Verfolgen Sie den Immobilienmarkt hautnah.

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Dank unserem Immobilienbarometer wissen Sie genau, was auf dem Immobilienmarkt im Kanton Zürich läuft. Sie verfolgen die Entwicklung der Verkaufspreise, der Mietzinsen, der Bautätigkeit und weiterer Faktoren.

Ausgabe Oktober 2019: Aktuelle Themen

  • Aufwärtstrend der Eigenheimpreise setzt sich fort. Der Markt absorbiert die hohen Preise gut.
  • Neue Mieter profitieren kaum vom schweizweiten Überangebot an Mietwohnungen.
  • Wer in seiner Mietwohnung bleibt, könnte bereits im März 2020 von einer Senkung des Referenzzinssatzes profitieren.

Ausgabe Oktober 2019

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Im Gegensatz zu Aktien und Devisen ist der Schweizer Immobilienmarkt ein langsamer Dampfer. Seit nahezu zwei Dekaden werden Eigenheime Jahr für Jahr teurer. Beim Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) gab es nur gerade eine Ausnahme, als der Index 2004 um 1.1 Prozent gesunken ist. Ist der Dampfer einmal in Bewegung, bringt ihn nicht so leicht etwas von seinem Kurs ab.

Die stabilen Preissteigerungen der Vergangenheit sind nicht der alleinige Grund, weshalb wir weiterhin steigende Eigenheimpreise erwarten. Wir beobachten bei unseren eigenen Immobilienverkäufen, dass der Markt die höheren Eigenheimpreise noch immer problemlos absorbiert. Es scheint gar, als habe der erneute Rutsch der Hypothekarzinsen die Eigenheimnachfrage zusätzlich genährt. Der Eigenheimkauf ist zwar eine emotionale Angelegenheit. Heutige Mieter machen jedoch durchaus die Rechnung, wie hoch ihre Wohnkosten bei einem Eigenheimkauf wären. Je später die Zinsen zukünftig steigen, desto lohnender wird der Erwerb von Wohneigentum. Als limitierendes Element gelten allerdings die hohen Preise, respektive die sich verschlechternde Tragbarkeit. Immer weniger Haushalte können sich bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5-5% Wohneigentum leisten. Dennoch wird das nicht zu einem Richtungswechsel der Eigenheimpreise führen. Die Preisbildung ist schlussendlich ein Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Da sich die Bautätigkeit immer mehr von Eigenheimen zu Renditeliegenschaften verlagert, ist das Angebot an Eigenheimen in vielen Regionen derart knapp, dass der Immobiliendampfer auf seinem Kurs verharren wird. 

Was an Eigenheimen teilweise fehlt, ist mancherorts bei Mietwohnungen im Überfluss vorhanden. Dies dürfte sich auch in Zukunft in einem schweizweiten Anstieg der Anzahl leerstehender Wohnungen widerspiegeln. Eine gewisse Normalisierung der Bautätigkeit, welche sich mit dem Rückgang der Baubewilligungen andeutet, dürfte die Zunahme der Leerstände etwas drosseln. Im Kanton Zürich erwarten wir allerdings einen leichten Rückgang der leerstehenden Mietwohnungen, was auf der Annahme einer robusten Zuwanderung in Zürich beruht. Ein leichtes Plus der Angebotsmieten ist im Kanton Zürich deshalb plausibel. Schweizweit erwarten wir eine Seitwärtsbewegung der Angebotsmieten. Neue Mieter profitieren somit kaum von dem schweizweiten Überangebot an Mietwohnungen. Wer in seiner heutigen Mietwohnung bleibt, dürfte bereits im März 2020 von einer weiteren Senkung des Referenzzinssatztes profitieren, falls er die Mietpreissenkung auch einfordert.

Analytics Immobilien
ursina.kubli@zkb.ch
www.zkb.ch/immobilienbarometer

Leere Mietwohnungen steigen langsamer als erwartet

Im Zeitraum von Juni 2018 bis Juni 2019 erhöhte sich die Anzahl leerstehender Mietwohnungen schweizweit um 3'100 auf 62'800 Einheiten. Dagegen verzeichnete der Kanton Zürich erstmals seit 2012 einen Rückgang der leeren Mietwohnungen. So ging die Zahl um ca. 10% auf 5'600 leerstehende Mietwohnungen zurück.

Leerstände sind in den letzten Jahren vor allem im Mietwohnungssegment zum Problem geworden. Im Eigenheimsegment ist keine dramatische Zunahme der leerstehenden Wohnungseinheiten zu beobachten.

Stadt-Land-Graben vergrössert sich weiter

Die hohen Leerstände im Mietwohnungssegment stellen auch eine Herausforderung für Immobilienentwickler dar. Dies zeigt sich besonders in ländlich geprägten Gemeinden, die durchschnittliche Leerstände von um die 4% vom Mietwohnungsbestand verzeichnen. So nahm der Stadt-Land-Graben in den letzten Jahren kontinuierlich zu und liegt aktuell bei 2.1 Prozentpunkte (pp).

Der Anlagenotstand treibt Investoren auf der Suche nach Rendite in ländliche und intermediäre Gemeinden, wo grössere Überbauungen realisiert werden können. Aber gerade in diesen Gemeinden benötigt es einen längeren Atem, bis die Wohnungen auch vom Markt absorbiert werden können.

Bautätigkeit stabilisiert sich auf hohem Niveau

Die Baubewilligungen sind seit dem dritten Quartal 2018 stark rückläufig, und liegen aktuell über die gesamte Schweiz hinweg ca. 20% tiefer als noch im Jahr 2018. Die Bautätigkeit in der Stadt Zürich ist schon seit längerem abnehmend, obwohl gerade dort Mietwohnungen auf eine grosse Nachfrage stossen. Dass nun auch ausserhalb der Stadt die Baubewilligungen zurückgehen, ist aber ein positives Zeichen, dass der Bauboom seinen Höhepunkt überschritten hat, wenn auch auf historisch hohem Niveau.

Eigentumspreise im Kanton Zürich ziehen an

Der Zürcher Wohneigentumspreisindex (ZWEX) stieg im dritten Quartal von 1.7% auf 2.1% im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die dynamischere Preisentwicklung wurde von den Regionen ZWEX See und ZWEX Regio 1 getrieben (2.9% und 2.6%). Ein negatives Preiswachstum mit -0.6% resultierte in der Region ZWEX Land. Die Preise auf dem Land entwickelten sich in den letzten Jahren sehr stark, weshalb wir das Minus als Sättigungseffekt interpretieren..

1Eine Übersichtskarte der Regionen sowie Daten zum ZWEX finden Sie unter externer Link öffnet neue Seitewww.zkb.ch/zwex.  

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