Verfolgen Sie den Immobilienmarkt hautnah.

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Dank unserem Immobilienbarometer wissen Sie genau, was auf dem Immobilienmarkt im Kanton Zürich läuft. Sie verfolgen die Entwicklung der Verkaufspreise, der Mietzinsen, der Bautätigkeit und weiterer Faktoren.

Ausgabe Januar 2020: Aktuelle Themen

  • Normalisierung in Sicht: Die Bautätigkeit im Kanton Zürich verliert in den kommenden Jahren an Schwung.
  • Die tiefhängenden Früchte wurden bereits geerntet: Komplexere Bauprojekte verlängern die Bewilligungsdauer.
  • Das Angebot an Wohneigentum bleibt rar: Die Bautätigkeit konzentriert sich vorwiegend auf den Mietwohnungsmarkt.

Ausgabe Januar 2020

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Der Bauboom im Kanton Zürich hält an. Dennoch bilden sich am «Bauhimmel» Quellwolken. Eine Sättigung in der Wohnbautätigkeit zeichnet sich ab. Ein beliebter Gradmesser für die zukünftige Wohnbautätigkeit sind die Baubewilligungen. Im Jahr 2017 wurden besonders viele Wohnungseinheiten in Form von Grossprojekten bewilligt, vor allem in den Bezirken Bülach, Dietikon, Uster sowie der Stadt Zürich. Die Fertigstellung eben dieser Grossbaustellen beschert den Zürchern nochmals eine Rekordzahl an neuen Wohnungen in den Jahren 2019 und 2020. Im Jahr 2019 bestätigte sich der Trend vom Vorjahr wonach weniger Wohnungen bewilligt wurden (siehe untenstehende Grafik, links). Nur gerade in der Stadt Zürich, Horgen und Winterthur scheint die Bautätigkeit in den nächsten zwei Jahren robust zu bleiben. Im Bezirk Horgen treiben lediglich zwei Grossprojekte die Bautätigkeit, nämlich das Projekt Horgen Oberdorf und die Ersatzbauten am Hangenmoos in Wädenswil. In der Stadt Zürich und Winterthur sind dagegen gleich mehrere Grossprojekte in der Pipeline, die die Attraktivität der zwei Städte unterstreichen.

Über den gesamten Kanton Zürich hinweg lag die Anzahl baubewilligter Wohneinheiten 28% tiefer als noch im Rekordjahr 2017. Die Gründe dafür sind vielfältig. Ein Aspekt ist sicherlich die steigende Komplexität der Neubauprojekte. So ist die Bewilligungsdauer für Mehrfamilienhäuser seit 2001 um ca. 60% angestiegen und die für Einfamilienhäuser um ca. 40%. Die durchschnittliche Bewilligungsdauer für Mehrfamilienhäuser lag im Jahr 2019 bei rund 210 Tagen und für Grossprojekte gar bei 290 Tagen. Einfamilienhäuser werden bereits nach 140 Tagen bewilligt. Der Anstieg der Bewilligungsdauer über alle Kategorien hinweg begann im Jahr 2009 und geht einher mit dem Anlagenotstand. Da institutionelle Anleger und Pensionskassen mehr Grossprojekte realisierten, absorbierten sie wohl die Kapazitäten von den Bauämtern der Gemeinden. Nicht nur die Grösse eines Projektes ist entscheidend. So führt die von der Gesellschaft und Politik forcierte Verdichtung zu mehr Einsprachen und damit zu längeren Bewilligungszeiten. Die Zunahme der Bewilligungsdauer ist symptomatisch für die immer komplexeren Bauprojekte in einem zunehmend verdichteten Raum. Denn trotz Abnahme der Anzahl baubewilligter Wohnungen (in Grossprojekten) in den letzten Quartalen bleibt die Bewilligungsdauer hoch. Verdichtung, Umweltschutz und sonstige regulatorische Auflagen verkomplizieren den Bewilligungsprozess, womit wir wohl auch die Höchststände der bewilligten Wohnungseinheiten von 2017 nicht mehr so schnell erreichen dürften.

Analytics Immobilien
patrick.steiner1@zkb.ch
www.zkb.ch/immobilienbarometer

Der Traum vom Eigenheim bleibt teuer

Die Eigenheimpreise im Kanton Zürich verteuern sich weiter. Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) stieg im Jahr 2019 um solide 3.2%. Die Preisdynamik nahm über das Jahr hinweg kontinuierlich zu und liegt nun nahe beim Vorjahresniveau. Während die Preise auf dem Land eher seitwärts tendierten, legte insbesondere die ZWEX Region Regio stark zu. Für das kommende Jahr erwarten wir wenig neue Impulse auf dem Eigenheimmarkt, weshalb mit keiner nennenswerten Beschleunigung zu rechnen ist. Die Bautätigkeit wird sich auch in diesem Jahr weiterhin vorwiegend auf den Mietwohnungsmarkt konzentrieren.

Die Stadtmieten ziehen stark an

Die Attraktivität der Städte bleibt ungebrochen. Im Gegensatz zu den peripheren Lagen scheinen zentrumsnahe Mietwohnungen nach wie vor sehr gefragt zu sein. Insbesondere die Angebotsmieten der Stadt Zürich legten mit 3.3% gegenüber dem Vorjahr überdurchschnittlich stark zu. Der Anstieg geht auch mit einer hohen Zuwanderung im September einher.
Der Schweizer Mietermarkt bewegt sich nach einer Durststrecke wieder im leicht positiven Bereich. Die positivere Mietpreisentwicklung ist mehrheitlich von den Städten getrieben, wobei die hohen Leerstände auf dem Land nach wie vor die Mietpreise drücken.

Senkung des Referenzzinssatzes steht bevor

Die Zinsen scheinen an Boden gewonnen zu haben, wenn auch auf historisch tiefem Niveau. Durch die weitere Abnahme des durchschnittlichen Hypothekarzinssatzes im Jahr 2019 steht ein weiterer Zinsschritt des Referenzzinssatzes im Raum. Wir erwarten eine Senkung von 1.5% auf 1.25% im März 2020. Eine weitere Abnahme des Referenzzinssatzes ist bis Ende 2024 nicht in Sicht, sofern keine unerwarteten Zinsbewegungen unser Basisszenario erschüttern.

Wenig Neues im neuen Jahr

Die rege Nachfrage nach Wohneigentum trifft auf ein knappes Angebot, denn gebaut werden vor allem Mietwohnungen. Somit verteuert sich Wohneigentum weiter, denn die Finanzierungskonditionen bleiben attraktiv, und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen robust.
Schweizweit erwarten wir weiterhin höhere Leerstände im Mietwohnungssegment, denn es kommen noch einmal viele Mietwohnungen auf den Markt. Die Erholung der Angebotsmieten ist hauptsächlich von den Städten getrieben und übertüncht die Leerstandsproblematik auf dem Land etwas. 

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