und sorgfältige Ausführung des Auftrags. Der Architektenauftrag definiert zwei Hauptpunkte:

  • Pläne und Kostenvoranschlag erstellen
  • Bauarbeiten leiten

Werkvertrag

Mit Handwerkern und Baufirmen schliessen Sie Werkverträge ab. Diese stützen sich auf die Offerten und enthalten ein detailliertes Leistungsverzeichnis.


Generalunternehmervertrag

Der Generalunternehmer verpflichtet sich vertraglich, ein Objekt schlüsselfertig zu einem Pauschalpreis zu erstellen. Er bleibt Vertragspartner des Bauherren, auch wenn er Arbeiten weitergibt.

Vorschriften: auf der sicheren Seite lebt es sich ruhiger.

Wenn Sie zum ersten Mal bauen, eine Liegenschaft kaufen oder ein Grundstück erwerben, werden Sie über die vielen Vorschriften und Verordnungen erstaunt sein. Hier finden Sie die Wichtigsten im Überblick.

Erschliessung des Grundstücks

«Erschlossen» bedeutet: Infrastrukturen wie Elektrizität, Kanalisation oder Strassenzufahrt sind eingerichtet. Ansonsten kann eine Groberschliessung bis zu 100 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche kosten.


Bau- und Zonenordnung

Achten Sie darauf, dass Ihr Grundstück in der Wohn- oder Kernzone der Gemeinde liegt. Wichtig ist auch die Ausrichtung zu den anderen Zonen. Informieren Sie sich zudem über die von Zone zu Zone unterschiedlichen Bauvorschriften. Zonenplan, Bau- und Zonenordnung erhalten Sie bei der Baubehörde der Gemeinde.


Ausnützungs- und Baumassenziffer

Die Ausnützungsziffer definiert, wie viel Prozent der Grundstückfläche maximal überbaut werden darf. Manche Gemeinden arbeiten stattdessen mit der Baumassenziffer. Diese schreibt vor, wie viele Kubikmeter Raum (Gebäude) pro Quadratmeter Fläche (Grundstück) gebaut werden dürfen.


Baugarantien

Handwerker und Lieferanten haften während zweier Jahre für Mängel. Bei verdeckten Mängeln verlängert sich die Haftung auf fünf Jahre, sofern sie sofort nach Feststellung gemeldet werden. Um sich in solchen Fällen abzusichern, kommt eine Bank- oder Versicherungsgarantie in Höhe von 10 Prozent des Rechnungsbetrages zum Einsatz.


Bauhandwerkerpfandrecht

Handwerker und Lieferanten haben ein Pfandrecht am Baugrundstück (Retentionsrecht). Vergewissern Sie sich unbedingt schon vor dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, dass keine Forderungen von Handwerkern und Lieferanten mehr offen sind.


Baurecht

Wenn Sie im Baurecht bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht. Sie erwerben aber das Recht, es während einer bestimmten Zeit – maximal 100 Jahre – zu überbauen und zu nutzen. Als Gegenleistung entrichten Sie einen Baurechtzins. Einerseits benötigen Sie so weniger Eigenkapital. Andererseits kann das längerfristig teurer werden als der Kauf des Grundstücks.

Eigentumsformen: passend zu Ihrer Lebenssituation.

Sie haben die Wahl zwischen drei verschiedenen Formen des Eigentums. Dadurch können Sie beim Kauf einer Immobilie Ihre familiären Verhältnisse berücksichtigen. Ehe- und Konkubinatspaaren fällt die Entscheidung oft schwer, ob sie das Eigenheim gemeinsam oder nur auf den Namen eines Partners erwerben sollen. Oft ist diese Richtlinie hilfreich: Das Eigentum auf den Partner eintragen, der die Eigenmittel für den Kauf aufbringt. Achten Sie als Verheiratete auch darauf, dass die Eigentumsform mit dem gewählten Güterrecht übereinstimmt.

Die drei Eigentumsformen:

  • Alleineigentum
    Als alleiniger Eigentümer können Sie frei verfügen.
  • Gesamteigentum
    Zwei oder mehr Eigentümer teilen sich das Eigentum als Ganzes. Dies bedingt eine enge Beziehung zwischen den Eigentümern, beispielsweise die Ehe.
  • Miteigentum
    Jeder Miteigentümer erwirbt einen bestimmten Wertanteil am Objekt. Factsheet "Stockwerkeigentum" (PDF, 2 Seiten, 144 KB)

Grundbuchamt: Gebühren für Beurkundungen und Einträge.

Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie (einmalige) Gebühren für Notariat und Grundbuchamt entrichten. Im Kanton Zürich müssen Sie mit folgenden Abgaben rechnen:

Liegenschaftskauf Gebühren
Beurkundungsgebühr Kaufvertrag 0.1% des Kaufpreises
Mehrwertsteuer 7.7% der Beurkundungsgebühr
Grundbucheintrag 0.1% des Kaufpreises

In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten je zur Hälfte.

Schuldbrief Gebühren
Beurkundungsgebühr 0.1% des Errichtungs- oder Erhöhungsbetrages
Mehrwertsteuer 7.7% der Beurkundungsgebühr
Grundbucheintrag 0.1% des Errichtungs- oder Erhöhungsbetrages
Auslagen CHF 15.–

Berechnungsbeispiel:
Bei einem Kaufpreis von CHF 800'000.– und einem Schuldbrief von CHF 640'000.– betragen im Kanton Zürich die Notariats- und Grundbuchkosten rund CHF 3'000.–

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