Verfolgen Sie den Immobilienmarkt hautnah.

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Dank unserem Immobilienbarometer wissen Sie genau, was auf dem Immobilienmarkt im Kanton Zürich läuft. Sie verfolgen die Entwicklung der Verkaufspreise, der Mietzinsen, der Bautätigkeit und weiterer Faktoren.

Ausgabe April 2019: Aktuelle Themen

  • Wohneigentumspreise steigen im Kanton Zürich (ZWEX), verlieren jedoch an Schwung.
  • Bautätigkeit in der Stadt Zürich wird weit unter ihren Boomjahren bleiben.
  • Unsere Prognose für den Referenzzins: nächste Senkung auf 1,25% im September 2019. 

Ausgabe April 2019

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Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt / April 2019

Die Hypothekarzinsen befinden sich im Sinkflug. Zahlte man letzten Oktober für eine zehnjährige Hypothek im Schnitt noch knapp 1,7%, so sind es mittlerweile noch 1,2%. Der Markt erwartet auch keinen raschen Anstieg der Zinsen. Hauptgrund dieser Entwicklung ist die europaweite Verlangsamung des Wirtschaftswachstums, welche die Europäische Zentralbank jüngst veranlasste, die Zinswende noch weiter in die Zukunft zu verschieben. Entsprechend sind auch der Schweizerischen Nationalbank die Hände gebunden. Mit einer Abkehr von den Negativzinsen ist nicht vor 2020 zu rechnen.

Davon profitieren in erster Linie alle, die neu ein Eigenheim erwerben oder eine Hypothek verlängern können. Aber auch Mieter ohne Kaufambitionen dürfen hoffen. Laut Schweizer Mietrecht hängen die Bestandesmieten vom hypothekarischen Referenzzinssatz ab, welcher sich aus den durchschnittlichen Zinsen aller hierzulande vergebenen Hypotheken ergibt. Ende Dezember 2018 betrug dieser durchschnittliche Zinssatz 1,45%. Der hypothekarische Referenzzinssatz wird jeweils auf ein Viertelprozent gerundet und beträgt somit aktuell 1,5%. Sinkt der durchschnittliche Zinssatz unter die Schwelle von 1,375% kommt es zur nächsten Referenzzinssatzsenkung. Damit lägen Mietreduktionen von bis zu maximal 3% drin, sofern die Mieter diese einfordern oder der Vermieter sie freiwillig weitergibt. 

Nach unseren Berechnungen wird es nicht bloss bei der Hoffnung auf einen tieferen Referenzzinssatz bleiben. Vielmehr wird für Mieter schon die Kasse für die Herbstferien besser gefüllt sein. Wir erwarten, dass der durchschnittliche Zinssatz im späten Sommer die besagte Schwelle unterschreitet, so dass der Referenzzins bereits am 2. September um 25 Basispunkte auf 1,25% gesenkt werden dürfte. Diesen Vorteil werden die Mieter nicht so rasch wieder hergeben müssen. Bis Ende 2023 dürfte der durchschnittliche Zinssatz unter der Schwelle von 1,375% bleiben. Bis dahin ist somit keine Erhöhung des Referenzzinses zu erwarten.

Zürcher Kantonalbank
Analytics Immobilien
Postfach, 8010 Zürich
044 292 46 05, ursina.kubli@zkb.ch

Preiswachstum kühlt sich ab, Mieten erholen sich

Die Preise für Wohneigentum sind im Kanton Zürich im 1. Quartal 2019 mit einer Jahresveränderung von +1,7% (qoq +0,4%) weniger dynamisch angestiegen. Währenddessen sind die Angebotsmieten im Kanton Zürich im 1. Quartal gegenüber dem Vorjahr um +0,9% gestiegen. Die zuvor diametral divergierenden Preisentwicklungen am Miet- und Eigenheimmarkt haben sich damit wieder etwas angenähert. Die Prämissen bleiben für die beiden Märkte jedoch unterschiedlich. Während der Mietwohnungsmarkt noch immer mit vielen neuen Mietwohnungen überschwemmt wird, bleibt die Bautätigkeit von Eigenheimen sehr zurückhaltend.

Schwache Preisdynamik an den teuren Wohnlagen 

Das jährliche Preiswachstum hat sich im 1. Quartal 2019 in allen ZWEX Regionen abgeschwächt. An den teuren Wohnlagen der Region "ZWEX See" hat die Preisdynamik am meisten nachgelassen. Das jährliche Preiswachstum liegt hier mit +0,9% derzeit weit unter der Preisentwicklung in der günstigeren Region "ZWEX Land" (+2,9%). Ländliche Gegenden profitieren häufig von sogenannten Ausweicheffekten. Noch im Jahr 2018 hatten sich die Eigenheimpreise in den drei ZWEX Regionen grösstenteils synchron entwickelt.

Baubewilligungen: Wird am richtigen Ort gebaut? 

Die Leerstandproblematik ist im vergangenen Jahr ins Zentrum der Diskussionen gerückt. Die Hauptsorge war, dass "zu viele" Mietwohnungen entstehen. Nachdem in der Schweiz und im Kanton Zürich in den letzten Quartalen weniger Mietwohnungen baubewilligt wurden, ist die relevante Frage vielmehr, ob die Investoren "am richtigen Ort" bauen. Der kräftige Rückgang der bewilligten Mietwohnungen in der Stadt Zürich im Jahr 2018 ist tendenziell ein Argument dagegen. Auch wenn die Baugesuche auf einen leichten Anstieg der Baubewilligungen deuten: Die Bautätigkeit dürfte in der Stadt Zürich weit unter ihren Boomjahren bleiben.

Miet- und Eigenheimmarkt divergieren 

Da Wohnraum auch in Zukunft nicht unbedingt da entstehen wird, wo die grösste Nachfrage ist, dürften die Leerstände weiter steigen. Bis anhin haben die Mieten nur marginal auf die Leerstände reagiert. Schweizweit erwarten wir auch in Zukunft trotz steigender Leerstände nur einen geringen Rückgang der Angebotsmieten. Im Kanton Zürich ist das Minus ganz aus unseren Prognosen verschwunden. Bei den Eigenheimen dürfte die geringe Bautätigkeit kombiniert mit den tiefen Zinsen weiterhin für ein solides Preiswachstum sorgen. Im Kanton Zürich sogar noch etwas stärker als in der restlichen Schweiz.

Archiv

2018

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2017

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  • Besonders vorteilhafte Hypothekarmodelle für eine Verlängerung im aktuellen Marktumfeld
  • Entwicklung der Haus- und Wohnungspreise

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