Verfolgen Sie den Immobilienmarkt hautnah.

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Dank unserem Immobilienbarometer wissen Sie genau, was auf dem Immobilienmarkt im Kanton Zürich läuft. Sie verfolgen die Entwicklung der Verkaufspreise, der Mietzinsen, der Bautätigkeit und weiterer Faktoren.

Ausgabe Juli 2019: Aktuelle Themen

  • Im aktuellen Tiefzinsumfeld würden viele Hauseigentümer von einer Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren.
  • Ob sie auch längerfristig bessergestellt sind, hängt massgeblich von der zukünftigen Zinsentwicklung ab.
  • Das Wachstum der Eigentumspreise im Kanton Zürich stabilisiert sich, wobei die Preise rund um das Seebecken wieder anziehen.

Ausgabe Juli 2019

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Abschaffung Eigenmietwert: Zinsabzug als Versicherung / Juli 2019

Es gibt wohl kaum ein anderes Thema, das in den letzten Jahren öfters in Bundesbern debattiert und wieder erfolglos ad acta gelegt wurde, als die Abschaffung des Eigenmietwerts. Am 12. Juli ging die Vernehmlassung des mittlerweile dritten Versuchs seit der Jahrtausendwende zu Ende. Der Vorschlag der zuständigen Ständeratskommission sieht vor, dass neben dem Eigenmietwert auch die Abzüge für Unterhalts- und Renovationskosten abgeschafft werden. Schuldzinsen sollen nicht mehr oder nur noch in beschränktem Ausmass abzugsfähig bleiben. Die genaue Ausgestaltung des Schuldzinsabzugs ist zwar noch unklar. Für Hypothekarnehmer ist aber gerade dieser Aspekt entscheidend. Denn obwohl der Eigenmietwert heutzutage die abzugsfähigen Zinsen und Unterhaltsabzüge oft übersteigt, wirkt der Schuldzinsabzug wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Steigen die Hypothekarzinsen, steigt auch der Zinsabzug. Entsprechend wird das steuerbare Einkommen verringert und die Steuerrechnung für den Eigenheimbesitzer fällt tiefer aus.

Wie viel diese Versicherung Wert ist, zeigt ein Blick in die Vergangenheit. Für eine mittlere Eigentumswohnung im Kanton Zürich haben wir die Steuerbelastung durch Wohneigentum für die letzten vierzig Jahre nachgerechnet (vgl. Grafik unten links). Aufgrund der hohen Zinsen in den 80er und 90er resultierte ein negativer Wert. Das heisst, im Mittel profitierte ein Eigenheimbesitzer in dieser Periode, der Schuldzins- und Unterhaltsabzug übertraf den Eigenmietwert. Wie viel ein Eigenheimbesitzer genau profitierte, ist sehr individuell. Rechnet man vereinfacht mit einem Grenzsteuersatz von 30%, resultierten jährliche Einsparungen zwischen 200.- und 4'500.- Franken. 

Als die Zinsen nach der Jahrtausendwende weiter fielen, drehte diese Rechnung ins Positive, die Eigenheimbesitzer begannen draufzulegen. Interessanterweise wurde just zu dieser Zeit der erste Versuch zur Abschaffung des Eigenmietwerts lanciert. Mit sinkenden Zinsen und steigenden Immobilienpreisen fiel dieser Betrag höher und höher aus, die Abschaffungsversuche 2 (im Jahr 2009) und 3 (im Jahr 2017) wurden initiiert. Im Kontext dieser Analyse erstaunt die hohe Zustimmung für eine Abschaffung auf Seiten der Hauseigentümer kaum. Sollten die Zinsen dereinst wieder steigen, könnte diese Rechnung allerdings rasch wieder ins Negative kippen, vorausgesetzt der Eigenmietwert wird vorher nicht abgeschafft.

Analytics Immobilien
emanuel.roos@zkb.ch
www.zkb.ch/immobilienbarometer

Zinsen weiterhin im Sinkflug

Während sich der kurzfristige 3-Monats Libor bei rund -0.75% einpendelt, finden die Kapitalmarktzinsen der 5- und 10-jährigen Schweizerischen Bundesanleihen nach wie vor keinen Boden. Die 10-jährige Bundesobligation bewegt sich derzeit sogar nahe dem absoluten Tiefpunkt vom Juli 2016. Mit einem baldigen Anstieg der Zinsen ist aufgrund globaler Konjunktursorgen nicht zu rechnen. Die Erwartungen der Anleger scheinen dies zu bestätigen, so ist der Zins einer 5-jährigen Bundesobligation tiefer als der LIBOR-Satz. Das aktuelle Zinsumfeld in den Industrieländern schafft daher anhaltend herausfordernde Rahmenbedingungen für Anleger.

Rückläufige Bautätigkeit in städtischen Gebieten

Investoren kaufen weiterhin Wohnimmobilien, die im Gegensatz zu den Kapitalmärkten eine fast schon stattliche Rendite versprechen. Vor allem Investitionen in Mehrfamilienhäuser sind besonders gefragt. Obwohl die Bautätigkeit in städtischen und ländlichen Gebieten schon seit längerem zurückgeht, weichen Investoren immer noch auf intermediäre Gemeinden1 aus. Diese sind aber paradoxerweise von hohen Leerständen geprägt. Investoren scheinen die Leerstandsrisiken in intermediären Gemeinden bewusst in Kauf zu nehmen, um in Zeiten rekordtiefer Zinsen eine akzeptable Rendite zu erzielen.

Stärkere Preisdynamik an den teuren Wohnlagen

Das jährliche Preiswachstum stagnierte im Kanton Zürich bei 1.7% im 2. Quartal 2019. Während die Dynamik in der Region Regio sowie auf dem Land nochmals merklich nachliess (1.2% bzw. 0.8%), zog das Preiswachstum in der Region See mit soliden 2.5% wieder an. Wir rechnen für das Jahr 2019 nach wie vor mit einem robusten Preiswachstum von 3% im Kanton Zürich, getrieben von einer Verknappung des Angebots und einer nach wie vor grossen Nachfrage nach Wohneigentum.

Nächste Senkung im Juni 2020 erwartet2

Sollte nicht ein unerwartet starker Zinsschub das Basisszenario erschüttern, sinkt der Referenzzinssatz per Juni 2020 auf 1.25%. Da wir auch ein anhaltend tiefes Zinsumfeld in den nächsten Jahren erwarten, wird der Referenzzinssatz gemäss unseren Berechnungen für rund drei Jahre auf diesem Niveau verharren.

1Definiert als dichter peri-urbaner Raum und ländliche Zentren. Intermediäre Gemeinden haben ländliche und städtische Merkmale, wie z.B. Bubikon oder Seuzach.

2Im Juni 2019 haben wir die Methodik der Referenzzinssatzprognose weiterentwickelt. Um das aktuelle Marktumfeld besser abzubilden, haben wir gewisse Modellannahmen geprüft und überarbeitet. Die erwartete Zinssenkung auf 1.25% wurde mit der Neulancierung des Modells nach hinten revidiert.

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